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上海城投通過(guò)“開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)與金融”三者協(xié)同發(fā)展，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)與資本雙重力量，加快向房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展轉(zhuǎn)型。2024年，由于四季度項(xiàng)目集中入市，上海城投實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額177.3億元，大幅增長(zhǎng)115.5%。銷(xiāo)售額的大幅提升帶動(dòng)營(yíng)收快速增長(zhǎng)，但相比大幅增長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)收入，上海城投近年來(lái)凈利潤(rùn)持續(xù)下降。2024年，上海城投凈利潤(rùn)2.4億元，同比下降41.4%。上海城投持續(xù)探索住房租賃產(chǎn)品資產(chǎn)證券化，2024年成功發(fā)行國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT，這是住房租賃市場(chǎng)上發(fā)行規(guī)模最大的一單保租房REITs。2025年初，上海城投控股與國(guó)壽資本、弘毅投資三方共同設(shè)立租賃住房Pre-REITs基金。

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銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)，盈利水平逐年下降

四季度項(xiàng)目集中入市，帶動(dòng)銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)。2024年，上海城投實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額177.3億元，大幅增長(zhǎng)115.5%，銷(xiāo)售面積11.9萬(wàn)平方米。報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額86.3億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積8.5萬(wàn)平方米。上海城投銷(xiāo)售額的快速增長(zhǎng)，得益于其豪宅項(xiàng)目四季度集中入市。2024年四季度，上海城投露香園二期、虹盛里、水尚華庭、青溪雲(yún)邸等項(xiàng)目入市，實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積5.7萬(wàn)平方米，同比增加6.84%；實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額81.08億元，同比增加53.6%。

上海城投依托上海，持續(xù)進(jìn)行區(qū)域深耕。2024年，其上海區(qū)域營(yíng)業(yè)收入占比為97.9%，為其提供主要收入來(lái)源，較2023年提升10.2個(gè)百分點(diǎn)。相較于上海營(yíng)業(yè)收入占比的大幅提升，上海城投在江蘇的營(yíng)業(yè)收入占比由2023年的11.1%，下降至2024年的1.9%，下降9.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖：上海城投2023-2024年各區(qū)域營(yíng)業(yè)收入占比情況

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上海城投在產(chǎn)品方面，持續(xù)打造高端產(chǎn)品，通過(guò)城市更新獲取核心區(qū)域土地。其中，上海城投于2002年開(kāi)發(fā)露香園項(xiàng)目，該項(xiàng)目是上海首個(gè)成片開(kāi)發(fā)的歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)更新項(xiàng)目。露香園區(qū)域共計(jì)保護(hù)修繕11棟歷史建筑、1個(gè)歷史街區(qū)。其中，修繕后的萬(wàn)竹街41號(hào)別墅作為首屆“上海市建筑遺產(chǎn)保護(hù)利用示范項(xiàng)目”，于2024年創(chuàng)造出3.79億天價(jià)紀(jì)錄。上海城投在盡最大可能保留文物建筑歷史價(jià)值的同時(shí)，融入現(xiàn)代居住的需求，將該項(xiàng)目打造成為具有濃厚歷史氣息的中西合璧的海派建筑。2024年四季度，露香園二期入市，也直接拉動(dòng)了上海城投銷(xiāo)售額的快速增長(zhǎng)。與此同時(shí)，上海城投在上海長(zhǎng)寧的青溪云邸、楊浦的興華里和虹口虹盛里項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)均價(jià)均達(dá)到10萬(wàn)/平方米的價(jià)格，產(chǎn)品趨于高端改善。

營(yíng)收快速增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)逐年下降。2024年，上海城投實(shí)現(xiàn)營(yíng)收收入94.3億元，大幅增長(zhǎng)268.6%，主要是由于2024年房產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付結(jié)轉(zhuǎn)較上年同期增加所致。相比大幅增長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)收入，上海城投近年來(lái)凈利潤(rùn)持續(xù)下降。2024年，上海城投凈利潤(rùn)2.4億元，同比下降41.4%。

圖：2020-2024年上海城投營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)發(fā)布，中指研究院綜合整理

