房貸利率持續(xù)下降，對于買了房的居民來說，原本是件好事，但明白人卻憂心忡忡。
比如，深圳的業(yè)主梁先生，今年三月份收到消息，房貸利率從4.2%降到2.95%，每個(gè)月的月供減少1200元。
按理來說，每月利息支出減少，他應(yīng)該高興才對，但是收到這個(gè)信息之后，梁先生卻高興不起來，反而更加擔(dān)憂——
利率跌破3%的代價(jià)，可能是自己兩套房產(chǎn)市值蒸發(fā)近百萬元。
而他的情況并不是個(gè)例！
要知道，全國住房擁有率高達(dá)96%，真正接近45%的家庭擁有兩套甚至更多房產(chǎn)。
一旦房貸利率持續(xù)下降，表面上看，大家的還貸利息更少了，但實(shí)際上，45%的家庭卻面臨著三大風(fēng)險(xiǎn)：
.01
房價(jià)下跌，資產(chǎn)縮水
房貸利率一旦跌破3%，其背后實(shí)際上是供需關(guān)系的根本逆轉(zhuǎn)。
先來看心房市場：2024年初，全國商品房待售面積為6.7億平方米，但是到了今年，待售面積上升到了7.6億平方米。
其次是二手房，市場掛牌量激增導(dǎo)致價(jià)格下行，比如，北京某學(xué)區(qū)房，2021年大家還在瘋搶1000萬一套的老破小，到2024年就已經(jīng)下跌到了560萬，價(jià)格相較峰值已經(jīng)腰斬。
但更為嚴(yán)峻的是，利率下行和房價(jià)下跌卻形成了一個(gè)“死亡螺旋”——銀行不斷的下調(diào)利率來刺激購房需求，但需求市場卻持續(xù)疲軟導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)走低，進(jìn)一步迫使利率繼續(xù)下調(diào)……
這種情況在三四線城市尤為突出！
比如某行年報(bào)數(shù)據(jù)顯示：從地域分布來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域不良貸款率最高的是東北地區(qū)，不良貸款率從23年的1.11%上升到了24年的1.73%。
這種情況也不難理解，房價(jià)下行的太快，很多房子資不抵債了，房東就陷入了斷供。
另外，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年三四線城市的法拍房數(shù)量同比增長37%，其中，60%的房源評估價(jià)低于未償還貸款余額，形成“負(fù)資產(chǎn)”困局。
對于持有兩套甚至更多房產(chǎn)的家庭來說，他們的資產(chǎn)配置中，70%都是房子，而一旦房價(jià)下跌，他們焦慮的不是增值，而是如何去保值。
.02
債務(wù)失衡，居民杠桿率居高不下
過去，人們瘋狂加杠桿買房囤房，居民負(fù)債率從最初的17%左右一路飆升到了72%。
據(jù)悉，北京，上海等城市，房貸月供占收入比超60%的家庭占比高達(dá)37%。
比如深圳網(wǎng)友@蘭蘭老師說：
2019年以5.89%的利率貸款，300萬買房，如今房貸利率已經(jīng)降到了2.95%，雖然月供減少了2800多塊，但房子市值卻從當(dāng)初的450萬縮水到了只有280萬，幾年時(shí)間啥也沒干，就蒸發(fā)掉了170萬。
來自杭州的工程師網(wǎng)友@王勇說：
去年總覺得自己的工作穩(wěn)定了，于是就果斷加杠桿買了第二套房，只是沒想到，進(jìn)入到2025年，公司就開始裁員，如今每月月供缺口高達(dá)1.4萬，超高的債務(wù)壓力，感覺喘息都難了。
可見，貸款利率越低，很多人加杠桿的沖動就越強(qiáng)，但是一旦出現(xiàn)了收入劇烈波動，就很容易陷入違約。
而更關(guān)鍵的一個(gè)數(shù)據(jù)是，國際貨幣基金組織（IMF）測算，中國家庭債務(wù)收入比已突破140%，遠(yuǎn)超90%的國際警戒線。
一旦收入出現(xiàn)銳減，很多家庭都可能陷入的超高的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中。
.03
可能引發(fā)金融動蕩
一旦貸款利率跌破3%，同樣也會對金融系統(tǒng)帶來沖擊。關(guān)于這一點(diǎn)，正在從理論推演變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)壓力。
前段時(shí)間某股份制銀行披露年報(bào)數(shù)據(jù)：個(gè)人住房貸款不良率從0.3%上升到0.8%，其中，利率低于3%的貸款不良率增速是市場均值的兩倍。
這個(gè)數(shù)據(jù)讓人不禁想到了當(dāng)年美國的次貸危機(jī)，就是在低利率環(huán)境下，銀行放寬貸款門檻，高風(fēng)險(xiǎn)客戶涌入市場，最終引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
河南某城商行2024年發(fā)放的“3%利率特惠貸”中，23%的借款人月供收入比超55%，遠(yuǎn)高于35%的風(fēng)控紅線。
每月收入的50%以上都得用于還貸，一旦經(jīng)濟(jì)下行，他們出現(xiàn)收入下降甚至失業(yè)，很多人都會陷入到還不上貸，甚至出現(xiàn)斷供率上升。
更令人擔(dān)憂的是，很多房產(chǎn)抵押物的價(jià)值已經(jīng)普遍低于貸款余額，啥意思？就是很多人手上持有的房子的市值，如今還沒有貸款多，他們要出現(xiàn)收入下降、還不上貸，強(qiáng)制法拍的結(jié)果，甚至?xí)l(fā)資產(chǎn)價(jià)格螺旋式下跌，這種后果，可能引發(fā)金融動蕩。
所以總結(jié)一下，如果大城市豪宅業(yè)主因?yàn)槔实?%而拋售房產(chǎn)，如果小城市的法拍房數(shù)量突破了十萬套，那么大家起碼要意識到一點(diǎn)：
低利率就不再是上車的“綠燈”，反而成為了一種考驗(yàn)財(cái)富韌性的壓力測試。
所以房子只漲不跌，房子是財(cái)富的說法，已經(jīng)成為了過去式，想要保證財(cái)富不縮水、穩(wěn)步增長，就不能將所有的財(cái)富都壓在房子上。
你得學(xué)會多元化資產(chǎn)配置，同時(shí)還得嚴(yán)格控制債務(wù)杠桿，現(xiàn)金為王，緊隨政策紅利，這樣才能在利率下行周期，守住財(cái)富底線。
（文中圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）
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