將近2024年底，長沙密集推出一大批優(yōu)質(zhì)居住類地塊，據(jù)統(tǒng)計(jì)，共計(jì)39宗，總出讓面積達(dá)2209.52畝。
值得一提的是，此次新掛牌的地塊，大多有“住宅陽臺統(tǒng)一封閉設(shè)計(jì)”的要求，這意味著未來住宅將實(shí)現(xiàn)“零公攤”。
分區(qū)來看，長沙縣居首，其次，望城、岳麓。
此次新掛牌的地塊，占比最多的是長沙縣的遠(yuǎn)郊地塊，但也不乏很多主城核心區(qū)域的地塊，包括梅溪湖、省府、開福中心、南湖濱江、市府、樹木嶺等板塊。
這同樣表明了后續(xù)城市發(fā)展的方向，接下來就讓我們看下未來長沙將重點(diǎn)開發(fā)哪些片區(qū)？
01.岳麓區(qū)
岳麓區(qū)共有4宗地塊掛牌出讓，新增供應(yīng)超23.0011萬方。
區(qū)域分布上，2宗地位于梅溪湖二期，2宗地位于市府。
其中，59號地、78號地，均位于梅溪湖二期，臨近6號線象鼻窩站，周邊有在售的樓盤招商蛇口天青府，當(dāng)前均價(jià)13000元/㎡。
值得一提的是，這兩宗地均有集中供冷供暖的需求，同時，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)對住宅陽臺統(tǒng)一封閉設(shè)計(jì)，并在住宅交付前實(shí)施完畢。
這項(xiàng)住宅陽臺統(tǒng)一封閉設(shè)計(jì)的新要求，意味著后續(xù)交付的新房，將實(shí)現(xiàn)“零公攤”。
另兩宗市府的地塊，071號、072號，則均在12月25日同日出讓。
其同樣有“為落實(shí)城市建筑和景觀風(fēng)貌管控要求，提高住宅品質(zhì)，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)對住宅陽臺統(tǒng)一封閉設(shè)計(jì)，并在住宅交付前實(shí)施完畢。”的要求。
總的來看，岳麓區(qū)一直是長沙新房主要供應(yīng)區(qū)域，就房價(jià)來看，其當(dāng)前在線均價(jià)已達(dá)13653元/㎡，居各區(qū)之首。
其實(shí)，從近幾年土拍看，熱門板塊如濱江、梅溪湖、洋湖，新增住宅用地已越來越少，且房價(jià)破2萬的項(xiàng)目增多，普遍在1.5萬/平以上。
而主打剛需的麓谷片區(qū)，繞城以內(nèi)的核心區(qū)域，后續(xù)也無新增地塊，而麓谷高新片區(qū)隨著2號線西延線建設(shè)，毛坯在1萬元/㎡，若賣精裝的話，房價(jià)至少1.2萬以上，岳麓后續(xù)購房門檻迅速提升。
02.雨花區(qū)
雨花區(qū)，2宗居住類用地，新增供應(yīng)約1.4963萬方，兩地塊均于12月31日出讓。
其中，081號地，位于樹木嶺，馬王堆路與景園路交界處東南角，該地體量較小，僅4903.99方，容積率3.0，起拍價(jià)6722萬，折合樓面價(jià)4569元/平。
082號，則位于雨花區(qū)雨花亭街道石馬鋪，臨近長沙民政學(xué)院，出讓面積10060.41方，容積率3.2，起拍價(jià)15300萬，折合樓面價(jià)4753元/平。
從競買要求看，同樣有住宅陽臺統(tǒng)一封閉設(shè)計(jì)，后續(xù)實(shí)現(xiàn)零公攤住宅的要求。
區(qū)位上，這兩地塊均位于雨花中心板塊，周邊城市配套都相當(dāng)完善，并且，地塊周邊在售的新房不多了，二手次新房也大多在1.3萬/平左右。
03.天心區(qū)
天心區(qū)3宗地掛牌，新增供應(yīng)12.8763萬方，均有“住宅與陽臺統(tǒng)一封閉設(shè)計(jì)”要求。
分布上，1宗南湖新城、1宗新開鋪、1宗省府，區(qū)位都很不錯。
尤其，南湖067號地、新開鋪083號地，均是臨一線湘江江景地塊。
具體來看，061號地，12月5日出讓，該地位于省府板塊，臨近1號線友誼路地鐵口，緊挨著省政府。
其出讓面積88243.76方，起拍價(jià)157500萬，折合樓面價(jià)6374元/平。
除了“零公攤”的要求外，該地塊還須配建一所小學(xué)（總建筑面積約 15660方）。
067號地塊，12月17日出讓，位于2號線碧沙湖站正地鐵口，北側(cè)就是保利國際廣場（二手房均價(jià)21820元/平）。
