原拆原建通常面向建設(shè)年代較早、房屋質(zhì)量較差、以不成套住房為主的危舊住宅樓，通過翻建、改建、適當(dāng)擴(kuò)建，改善居住條件，特別是實(shí)施成套化改造。不同于以往大規(guī)模拆除重建（通常大幅提高容積率），它對于容積率甚至原有建筑輪廓線的變動都有嚴(yán)格控制，也不同于近年來通常不涉及住宅結(jié)構(gòu)改造的老舊小區(qū)改造，通過住宅樓棟結(jié)構(gòu)、戶型、公共空間和配套設(shè)施的優(yōu)化重組，提高居住品質(zhì)。更重要的是，“原拆原建的改造成本中政府和產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)了大部分，充分體現(xiàn)了政府在住房兜底保障方面的重要作用?！?/p>
到底哪些項(xiàng)目能采用原拆原建的方式需要綜合評估，包括住房產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、區(qū)位、居民意愿、政府和產(chǎn)權(quán)單位資金情況等?！疤貏e是居民意愿，身邊有這樣的案例，即使政府出資絕大部分，仍有部分居民不愿接受，有自身資金局限、嫌搬家麻煩等原因，也有對政策存疑、溝通理解不到位的情況，所以如何強(qiáng)化政策解讀，推進(jìn)基層協(xié)商與社區(qū)更新的緊密結(jié)合，十分重要?！?/p>
自從2023年至今，北京市已經(jīng)實(shí)施多處試點(diǎn)進(jìn)行原拆原建改造，豐臺區(qū)的馬家堡路68號院2號樓，西城區(qū)的樺皮廠胡同8號樓，朝陽區(qū)的勁松一區(qū)114號樓，石景山區(qū)的八角路小區(qū)22號樓等；這些試點(diǎn)大多以樓棟為基礎(chǔ)單位，雖然178文上要求90%以上居民同意即可進(jìn)行，但是目前試點(diǎn)的基本上都需要取得100%居民的同意。
豐臺馬家堡路68號院始建于1977年，此前的產(chǎn)權(quán)人是北京市革制品廠，其中的2號樓是一棟4層磚混結(jié)構(gòu)筒子樓，多數(shù)房間面積為15.7平方米，用作企業(yè)職工的臨時宿舍。北京市革制品廠后來破產(chǎn)，2006年馬家堡路68號院移交豐臺區(qū)房屋經(jīng)營管理服務(wù)中心管理，2號樓是典型的老舊樓，房屋為非成套住宅，居民迫切要求改善居住條件，其中他們最大的隱憂是安全隱患。
2號樓項(xiàng)目的改造方案是，拆除2號樓和周邊平房，2號樓原址再建新樓，將原來的4層擴(kuò)建至地上6層，容納90套成套住宅，每戶建筑面積在40.9平方米至53.33平方米不等。也就是說，改建后居民的室內(nèi)使用面積將有所增加，并有設(shè)置在室內(nèi)的廚房、衛(wèi)生間。同時，樓里將增加電梯和無障礙通道。地下1層的空間，用于物業(yè)配建服務(wù)用房和小型商業(yè)，解決居民的公共需求。
最早的成本測算，地上部分建筑成本約1.2萬元/㎡，最后優(yōu)化到約9465元/㎡，“就是想方設(shè)法讓居民少掏點(diǎn)錢”。多數(shù)居民年齡在五六十歲，已經(jīng)退休，原屬于破產(chǎn)清算企業(yè)的員工，經(jīng)濟(jì)上并不寬裕。項(xiàng)目預(yù)估總投資需要約4385萬元，按照原樓房建筑面積政府補(bǔ)助5786元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)，北京市、豐臺區(qū)財政補(bǔ)貼約1111.5萬元，地下建筑建設(shè)成本約854萬元完全由產(chǎn)權(quán)單位出資，90戶居民還需分?jǐn)偸Ｏ碌慕ㄔO(shè)成本約2419.5萬元，每戶平均需出資約26萬元。
改建后的房屋產(chǎn)權(quán)按照經(jīng)濟(jì)適用房管理，補(bǔ)繳3%土地出讓金后，通過“經(jīng)改商手續(xù)”變成個人商品房。居民過渡期內(nèi)的周轉(zhuǎn)費(fèi)用，由居民自行承擔(dān)。
勁松街道在114號樓項(xiàng)目仍然延續(xù)社會資本參與改造的思路，最終形成政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會資本“四方共擔(dān)”的出資模式。114號樓的產(chǎn)權(quán)單位五建集團(tuán)，隸屬于北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司，后者是千億級的工程建設(shè)和綜合服務(wù)集團(tuán)。因此，五建集團(tuán)擔(dān)任建設(shè)實(shí)施主體，能最大程度優(yōu)化成本?！白罱K測算出建筑成本約8400元/㎡，在全市范圍我們測算的成本是最低的。
114號樓拆除面積3988平方米，重建后面積5200平方米。根據(jù)遵循區(qū)域總量平衡、戶數(shù)不增加的原則，114號樓沒有新增戶數(shù)。多出的面積主要是廚房和衛(wèi)浴按照當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有所調(diào)整，每戶平均新增面積約7平方米，以及公共區(qū)域的新增面積。新樓的綜合建筑成本近4000萬元，市區(qū)兩級財政根據(jù)原建筑面積每平方米補(bǔ)助5786元，共補(bǔ)助約2307萬元。
114號樓共66戶居民，63戶已通過“房改”變成已購公房，其中十余戶通過二次上市變成商品房。因北京市178號文在居民出資部分明確，出資標(biāo)準(zhǔn)因承租公房、已購公房或商品房而不同，五建集團(tuán)幫助剩余的3戶辦理了房改手續(xù)，讓他們擁有產(chǎn)權(quán)。按照北京市178號文，居民的出資構(gòu)成，分為原住房面積的出資和新增面積的出資?！爱?dāng)時做居民工作比較困難，原住房面積更新部分，最后商定也由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。等于居民只出資新增面積的錢，平均每戶出資約6萬元，66戶出資約400萬元。”
2024年西城區(qū)陶然亭街道的紅土店南里1號樓也在做入戶調(diào)查，最終測算綜合改建費(fèi)12047元/平，政府每平補(bǔ)助5786元/平，個人承擔(dān)6261元/平，超出原建筑面積的部分按照12047元/平繳納。但是由于沒有取得居民100%的同意，目前還沒有開始實(shí)施。
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