最近，老黃埔有個項目火了。
首開展示區(qū)和板房開放不到一周，就以小陽春“扛把子”的姿態(tài)，吸引了數百組凍資，遠超首推貨量。
平均4個人，爭搶一套房，擠爆售樓處。
這個項目，就是廣州地鐵地產·瓏岄上城。
｜現場人氣實拍圖
爭議頻出？用事實說話
但俗話說得好，人紅是非多，紅盤也不例外。
項目熱度一路飆升的同時，也被爆出了不少“黑料”，爭議點有幾個，主要是噪音、學校、建設進度等，在各大社交平臺上發(fā)酵，讓很多不明真相的讀者心生疑慮。
這兩天，我們特地去了現場一趟，了解到了更準確的信息，今天敞開來聊。
先說說很多人最為關心的，噪音問題。
總的來說，這個項目的噪音來源，主要有兩方面：
一是地鐵上蓋可能帶來的“負擔”。
瓏岄上城，作為一個典型的TOD項目，出行是很便利，但也有不少人擔心，地鐵運行會產生噪音、震動以及廢氣，影響居民生活。
｜項目規(guī)劃效果圖，僅供參考
不過，這個項目，和一般的“地鐵房”有所區(qū)分，準確來說是地鐵車輛段上蓋。
根據@廣州地鐵早前科普，地鐵車輛段的主要作用，是列車停放。
我們也咨詢了相關人士，地鐵到了這，車速會降到15km/h左右，速度比一般的汽車還慢，又有蓋板等隔絕，噪音、震動影響可以忽略不計。
至于廢氣，更無從談起，現在的地鐵，并不使用柴油作為動力，都是靠電力驅動。
二是周邊主干道車流的影響。
爭議最大的，是北側還沒開通的大沙東路，很多人擔心車流會帶來噪音影響，這個是不可否認的。
但路通財通，大沙東路的意義在于，提高了區(qū)域的通達性，連接老黃埔文化商圈，居民出行更加便捷。
至于貨車，走的更多還是走黃埔東路，那里才承載了大貨車對城區(qū)交通主流量。
而且瓏岄項目，整體抬高了約20m（含5m架空層），住宅和主干道不在同一平面，也有綠化帶、園林作為緩沖，低樓層噪音會比預期小的多。
屆時LOW-E玻璃一裝，也能進一步隔絕噪音。
｜項目抬高示意，僅供參考
至于學校，也是家長們關注的焦點。
整個雙崗車輛段項目，整體分兩期開發(fā)，一期就是瓏岄上城，教育資源方面，配建的是幼兒園，18班小學是在二期地塊。
讓買家有所顧慮的，是二期地塊還沒正式出讓，學校尚未動工，更不知道品牌，一期業(yè)主很被動。
這個問題，也不用太擔心。
目前二期地塊，雖然還沒正式掛牌出讓，但大概率也會由廣州地鐵地產開發(fā)。
｜沙盤實拍圖
至于品牌，參考同期拿地的瓏曜，引入了廣大附，地鐵在黃埔，談的牌子大概率也不會差。
再就是項目進度問題，預計27年年中交樓。
超新規(guī)項目，技術上更復雜、改造工序也多，開發(fā)周期本就要比一般項目要長，瓏岄上城能做到兩年半左右交付，已經很快了。
隨著板塊雙沙舊改的推進，到時周邊的城市界面也會更完整，配套也更齊全。
時間再壓縮，周邊配套跟沒跟上另說，還要懷疑是不是偷工減料了，企業(yè)敢賣，估計買家也不敢買。
這一點，算不上黑點。
未開先火，紅盤背后的硬核基因
這個項目，關注的客戶一直很多，我們自己去看過項目，也和一些買家聊過，從反饋來看，大家對于瓏岄，還是很認可的，否則也不可能未開先火。
這樣的現象級紅盤，背后沒幾個硬核基因，是捧不出來的。
首先，是基本面足夠“扎實”。
項目周邊，5站地鐵距離，學鐵商醫(yī)文包羅萬象，大型商業(yè)、三甲醫(yī)院，公園、學校應有盡有，不久后還有約31萬方的「萬象系商業(yè)」要來。