該地塊為商住地塊，出讓面積達(dá)25861.37方，商住比5∶95，容積率4.83，其起拍價(jià)106963萬，折合樓面價(jià)8563元/平。
083號地塊，則位于新開鋪街道，湘江南路以東、北至麗江路、東至萬科紫臺三期。
地塊將于12月31日出讓，總面積14658.77方，容積率僅1.75，地塊臨一線江景，限高僅50米，后續(xù)大概率做成臨江小高層、別墅類高端產(chǎn)品。
總的來說，天心區(qū)的3宗地區(qū)位都很好，2宗臨江，1宗緊靠省政府+配建學(xué)校，后續(xù)大概率都是走高端改善路線的。
04.開福區(qū)、芙蓉區(qū)
這兩個區(qū)，各有一宗居住用地掛牌。
其中，060號地塊，位于開福區(qū)三角洲片區(qū)，12月5日出讓。
該地臨一線湘江江景，北側(cè)就是北辰三角洲，南側(cè)為紫鳳體育公園，出讓面積達(dá)17307.82方，商住用地（商住比3:7），容積率3.5，起拍價(jià)39375萬，折合樓面價(jià)6500元/平。
其競買條件，除了“零公攤”外，后續(xù)還要自持2000㎡以上的商業(yè)物業(yè)，自持年限不低于5年；以及集中供冷供熱。
079號地塊，位于芙蓉區(qū)東岸街道望龍村，望龍路以東、遠(yuǎn)大路以南，12月31日出讓。
值得一提的是，該地為拆遷安置限價(jià)商品房，后續(xù)住宅限價(jià)6100元/平。
05.望城區(qū)
5宗新地塊掛牌，總出讓面積33.5865萬方，4宗位于大澤湖片區(qū)、1宗位于白沙洲街道，均有住宅陽臺統(tǒng)一封閉設(shè)計(jì)的要求。
具體來看，063號地，12月10日出讓，位于永通大道與雅湖路交叉口東南角，出讓面積66024.31方，容積率2.4，起拍價(jià)51974萬，折合樓面價(jià)3280元/平。該地還有集中供冷供熱系統(tǒng)的需求。
065號、066號地，均于12月11日出讓。起拍價(jià)分別為37410萬、77465萬。
這兩地塊緊挨在一起，其中，66號地為商住用地，除了常規(guī)的掛牌要求外，66號地塊還規(guī)劃建設(shè)大澤湖·海歸小鎮(zhèn)總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園拓展區(qū)及海歸小鎮(zhèn)高端人才社區(qū)配套，主要建設(shè)內(nèi)容包括總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園拓展區(qū)、海歸科技與創(chuàng)新中心、海外商協(xié)會服務(wù)中心及高端人才社區(qū)等。
068號地，則于12月17日出讓，位于大澤湖街道，金星北路與永通大道交叉口東南角。
074號地，12月25日出讓，位于望城經(jīng)開區(qū)白沙洲街道，小河路與星洲路交叉口東南角。
06.長沙縣
此次，長沙縣供應(yīng)量最大，共計(jì)23宗居住類用地，總出讓面積達(dá)67.1672萬方。
不過，從地塊分布看，大多位于長沙縣遠(yuǎn)郊板塊，且從近年來，長沙縣土地成交情況看，該區(qū)地塊大多為本地平臺企業(yè)兜底。
此次新增的地塊，也沒有值得一講的地塊，其大致情況如下：
07.總的來看，長沙整體新房庫存并不算高，供應(yīng)較多的岳麓區(qū)、雨花、天心，基本上近兩年新出讓的地塊，都相繼入市，而開福、芙蓉則后續(xù)增量較少。
相比下，望城、長沙縣，雖然近兩年供地較多，但很多地塊是本地平臺企業(yè)兜底，基本沒有入市。
故而，目前長沙受買房人看好的幾個板塊，比如大王山，配套成熟再加上房價(jià)實(shí)惠，以價(jià)換量去化都還不錯；再比如梅溪湖、市府、天心省府、高鐵新城這些地方屬于核心區(qū)域，新盤品質(zhì)又高，同樣獲得了很多改善客戶的認(rèn)可。
去化較慢的地方，主要是外圍的近郊板塊！主要集中在望城、長沙縣兩區(qū)，以及天心暮云等板塊，市場較窄以地緣性為主，供應(yīng)量又較大，去化周期較長。
核心強(qiáng)板塊回升，弱板塊形式依然嚴(yán)峻，關(guān)于長沙樓市的去化問題，大家可以在評論區(qū)留言討論。
來源：長沙供地云、長沙自規(guī)局、安居客、網(wǎng)易號等綜合整理
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