今天可能要給賣(mài)房的房東潑盆冷水了。
我知道大家肯很疑惑，明明3月份上海的小陽(yáng)春勢(shì)頭不錯(cuò)。
二手房近3萬(wàn)套的成交，土地市場(chǎng)更是出了一堆地王。
據(jù)說(shuō)不少地王旁邊的房東都在家里“滑跪慶?！绷恕?/p>
但是幸運(yùn)畢竟是少數(shù)人的。
我們研究院看了最新的上海二手房掛牌數(shù)據(jù)：
上海掛牌1年以上房源的占比已經(jīng)飆升到了20%~
也就是說(shuō)5套房子就有1套賣(mài)了超過(guò)1年了。
有太多人非常容易錯(cuò)誤估計(jì)賣(mài)房行情，尤其是錯(cuò)誤估計(jì)自身的賣(mài)房行情。
上海二手掛牌的 冷暖分化 遠(yuǎn)超想象。
總有人賣(mài)不掉
我不知道大家會(huì)不會(huì)經(jīng)常關(guān)注貝殼上架的房源。
我們這段時(shí)間觀察下來(lái)，發(fā)現(xiàn)1年前發(fā)布的房源絕不在少數(shù)。
便宜的、貴的都有。
遠(yuǎn)郊的、城區(qū)的也都能看到。
甚至好贊好房里面也有不少掛牌1年以上的房源。
這么多賣(mài)不掉的，
上海的二手掛牌市場(chǎng)到底發(fā)生了怎樣的變化？
要說(shuō)所有的房子都難買(mǎi)，那也是不準(zhǔn)確的。
從數(shù)據(jù)中可以看 到，掛牌時(shí)間3個(gè)月內(nèi)的始終穩(wěn)定在3成左右。
說(shuō)明還是有人可以快速賣(mài)掉房子。
房外房研究院制圖（上架周期=當(dāng)期統(tǒng)計(jì)時(shí)間-掛牌上架時(shí)間）
目前市面上能夠快速成交的無(wú)外乎一下幾種情況：
首先就是低價(jià)甩賣(mài)的，砸盤(pán)價(jià)一般都跑的很快。
畢竟市面上等著撿漏的買(mǎi)家是不少的。
其次是性?xún)r(jià)比高的次新房。
盡管價(jià)格不一定是最低的，但是綜合評(píng)分高，地段、房齡、產(chǎn)品、配套都有優(yōu)勢(shì)。
只要是相對(duì)低價(jià)，受眾面也不小。
最后就是房東心態(tài)好的。
能夠隨行就市，根據(jù)當(dāng)下最新的市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整價(jià)格和策略。
中介渠道資源也利用到位，人家的有效建議能夠第一時(shí)間采納。
但并不是所有的房東都懂得如何賣(mài)房。
20%以上是超過(guò)1年以上沒(méi)有賣(mài)掉的。
甚至有2、3年仍然賣(mài)不掉的房子。
當(dāng)然不排除里面會(huì)有一些僵尸房源。
但是能上到網(wǎng)站展示，這么久不下架，多數(shù)還是要賣(mài)的。
更重要的是，這些變化也就是這2年之內(nèi)的事情。
2023年5月的時(shí)候，掛牌1年以上房源的占比還只有9%。
如今占比飆升到20%以上。
這就是真實(shí)的市場(chǎng)背后的 無(wú)奈 。
2025年上海買(mǎi)房，買(mǎi)錯(cuò)比買(mǎi)貴更可怕！
哪些高性?xún)r(jià)比的好房子值得入手？
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賣(mài)成了滯銷(xiāo)房
如果進(jìn)一步把數(shù)據(jù)拆開(kāi)來(lái)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)：
越是在成交火熱的時(shí)候，這種極致的分化越明顯。
我們將2024年和2025年3月進(jìn)行對(duì)比。
房外房研究院制圖
掛牌時(shí)間在3個(gè)月內(nèi)：占比34.9%，增長(zhǎng)22.9%。
這一周期的房源體量最大增速還高，說(shuō)明今年年初掛牌賣(mài)房出逃的人比去年還多。
市場(chǎng)交易量的提升，讓他們看到了脫手的希望。
掛牌時(shí)間在3-6個(gè)月：占比22.8%，增長(zhǎng)3.3%。
上海目前全市平均成交周期差不多在150天左右這類(lèi)掛牌房源比較穩(wěn)定。
掛牌時(shí)間在6-12個(gè)月：占比21.8%，減少21.9%。
2024年的交易量活躍度確實(shí)是比較高，去年掛牌上架的房源滯銷(xiāo)量要顯著低于歷史同期。
掛牌時(shí)間在1-2年：占比16.1%，增長(zhǎng)22.6%。
掛牌時(shí)間在2-3年：占比3.5%，增長(zhǎng)65%。
掛牌時(shí)間在3年以上：占比0.9%，增長(zhǎng)84%。
滯銷(xiāo)房源還在不斷積壓。
