觀點網(wǎng) 趕在3月最后一天，榮萬家交出了2024年的成績單。
報告期內(nèi)，榮萬家實現(xiàn)收入19.57億元，同比增長約6.8%；毛利收入4.16億元，同比減少約9%；毛利率約為21.2%，同比減少約3.7個百分點；年內(nèi)歸母凈利潤為1.14億元，同比減少約9.9%。
規(guī)模方面，年度合約建筑面積約1.01億平方米，新增約30萬平方米；在管建筑面積約8930萬平方米，新增約570萬平方米。
2024年，榮萬家結(jié)束了自2022年開始的營收負增長趨勢，卻還是沒能成功踩下盈利持續(xù)下跌的剎車片。
數(shù)據(jù)走勢不容樂觀， “受房地產(chǎn)行業(yè)下行周期影響”的解釋已連續(xù)三年在年報中出現(xiàn)，過去支撐榮萬家登上資本牌桌的關聯(lián)方，如今成為企業(yè)前行的最大掣肘。
從2022年提出的開拓第三方資源，到2024年開始披露外拓動態(tài)，榮萬家調(diào)整業(yè)務線用了三年，但來自榮盛集團開發(fā)的在管建筑面積占比從97.2%下降到93.4%。
關聯(lián)之困
乘上上市潮的東風登陸港股，背靠“河北王”榮盛發(fā)展的榮萬家也曾有過一段風光時刻。
上市發(fā)出的第一份年報顯示，2020年營收錄得18.07億元，同比上升41%；毛利及凈利潤分別實現(xiàn)5.08億元、2.64億元，增速均超100%，新增規(guī)模則以百萬平米計。
2021年，營收邁入“2”開頭，錄得24.85億元，同比增長約36.5%；毛利8.55億元，同比增加59.8%；凈利潤4億元，同比增長51.8%；在管面積6790萬平方米，新增約820萬平方米。
這時，榮萬家6794.2萬平方米在管面積中，有97.7%來自榮盛集團，獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)僅有154.6萬平方米，占總面積中比2.3%。
然而，增長的勢頭在2022年急轉(zhuǎn)直下，關聯(lián)方榮盛發(fā)展陷入流動性危機，榮萬家無論營收、盈利指標還是合約規(guī)模，均錄得超20%回降。其中凈利潤近乎腰斬，同比下滑40.6%至2.36億元。
也是從2022年開始，“受地產(chǎn)行業(yè)周期性影響”猶如魔咒般套在對關聯(lián)方輸送面積、業(yè)務較為依賴的榮萬家頭上。
2023年，榮萬家營收、盈利指標持續(xù)下滑，總收入跌回18.32億元水平，凈利潤再次下滑46.8%至1.31億元，唯有合約面積因收并購、市場拓展站上“億”級規(guī)模。
得益于2023年三起收并購項目以及外拓，榮萬家的營收在2024年終于重回正增長。只是，6.8%的營收增速對榮萬家而言是一大進步，在行業(yè)中卻并不算快。
為了配合壓降關聯(lián)性的業(yè)務調(diào)整計劃，榮萬家近兩年的業(yè)務線一直處于重組優(yōu)化狀態(tài)當中。
2023年度業(yè)績報告中，榮萬家首次在沿用了3年的“物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務”業(yè)務線之外新增“城市服務”板塊。該年內(nèi)，榮萬家將以5015.5萬元收購了萬家智慧環(huán)境70%股權(quán)，宣布正式入局城市服務環(huán)衛(wèi)一體化賽道。
或許是認為常規(guī)劃分不能體現(xiàn)現(xiàn)有業(yè)務，榮萬家在2024年又調(diào)整了一次業(yè)務線劃分：“物業(yè)管理服務”細化拆分為“社區(qū)服務”與“商企服務”；“非業(yè)主增值服務”與“社區(qū)增值服務”合并為“服務周邊”；城市服務板塊不變。
分業(yè)務線看，社區(qū)服務收入14.38億元，同比增長7.8%；商企服務收入4663.5萬元，同比增長27.8%；城市服務收入1.87億元，同比增加36%；服務周邊收入2.85億元，同比減少12%。
榮萬家于年報中表示，以基礎住宅物管為主的社區(qū)服務收入增長源于年內(nèi)積極拓展帶來的在管面積增加；商企服務及城市服務也得到新項目拓展的支持，維持正向增長。
報告期內(nèi)，合約建筑面積約為1.01億平方米，新增約30萬平方米；在管建筑面積約為8930萬平方米，新增約570萬平方米。
但與關聯(lián)方、地產(chǎn)行業(yè)關聯(lián)較為緊密的服務周邊業(yè)務，依然受到地產(chǎn)行業(yè)周期性下行影響，部分服務業(yè)務大幅減少，錄得負向增長。
另一方面，盡管榮萬家近兩年已在市場化拓展上投注不少，來自獨立第三方的管理面積擴大至586.5萬平方米，但來自榮盛集團的在管面積仍有93.4%，僅較2021年下降4.3個百分點。