自身，也通過了20米的抬高，打造了約8000㎡立體商業(yè)，裝下了星級會所，配備露天泳池、空中會所、社區(qū)食堂等設施，配套齊全。
｜項目抬高示意，僅供參考
而這個項目，相比老黃埔其他項目，還有突出優(yōu)勢，做到了3個“唯一”，往后十年都難再有：
一、5號線上蓋，老黃埔唯一地鐵入戶項目
在老黃埔，號稱“近地鐵”的新盤，不在少數。
但只有實地走過了才知道，很多項目走到地鐵，還是挺費勁的，要一兩公里，500m內就是佼佼者。
冬天挨凍，夏天暴曬，一年四季沒幾天是能保持愉快心情出行的。
但瓏岄上城不同，是真正的地鐵上蓋，5號線雙沙站，5站直達金融城，10站直達珠江新城CBD，同時串聯4號線、7號線，可以快速接駁番禺萬博、海珠琶洲。
｜項目交通示意，僅供參考
更重要的是，項目還是老黃埔目前唯一一個和地鐵有專門地下通道連接的項目，乘坐小區(qū)的電梯，就能直達地鐵層，根本不用走出地面。
試想一下，最讓人深惡痛絕的強對流天氣，其他人還狼狽地滯留地鐵里躲雨，瓏岄的業(yè)主已經從容到家了。
｜地鐵歸家示意，僅供參考
二、容積率2.17，老黃埔唯一低密新盤
老黃埔很多項目，都是由舊改孵化而來，容積率普遍較高，超高層比比皆是。
但瓏岄上城不同，容積率只有2.17左右，不僅是老黃埔在售新盤中最低的，也是5號線沿線樓盤最低的，對齊主城低密豪宅。
｜老黃埔在售項目容積率統(tǒng)計
算上前腳剛成交的天河世界大觀四期，24-25年廣州主城出來的，容積率低于2.2的宅地，也僅有5宗。
低密，意味著什么？
當然是更高的居住舒適度。
在超低容積率的加持下，瓏岄樓高全部都在100米以下，樓間距做到了50-88米，梯戶比最高也不過2梯4戶、最低能做到2梯2戶。
在住宅體驗里，電梯的配置直接決定生活效率與舒適度。
在瓏岄上城，一臺電梯最多也就服務64戶家庭，和市面上一梯要應對八九十戶的樓盤相比，電梯運力要寬裕得多。
而實際使用中，住戶出行時間天然分散，即使是早高峰，每層1-2戶家庭，智能派梯，也不用漫長等待，人擠人。
14棟樓，南低北高，呈東西向展開，超寬間距，最大程度保證每一棟樓的視野、通風與采光。
｜項目寬樓距示意，僅供參考
景觀上，也絲毫不含糊，園景+山景+江景三重奏：
社區(qū)之內，大手筆做了約1.5萬㎡的圍合式大園林；北面，直對5000畝的龍頭山森林公園，一線山景；南面，還有珠江江景加持。
｜龍頭山森林公園實拍
即使是低樓層，推窗也是滿目景致。
瓏岄上城最大的特點，就是把一些原本只能出現在改善豪宅盤的配置，通通用到了剛改項目：
無論大小面積，每一戶都朝南，都是單邊位，都有獨立入戶花園、都有270°景觀面。
｜項目朝向示意，僅供參考
三、超高得房率，老黃埔在售唯一超新規(guī)項目。
之前我們已經強調過，今年，廣州嚴格控制及審慎第四代住宅的批復，不再拉爆得房率。
在戶型新規(guī)收緊的趨勢下，以后的新地塊，基本只能做到110%左右的得房率了，像瓏岄這種政策窗口期的項目，亮相即絕版，接下來會更具核心競爭力。
｜項目山景+園景示意，僅供參考
瓏岄得房率的高，不是只停留在紙面上的計算數據，更在于以空間體感、功能實用重構居住價值標準。
推開門的那一刻，買家自然就明白了。
