當(dāng)房價神話不再，所謂層高3米的好房子，還有第四代智能住宅，能成為樓市的救星嗎？咱們先來看三組數(shù)據(jù)。
2024年，全國住宅租金回報率中位數(shù)是1.7%，比國債收益率還低。20個重點城市的數(shù)據(jù)顯示，房齡超過10年的偽豪宅，價格年均折損率達(dá)到5.8%。還有某物業(yè)內(nèi)部報告表明，交付5年以上的高端樓盤，業(yè)主實際承擔(dān)的隱性維護(hù)成本，是購房時承諾的3.2倍。
在2008 - 2018年樓市的黃金時代，所有購房者都在玩同一個游戲。用30%左右的首付，去撬動100%的資產(chǎn)，賭的是年化15% - 20%甚至更高的房價漲幅。但2021年以后，這個游戲規(guī)則徹底變了。稀世城房價指數(shù)連續(xù)48個月，波動幅度都小于3%。大家突然發(fā)現(xiàn)，原來鋼筋水泥不會自動升值，所謂的資產(chǎn)增值，不過是在擊鼓傳花時，選擇性忽略了持有成本。
當(dāng)投資邏輯破產(chǎn)，開發(fā)商集體轉(zhuǎn)向品質(zhì)。可殘酷的現(xiàn)實是，中國家庭收入前10%的群體，他們住房消費的上限，僅僅是家庭年收入的8倍。但一線城市新推出的科技豪宅，單價已經(jīng)是這個群體年收入的14倍。這個數(shù)學(xué)游戲注定沒法持續(xù)。
更要命的真相，藏在時間維度里。豪宅的維護(hù)成本可不是每年都一樣，實際上是逐年上升的。這道理就跟買車差不多，車輛的保養(yǎng)成本不是平均分布的，頭1 - 2年成本很低，越往后費用越高。豪宅的很多設(shè)施，像會所、恒溫泳池等，5年后維護(hù)費用可能就得達(dá)到初始造價的一半，才能維持品質(zhì)。但物業(yè)費不太可能每年都漲，更別說很多樓盤5年后，物業(yè)都換了好幾個。待德兩行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，交付8年以上的高端樓盤，實際入住率下降后，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量會出現(xiàn)斷崖式下跌。
所謂的好房子，不過是把未來的維護(hù)成本，折算成當(dāng)下的房價溢價。就好比買豪車，得終身支付4S店的天價保養(yǎng)費。在二手房絕對的價格優(yōu)勢面前，好房子所謂的品質(zhì)，就顯得很虛幻，啥都不是。
據(jù)測算，當(dāng)房價收入比超過12倍時，總價每降低10%，需求彈性系數(shù)就能提升1.8倍。購買15年以上房齡住宅的群體，他們后續(xù)的裝修投入，只有新房買家的31%。
2024年，購房者選擇二手房的理由如下：
第一，即買即住，能省去2 - 3年期房的風(fēng)險，占比47%；
第二，真實的社區(qū)氛圍已經(jīng)沉淀，占比33%；
第三，學(xué)區(qū)等配套價值能夠得到驗證，占比28%。
當(dāng)房價增值的預(yù)期沒了，購房者開始用現(xiàn)實貼現(xiàn)法評估資產(chǎn)。二手房是已知的確定答案，新房則是未知的概率游戲。
面對61%的改善型需求占比，市場卻陷入了更深的困境。2024年，140平方米以上戶型的庫存去化周期達(dá)到28個月，是90平方米以下戶型的3.1倍。原因很簡單，家庭規(guī)模持續(xù)縮小。2025年，平均每戶2.4人，比2010年減少了0.7人，功能冗余的問題暴露出來。
某房企客戶調(diào)研顯示，購房者對獨立衣帽間的實際使用率只有19%，但對可變空間的需求激增至68%。上海某網(wǎng)紅樓盤交付5年后，業(yè)主委員會披露了一組驚人數(shù)據(jù)，維持會所運營，每位業(yè)主每年得多支付2.3萬元，結(jié)果63%的業(yè)主投票關(guān)閉了這個設(shè)施。這也印證了一個殘酷的公式：房子的真實成本，等于初始售價加上維護(hù)成本。
所謂的改善型產(chǎn)品，本質(zhì)就是開發(fā)商把未來20年的社區(qū)運營成本，提前折算到房價里。但多數(shù)購房者，其實并沒有真正具備持續(xù)支付的能力。
別忘了，現(xiàn)在是2025年了。25 - 35歲群體的購房公式已經(jīng)變成：住房價值 = 0.4成通勤效率 + 0.3成社區(qū)活力 + 0.2成改造彈性 + 0.1成身份象征。對比60后、70后群體，他們公式中身份象征的權(quán)重達(dá)到0.45。年輕人更傾向輕資產(chǎn)模式，48%的人選擇買“老破小”然后進(jìn)行重心改造，而不是直接購買精裝新房。30%的人接受核心區(qū)小戶型加近郊第二居所的組合方案，甚至15%的人開始嘗試購房加rice投資，來對沖持有成本。
新一代用消費電子品的邏輯來看待住房，不追求永恒占有，而是持續(xù)迭代。就像年輕人每年換手機(jī)一樣，他們計劃每5 - 8年通過置換來升級居住體驗。
當(dāng)把所有線索串聯(lián)起來，可以看到估值體系正在重構(gòu)。住房正從資本品回歸耐用消費品，定價權(quán)從金融屬性轉(zhuǎn)向使用價值。市場生態(tài)出現(xiàn)分化，有錢人不差錢，可以住豪宅；普通人就得老老實實計算成本和性價比，別再為明天的泡沫支付今天的溢價。
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