這也意味著，在關聯(lián)方流動性危機短時間內(nèi)無法出清的情況下，榮萬家與地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢關聯(lián)較為緊密的部分業(yè)務，或許在未來一段時間內(nèi)仍然無法剎住下行趨勢，成為營收增長的一道阻礙。
盈利難題
2024年，也是榮萬家各項盈利指標持續(xù)下跌的第三年。
數(shù)據(jù)顯示，榮萬家2020-2023年分別錄得毛利5.08億元、8.55億元、6.21億元、4.57億元；毛利率為28.1%、34.4%、32.5%、24.9%；凈利潤為2.64億元、4億元、2.36億元、1.31億元。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、觀點指數(shù)整理
各項數(shù)據(jù)最高點均出現(xiàn)在2021年，與營收走向相似，在2022年關聯(lián)方影響加重后呈現(xiàn)大幅下降趨勢。
盡管回調(diào)幅度已然減小，但盈利仍在下滑。
截至2024年12月31日，錄得毛利4.16億元，同比減少9%；毛利率21.2%，同比下跌3.7個百分點；凈利潤1.16億元，同比下降11.2%；歸母凈利潤為1.14億元，同比減少9.9%。
利潤連年走低，榮萬家給出的理由是受到地產(chǎn)行業(yè)下行周期影響，開發(fā)商增值服務業(yè)務大幅減少，毛利額及毛利率同比減少。
2024年，社區(qū)服務實現(xiàn)毛利2.87億元，毛利率20%；上期服務毛利754.6萬元，毛利率16.2%；城市服務毛利3015.2萬元，毛利率16.1%；服務周邊毛利9091.2萬元，毛利率31.9%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報
四條業(yè)務線毛利率均呈下降走勢，其中囊括兩項增值服務的服務周邊業(yè)務下滑幅度最大，由2023年同期42.6%下降9.3個百分點至31.9%。
增值服務的一大特點便是高毛利率，發(fā)展良好時很容易帶動整體毛利率升高，回調(diào)時也會影響整體毛利率錄得下行。
追根溯源，榮萬家營收及盈利表現(xiàn)都離不開說了三年的“受到地產(chǎn)行業(yè)下行影響”。
關聯(lián)性強變成了雙刃劍，過去穿云掠霧送榮萬家登上港股競技場，如今牽絆著榮萬家跌入依賴性泥沼。
短期內(nèi)無法擺脫關聯(lián)方帶來的影響，但仍要爭取影響盡可能降低。除了營收恢復正增長之外，榮萬家還收獲了一個好消息--應收款項止住了增長的勢頭。
截至2024年12月31日，錄得貿(mào)易應收款項及預付款項28.05億元，已較2023年同期下降7.6%。
不過，應收賬款規(guī)模依舊遠超收入規(guī)模，占總資產(chǎn)比例為67.2%。
或許是對關聯(lián)方依賴性較強的原因，榮萬家應收賬款在2020年上市時便已達10.48億元，隨后兩年保持著超40%的增速，迅速膨脹至27.32億元，并于2023年突破30億元。
也是自2022年開始，榮萬家對應收款項進行計提減值撥備，2022-2024年減值撥備金額分別為1.41億元、1.58億元及1.31億元。
這邊不斷計提應收賬款減值，另一邊還要盡力降低關聯(lián)性、加大在市場化拓展上的投入，榮萬家的現(xiàn)金流也從2022年開始錄得下降。
截至2024年報告期末，榮萬家流動資產(chǎn)凈值約18.35億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約5.54億元，同比減少16%，主要受到規(guī)模擴大、提升服務品質(zhì)及人工成本上升影響。
只是，從三年外拓僅降低關聯(lián)性3.9個百分點可以或許看出，榮萬家在獨立化轉(zhuǎn)型上還是不敢將步子邁得太大，比起“破圈求生”，可能更傾向于保守慢行。
進入2024年，榮萬家繼續(xù)在“舒適圈”內(nèi)著重布局。年內(nèi)于環(huán)渤海經(jīng)濟圈在管面積為5296萬平方米，同比上升7.22%，占總規(guī)模比重上升0.2個百分點至59.3%。
其他三個區(qū)域在管面積亦有增長，但總體拓展力度不及“大本營”。
榮萬家于長三角地區(qū)在管面積1759.1萬平方米，同比上升7.38%，占總規(guī)模比重上升0.1個百分點至19.6%；大灣區(qū)及周邊地區(qū)在管面積為292.8萬平方米，同比上升2.95%，占總規(guī)模比重下降0.1個百分點至3.4%；中西部地區(qū)在管面積為1581.5萬平方米，同比上升5.43%，占總規(guī)模比重下降0.2個百分點至17.9%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、觀點指數(shù)整理
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