經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，持續(xù)探索住房租賃產(chǎn)品資產(chǎn)證券化

上海城投通過(guò)“開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)與金融”三者協(xié)同發(fā)展，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)與資本雙重力量，加快向房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展轉(zhuǎn)型。經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)方面，住房租賃品牌“城投寬庭”持續(xù)拓展規(guī)模，品牌煥然一新，現(xiàn)有管理規(guī)模超13000套。2024年，上海城投通過(guò)大客戶拓展、線上線下渠道整合、滯銷(xiāo)房源優(yōu)化等方式，著力提升社區(qū)出租率。截至報(bào)告期末，江灣社區(qū)和光華社區(qū)合計(jì)出租率超92%。同時(shí)，在品牌發(fā)布5周年之際，“城投寬庭”完成了品牌理念、形象的全面煥新升級(jí)，煥新品牌定位為“新質(zhì)生活的連接者”，積極開(kāi)展探索城市文化、可持續(xù)發(fā)展等主題的各類(lèi)活動(dòng)，為住戶營(yíng)造“讓生活，不止于寬”的居住體驗(yàn)。

上海城投通過(guò)住房租賃產(chǎn)品資產(chǎn)證券化的探索，實(shí)現(xiàn)住房租賃項(xiàng)目的提前變現(xiàn)。2022年6月，上海市首單長(zhǎng)租公寓CMBS產(chǎn)品西部證券-上海城投控股-寬庭住房租賃資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃成功發(fā)行，項(xiàng)目?jī)?yōu)先級(jí)發(fā)行規(guī)模10.8億元。2024年1月，上海城投以旗下江灣社區(qū)及光華社區(qū)作為底層資產(chǎn)，成功發(fā)行了國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT，這是住房租賃市場(chǎng)上發(fā)行規(guī)模最大的一單保租房REITs，項(xiàng)目募集規(guī)模 30.50 億元。2025年初，上海城投控股與國(guó)壽資本、弘毅投資三方共同設(shè)立租賃住房Pre-REITs基金。上海城投通過(guò)資產(chǎn)證券化等金融方式，能夠?qū)崿F(xiàn)部分住房租賃項(xiàng)目的提前變現(xiàn)，將未來(lái)的租金收益一次性或分期轉(zhuǎn)化為當(dāng)前的現(xiàn)金流入，達(dá)到資產(chǎn)提前退出的效果。這些舉措，也有助于上海城投回籠資金，提高資金的使用效率，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。

同時(shí)，上海城投還通過(guò)物業(yè)管理、酒店等業(yè)務(wù)的培育創(chuàng)新，夯實(shí)多業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)體系。上海城投推出“寬成服務(wù)”商品房物業(yè)服務(wù)品牌，建立健全物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化流程體系，已承接物業(yè)管理項(xiàng)目9個(gè)，委托管理總面積約66萬(wàn)平方米。酒店業(yè)務(wù)方面，上海城投與東湖集團(tuán)酒管公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，推動(dòng)公司旗下酒店業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

結(jié)語(yǔ)

未來(lái)，上海城投將持續(xù)推進(jìn)三大業(yè)務(wù)深度融合，尋求新的作為。開(kāi)發(fā)板塊堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，通過(guò)穩(wěn)規(guī)模，把握開(kāi)發(fā)品質(zhì)和節(jié)奏；全面聚焦銷(xiāo)售和回款，穩(wěn)資金；充分發(fā)揮成片土地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，跟進(jìn)潛在項(xiàng)目的研究，圍繞舊區(qū)改造、城市更新等重點(diǎn)方向，積極做好項(xiàng)目提前謀劃、重點(diǎn)布局和科學(xué)推進(jìn)，穩(wěn)增量。同時(shí)，運(yùn)營(yíng)板塊保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，“城投寬庭”拓寬存量賽道知，物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，并探索“基礎(chǔ)+增值”服務(wù)模式。最終通過(guò)鞏固競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，全力以赴應(yīng)變局、開(kāi)新局，高質(zhì)量完成“十四五”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

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