萬科終于公布了2024年的成績單了，這是以辛杰為代表的國資全面接管萬科后的第一份成績單。
年度虧損近500億元，成為A股市場已披露2024年報虧損額最大的上市公司。
在財報的第二節(jié)《致股東》里面，萬科表示2024年是萬科異常艱難的一年，面臨多重風(fēng)險挑戰(zhàn)。
但表示在遭遇困難之時，萬科獲得了多方積極支持，萬科相信，在各方支持和政策持續(xù)穩(wěn)定的信號之下，萬科一定能夠走出低谷，迎來轉(zhuǎn)機。
NO. 1｜壹
2024年是萬科成立的40年，也是萬科上市的第33年，萬科在2024年實現(xiàn)營收入3431.8億，同比下降了26.32%。
細(xì)分來看，主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，萬科營收是3010億元，物業(yè)服務(wù)是331億元，其他業(yè)務(wù)是90.15億元。
以上三大業(yè)務(wù)營收，單拎出來個個都是行業(yè)扛把子，但合在一起卻是冰火兩重天。
歸母凈利潤自2020年達到頂峰的415.2億之后，幾年間持續(xù)下滑，2023年還保持了121.6億，到了2024年，這個數(shù)字變成了-494.78億。
在2018年郁亮喊出那句“活下去”之后，萬科在后續(xù)的多年中始終穩(wěn)居拿地行業(yè)前列，其中2018-2021四年拿地總金額有三年排行業(yè)第一，四年每年拿地花銷都在1000億以上。
直到2022、2023年拿地金額下滑至500億左右，分別是496億，463億。
而拿到的這些地有相當(dāng)多的是高價獲取的，毛利率這些年不斷下滑，從2007年巔峰期的毛利率42%到2024年跌到9.53%，再扣掉稅費、資金利息、管理費，最終凈利潤來到負(fù)數(shù)。
這就好比辛辛苦苦蓋了棟豪宅，結(jié)果發(fā)現(xiàn)面粉比面包還貴。
這里舉例萬科在天津的一個項目—萬科天津翡翠大道，2016年萬科大手一揮，以樓面價21000多拿下天津西青伍莊板塊2宗地。
項目2018年開盤，當(dāng)時成交均價在3萬+/㎡，到了2021年，項目銷售價來到了2萬/㎡，而到了2024年，項目售價只有1.2萬/㎡。
對比當(dāng)時的拿地時的樓面價，萬科在后面的5年中是越賣越虧！
NO. 2｜貳
新增了計提存貨跌價準(zhǔn)備和信用減值，2024年計提了存貨跌價準(zhǔn)備81.4億，這相當(dāng)于把未來三年的利潤提前“埋了”。
另外信用減值264億，兩者合計335億，占到總虧損的68%。信用減值損失主要來自于其他應(yīng)收款，2024年末，萬科其他應(yīng)收款高達2214億，當(dāng)年計提減值損失281億。
為了更快回籠資金，萬科對大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了打折處理，這加大了虧損。
存貨在貶值，大眾在虧本甩賣，投資又翻車，借出去的錢還收不回來，真是屋漏偏逢連夜雨，船遲又遇打頭風(fēng)。
交付情況方面，去年萬科交付了327個項目，合計18.2萬套房子，保交樓是底線，但這份底線的背后是萬科交付水準(zhǔn)及交付質(zhì)量的直線下降，這也間接影響了萬科去庫存的壓力。
當(dāng)然，萬科并沒有躺平，在轉(zhuǎn)型的道路上還是做了大篇幅的介紹。
比如萬物云2024年新獲取了405個住宅服務(wù)項目，實現(xiàn)營業(yè)收入363.8億；
長租公寓管理規(guī)模達26萬間，出租率95%，有不少大廠的穩(wěn)定客戶；
REITs也玩得很溜，消費REITs募了30多個億，物流倉儲業(yè)務(wù)、酒店業(yè)務(wù)都發(fā)展很好。
但很可惜，以上這些在主營業(yè)務(wù)以外的業(yè)務(wù)看起來都很不錯，但實際能給萬科貢獻的總營收占比加起來還不到15%，這顯然與賣房虧出的大窟窿相庭徑遠(yuǎn)。
這好比萬科是一艘船，這船現(xiàn)在在漏水，船上的人拼命往外舀水，但船上人舀水的速度始終趕不上漏進來的水。
NO. 3｜叁
萬科能不能活下去呢？最大的山，依然是債務(wù)問題。
目前萬科賬上躺著880億現(xiàn)金，深鐵在不久前又通過各種方式輸血了70億。
有了大股東的鼎力支持，萬科把一季度到期的公開債務(wù)全部兌付了，說明自救措施還是卓有成效的。
截至2024年末，萬科總資產(chǎn)12862.6億元，總負(fù)債9474.05億元，凈資產(chǎn)3388.55億元，資產(chǎn)負(fù)債率為73.66%。
債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，萬科以流動負(fù)債為主，占總負(fù)債比76%，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計有1620.19億，現(xiàn)金短債比為0.54，萬科的資金鏈壓力，可想而知。
在萬科發(fā)布年報之后，萬科的股票變現(xiàn)的情緒穩(wěn)定，虧是意料之中的，老老實實的虧損、認(rèn)栽，總比之前的同行們粉飾財報要好。
畢竟換人了，一切是非過錯都攤開了說，接任者也不需要替前任背鍋。
與股價不同，萬科美元債價格持續(xù)探底，2029年到期的美元債價格已跌至面值的58.7美分，創(chuàng)近兩個月新低。
市場對萬科長期償債能力的質(zhì)疑，折射出投資者對其轉(zhuǎn)型故事的信任危機——
若不能將長租公寓、REITs等新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為真金白銀，僅靠國資輸血恐難解流動性困局。
在萬科公布財報之后，還發(fā)出了一則公告：因工作調(diào)整原因，劉肖申請辭去公司執(zhí)行副總裁、首席運營官等職務(wù)。劉肖辭去上述職務(wù)后，仍在公司工作，聯(lián)系戰(zhàn)略投資業(yè)務(wù)。
辭去了職務(wù)，還留在公司？什么情況？看這里--
NO. 4｜肆
總之，萬科這份年報是一份典型的行業(yè)轉(zhuǎn)型樣本，就模式崩塌，新模式未穩(wěn)，國資背書能夠暫時的續(xù)命，但真正破局，還得看長租公寓跟REISs這些新故事能不能變成真金白銀。
現(xiàn)在的人也都是很精明的，你光喊口號沒用，你的故事講的再好聽也沒用，得有真本事，真本事不能獨當(dāng)一面的話，那你還是在泥潭里打滾。
或許正如《致股東》所說：“相信在各方支持下，萬科一定能走出低谷?！?/p>
但問題是，當(dāng)行業(yè)從“規(guī)模競賽”轉(zhuǎn)向“生存游戲”，這個曾經(jīng)的地產(chǎn)龍頭撞上了中年危機，還能不能找回當(dāng)時年輕的那股勁呢？
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