你是不是也覺(jué)得房產(chǎn)稅一旦出臺(tái)，房?jī)r(jià)至少得跌一半？要是你也這么想，那這個(gè)視頻你可得看完，絕對(duì)會(huì)顛覆你的認(rèn)知。接下來(lái)咱就聊聊房產(chǎn)稅，主要講四個(gè)大家最關(guān)心的問(wèn)題：
第一，為啥叫房產(chǎn)稅，而不是房地產(chǎn)稅，針對(duì)房地產(chǎn)為啥只征房產(chǎn)稅；
第二，房產(chǎn)稅出臺(tái)的目的是什么；
第三，出臺(tái)的時(shí)間和條件；
第四，對(duì)房?jī)r(jià)有啥影響。
一、為啥叫房產(chǎn)稅，而不是房地產(chǎn)稅？
這里面涉及到土地性質(zhì)的問(wèn)題。咱們國(guó)家的土地和別的國(guó)家不一樣，像泰國(guó)是永久產(chǎn)權(quán)，土地是私有財(cái)產(chǎn)。但咱們國(guó)家土地有產(chǎn)權(quán)限制，分別是50年、40年或70年，咱們擁有的只是土地使用權(quán)，說(shuō)白了就跟租來(lái)的一樣，不屬于私人財(cái)產(chǎn)，所以沒(méi)法針對(duì)土地征稅。因此，我們叫房產(chǎn)稅，征稅對(duì)象是房子，而非土地。
可尷尬的是，房子的價(jià)值大部分體現(xiàn)在土地上。這也是為啥征收房產(chǎn)稅得先立法。5年前，也就是2020年，曾提過(guò)要把房產(chǎn)稅征收提上日程，后來(lái)卻不了了之，就是因?yàn)楫?dāng)時(shí)征收房產(chǎn)稅不合法，條件不具備。
咱們土地是使用權(quán)，理論上使用年限到了，國(guó)家有權(quán)收回土地，但房子是永久產(chǎn)權(quán)，屬于私人財(cái)產(chǎn)，所以會(huì)涉及拆遷。拆遷時(shí)，國(guó)家收回土地，會(huì)按市場(chǎng)價(jià)格賠償房子價(jià)值，這里的市場(chǎng)價(jià)格包含土地成本和房屋價(jià)值。其實(shí)房屋本身價(jià)值有限，像老上海那種拍出100萬(wàn)一平米的洋房，主要是土地的地段價(jià)值。
所以討論咱們國(guó)家產(chǎn)權(quán)年限，說(shuō)只有50年、70年產(chǎn)權(quán)之類，意義不大，這只是歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致土地只能以這種方式出讓，不能私有制。但實(shí)際上，咱們拿到房子和私有制沒(méi)太大區(qū)別，拆遷時(shí)也能獲得相應(yīng)賠償，和私有制國(guó)家唯一區(qū)別在于，咱們社區(qū)如果一半以上居民同意拆遷，你就得同意；國(guó)外可能社區(qū)其他人都同意，只要有一人不同意，就拆不了房子，這是國(guó)情和法律不同造成的。
二、房產(chǎn)稅出臺(tái)的目的
很多人覺(jué)得房產(chǎn)稅是為了抑制房?jī)r(jià)，這其實(shí)不對(duì)，房產(chǎn)稅從來(lái)沒(méi)說(shuō)過(guò)要抑制房?jī)r(jià)，也沒(méi)必要用它來(lái)抑制房?jī)r(jià)。房產(chǎn)稅真正的目的是解決地方財(cái)政收入問(wèn)題。從1998年房改以來(lái)，很多地方財(cái)政收入一半以上靠賣地，因?yàn)橥恋厥遣豢稍偕Y源，房子是商品，以前地方拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)靠增量房，靠開發(fā)土地、炒地皮，像“地王”這些都屬于增量房范疇。
但未來(lái)總有一天土地會(huì)賣完，全面進(jìn)入存量房時(shí)代。到那時(shí)，地方無(wú)地可賣，土地財(cái)政難以為繼，房產(chǎn)稅就應(yīng)運(yùn)而生。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)稅是地方財(cái)政賴以生存的最大稅種。所以，房產(chǎn)稅就是為了接替土地財(cái)政的一種稅收，它對(duì)房?jī)r(jià)短期可能有影響，比如5年后若出臺(tái)房產(chǎn)稅，會(huì)對(duì)樓市信心造成一定沖擊，但長(zhǎng)期影響不大，因?yàn)槌杀緯?huì)通過(guò)漲價(jià)轉(zhuǎn)移，就像物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)費(fèi)高的小區(qū)，房子增值空間大，租金也高；物業(yè)費(fèi)低的小區(qū)，如動(dòng)遷房，物業(yè)費(fèi)幾毛錢或一塊多，房子增值空間小，租金也低。所以，房產(chǎn)稅征收越高的城市，城市建設(shè)往往越好，不用擔(dān)心它會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有負(fù)面影響。
三、出臺(tái)的時(shí)間和條件
短期內(nèi)房產(chǎn)稅不太可能出臺(tái)，現(xiàn)在樓市低迷，正處于刺激樓市、救市階段。就算要提上日程征收房產(chǎn)稅，第一步也是立法，而立法過(guò)程漫長(zhǎng)，可能得花三年時(shí)間，所以我覺(jué)得3 - 5年內(nèi)房產(chǎn)稅不會(huì)出臺(tái)。出臺(tái)條件是房地產(chǎn)整體向上，樓市信心恢復(fù)，處于上行期的時(shí)候。因?yàn)檫@時(shí)出臺(tái)對(duì)樓市影響最小，雖然房產(chǎn)稅出臺(tái)短期內(nèi)會(huì)影響信心，但長(zhǎng)期影響不大，在樓市蒸蒸日上、處于上漲周期時(shí)出臺(tái)，能將短期影響降到最低。
四、對(duì)房?jī)r(jià)的影響
其實(shí)前面也提到了，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，它和物業(yè)費(fèi)類似，征收越高的城市或地區(qū)，房子價(jià)值越高。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅成本最終會(huì)通過(guò)租金或增值的方式轉(zhuǎn)嫁。就像高檔小區(qū)，物業(yè)費(fèi)十幾塊甚至二十幾塊，反而好收，小區(qū)管理好，房子增值空間大；而物業(yè)費(fèi)一兩塊的小區(qū)，管理混亂，房子增值空間有限。
征收房產(chǎn)稅多的城市，有更多資金用于城市建設(shè)、養(yǎng)護(hù)，提升公共服務(wù)，城市更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能吸引更多人口，發(fā)展更發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)鏈。所以未來(lái)，房產(chǎn)稅主要會(huì)在超大型城市和特大型城市征收，中小微型城市，特別是縣城，不太可能征收，就算征收，很多人可能因?yàn)榉孔硬辉鲋?、沒(méi)錢等原因不交，就像現(xiàn)在一些落后小區(qū)居民不交物業(yè)費(fèi)一樣。
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