其中，建面約94平的四房戶型，我們有粉絲點評，是廣州最好的四房，沒有最卷，只有更卷。
怎么個卷法？
兩個關鍵詞：尺度感，以及靈活性。
｜建面約94平戶型圖，僅供參考
先說說尺度感。
穿過入戶花園，就是LDKB大方廳，整個空間大約有29平，媲美市面上120平戶型，并且還南北通透，北向山景，南向園景。
｜建面約94平方廳實拍
靈動X空間打通后，尺度會更驚人，大約有35平，開間可以達到6.4m，通透感極強，搭配超長南向景觀陽臺，約270°環(huán)幕，給買家創(chuàng)造了更加寬闊的居家視野。
｜建面約94平方廳實拍
臥室空間，同樣也是大手筆。
和很多以空間數量為噱頭，硬擠多一間“雞肋”房出來的項目不同，瓏岄每一個空間，
都是實用的。
奢闊的主臥，搭配270°飄窗，私密感與尊貴感并存；
｜建面約94平主臥實拍
即使是次臥，也做到了空間上的相對平權，保證舒適度的同時，也保有了完整的功能場域。
｜建面約94平次臥實拍
至于靈活性，體現在兩方面。
一是空間改造的靈活性。
瓏岄的三間次臥，都盡量減少了承重墻設計，買家可以根據實際需求，調整空間數量，四房，三房，兩房隨心切換，基于買家高度的改造自由。
無論你是新婚家庭，三口之家，亦或是三代同堂的大家族，它能在全齡段，適配你的一切需求。
二是預留給買家足量的收納空間。
市面上常見的項目，提供給買家的收納空間，往往只有玄關柜、電視柜的一小塊空間，瓏岄直接來了個“進階版”：
廚房、客廳、甚至是入戶過道和臥室走廊內，都掏出了收納柜，釋放更多空間，兼具美觀性與實用性。
｜建面約94平餐客廳實拍
｜建面約94平走道收納實拍
卷的不只是同面積段的產品，還有市面上建面120平左右的改善盤。
據我們了解，項目建面約94㎡戶型，首推貨量只有78套，同樣是要拼手速的。
但地鐵地產給買家的驚喜，還遠不止這些。
價格上，同樣也極具誠意，建面約94平吹風僅320萬起。
這個價位段，在老黃埔，你只能買到三房產品，很多都還是舊規(guī)，想要總價可控，又想要超新規(guī)四房，只有瓏岄上城能提供，一步到位。
這樣優(yōu)勢的產品，將來進入二手市場流通，也是有顯著優(yōu)勢的。
｜沙盤實拍圖
項目一共做了建面約72-125平共四個戶型，適配全齡段的人員，無論是首次置業(yè)的年輕上班族，還是改善家庭的品質躍升，又或是想頤養(yǎng)靜享的銀發(fā)族，都能在這找到匹配的產品。
并且，地鐵5號線，橫跨了荔灣和天河，能串聯廣州最核心的幾個CBD，向來是租房的“旺地”，隔壁的雙沙回遷房，三房租金普遍都在4000元以上，四房要到4500元以上。
參考文沖，同一地段，商品房和回遷房租金本就能拉開不小的價差，兩房要比三房還貴。
瓏岄離地鐵更近，品質更高，將來也更能租得起價。
｜截圖來源貝殼
一言以蔽之，瓏岄上城具備的，是住-租-售全周期價值鏈條，好住，好賣，好租。
地鐵5號線沿線這么多項目，論“質價比”以及產品與生活的適配度，瓏岄上城真的沒有對手。
據我們了解，預計4月中下旬就會取證開盤了，照目前的凍資量，到時肯定是要拼手速的。
現在凍資鎖定名額，還能享受98折優(yōu)惠。
感興趣的朋友，要抓緊了。
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