越是難賣(mài)的房子越難賣(mài)，這種 負(fù)反饋 還在繼續(xù)。
就目前的情況看：
如果掛牌1年內(nèi)沒(méi)有成功賣(mài)房突圍，那鐵定就被買(mǎi)房人剩下了。
那么恭喜你，成功和時(shí)間做朋友了。
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這些房子還很難
看到這里，我知道大家肯定想問(wèn)這滯銷(xiāo)的到底都是些什么房子呢？
別急，繼續(xù)給大家看數(shù)據(jù)。
分面積段來(lái)看上海掛牌時(shí)間1年以上的房子，占比較高的有3類(lèi)：
房外房研究院制圖
一類(lèi)是小面積的，大概率就是老破小了。
可以看到60平以下的房源占比27%。
目前的老破小成交爆發(fā)也是集中在市區(qū)的學(xué)區(qū)老破小。
遠(yuǎn)郊的老破小甚至價(jià)格還在下跌。
算得上上海最難賣(mài)的房子之一了。
另一類(lèi)是過(guò)去中小套7090政策的受害者，80-90平的房源占比11%。
供應(yīng)多了，自然在賣(mài)房市場(chǎng)上有點(diǎn)紅海競(jìng)爭(zhēng)的意思。
再加上現(xiàn)在市場(chǎng)上置換客戶(hù)為主流。
這些小戶(hù)型的買(mǎi)家也極有可能是現(xiàn)在想要置換的人群。
大家集中出貨，自然誰(shuí)也不好過(guò)。
最后一類(lèi)就是被新房迫害者，100-120平的房源占比10%。
按理說(shuō)這個(gè)面積段的房子多在次新小區(qū)，至少也是2000年以后的房子。
但是面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，新房的面積段從7090正在向100-120平轉(zhuǎn)移。
告訴大家個(gè)數(shù)就明白了：
2024年1月-2025年2月期間，上海新房100-120平成交占新房住宅成交量的29%。
超越7090成為成交比例最高的面積段。
為什么賣(mài)房難，因?yàn)榇蠹业母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)在太多、太復(fù)雜了。
如果從總價(jià)段來(lái)看，低總價(jià)、高總價(jià)都挺難的。
房外房研究院制圖
掛牌1年以上房源，300萬(wàn)以下的占到近4成。
如果放大到500萬(wàn)以下，直接占了63%的房源。
2000萬(wàn)以上總價(jià)房源雖然只占4.7%，約1000+套。
但是高總價(jià)的掛牌量本就不多，1000套已經(jīng)不是小數(shù)目了。
不是你有錢(qián)就牛X，房子該賣(mài)不掉還是賣(mài)不掉。
3個(gè)月房子還沒(méi)賣(mài)掉？掛牌沒(méi)帶看？降價(jià)沒(méi)客戶(hù)
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有些時(shí)候，賣(mài)房不單單是賣(mài)的問(wèn)題。
很多時(shí)候買(mǎi)房才是根本原因。
你買(mǎi)入的時(shí)候就決定了賣(mài)房的難度到底有多大。
你看這些掛牌3年以上的房子，妥妥地“滯銷(xiāo)釘子戶(hù)”。
房外房研究院制圖
掛牌量大的板塊大部分都是遠(yuǎn)郊板塊，像什么惠南、臨港、金山、朱家角、南橋、海灣等等。
別看他價(jià)格便宜，1-2萬(wàn)/平，便宜是有代價(jià)的。
看了幾套遠(yuǎn)郊的滯銷(xiāo)房，房子屬于基本沒(méi)啥維護(hù)的戰(zhàn)損風(fēng)格。
可能房東單純的等待老天爺給他分配一個(gè)有緣人。
最好的方式是別買(mǎi)在這些“坑”里。
如果已經(jīng)入坑了，放棄輕松賣(mài)房的幻想。
時(shí)代真的已經(jīng)變了。
賣(mài)房這個(gè)體力活，會(huì)變得越來(lái)越專(zhuān)業(yè)。
注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。
最近上海樓市真的不一樣了。土拍高溢價(jià)不斷，二手成交接近3萬(wàn)套...
2025年，我們面臨一個(gè)最關(guān)鍵的選擇：該買(mǎi)還是賣(mài)？
作為重要家庭資產(chǎn)，選錯(cuò)的代價(jià)非常大！因?yàn)檫@次跟過(guò)去周期完全不同，背后的情況要復(fù)雜的多。賣(mài)房如何選對(duì)時(shí)機(jī)？買(mǎi)房如何選對(duì)標(biāo)的？
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