智通財經(jīng)APP獲悉，中指研究院發(fā)文稱，2025年開年以來，北上深以及杭州、成都等熱點城市土地市場熱度較高，多宗地塊拍出高溢價率，3月北京、杭州、成都宅地成交樓面價均創(chuàng)新高。同時，一線及核心二線城市房地產(chǎn)交易量延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，尤其是二手房成交量同比保持較高增速。從趨勢來看，“銀四”是樓市重要節(jié)點，其成色將直接影響年中市場預(yù)期及量價修復(fù)節(jié)奏。
3月政策把“全方位擴大國內(nèi)需求”作為首要任務(wù)，同時把“穩(wěn)住樓市”寫進總體要求，強調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，政策方向明確。同時近期在外需承壓情況下，擴內(nèi)需政策有望進一步發(fā)力，房地產(chǎn)作為內(nèi)需重中之重，二季度政策有望加快落實。疊加去年四季度以來多地優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，有望帶動核心城市成交量繼續(xù)修復(fù)，但不同城市及城市內(nèi)部板塊之間分化行情或?qū)⒀永m(xù)，市場全面“止跌回穩(wěn)”仍需政策加快落地見效。
此外，4月市場還將迎來北京、杭州、南京等核心城市多場土拍活動，土地市場熱度能否延續(xù)取決于項目實際去化表現(xiàn)以及市場回穩(wěn)的持續(xù)性，當(dāng)下房企投資仍需保持理性。
房企拿地持續(xù)聚焦核心城市，3月杭州、成都兩度刷新地價紀(jì)錄
今年以來，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度較高，帶動一季度300城住宅用地出讓金同比增長超兩成。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，一季度，300城住宅用地成交規(guī)劃建面為8007萬平方米，同比下降4.5%，降幅較去年全年收窄17.7個百分點。核心城市加快優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏，疊加房企拿地進一步聚焦，帶動一季度300城宅地出讓金同比增長26.5%，平均溢價率達13.6%(較去年同期提升8.1個百分點)。但也需注意到，土拍熱度分化仍在延續(xù)，一線及強二線城市溢價率較高，而三四線城市仍以底價成交為主，一季度平均溢價率僅為3.6%。
在房企拿地進一步聚焦核心一二線城市背景下，土地出讓金集中度繼續(xù)提升，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年一季度，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重提升至69%(2024年全年為51%)。
表：2025年一季度300城各線城市住宅用地推出和成交同比變化
一季度，杭州、上海、成都住宅用地平均溢價率分別達43.2%、29.0%、28.3%，蘇州、寧波平均溢價率也在20%左右，核心城市土地市場熱度較高。
杭州：3月兩度刷新地價紀(jì)錄。3月25日，濱江西興單元BJ030102-25地塊成交樓面價72915元/㎡，由濱江獲取，刷新杭州地價單價最高紀(jì)錄。3月28日，地價紀(jì)錄再次被刷新，西湖蔣村文新單元XH030203-01(3)地塊成交樓面價達88029元/㎡，由建發(fā)獲取。
成都：3月同樣兩度刷新地價紀(jì)錄。3月11日，高新區(qū)桂溪街道銅牌村9組、10組地塊成交樓面價31700元/㎡，由招商獲取，刷新之前成都地價單價最高紀(jì)錄。3月27日，地價紀(jì)錄再次被刷新，金融城三期H10地塊經(jīng)213輪競價，成交樓面價達41200元/㎡，由建發(fā)獲取。
北京：地價首超10萬元/平米。3月18日，海淀樹村地塊成交樓面價102347元/㎡，由中海獲取，刷新北京地價單價最高紀(jì)錄。
表：2025年3月重點城市高溢價成交地塊
注：高溢價率地塊統(tǒng)計口徑為按成交溢價率高于25%統(tǒng)計
核心城市土拍升溫的原因主要有兩點：一是隨著房地產(chǎn)銷售端在去年四季度以來出現(xiàn)階段性回穩(wěn)，房企對核心城市新房銷售一致看好，補倉意愿較高，同時年初拿地能夠在當(dāng)年進入銷售階段，有助于回籠資金，提升周轉(zhuǎn)效率；二是各地政府加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟、低容積率(容積率≤1.5)的地塊，引導(dǎo)房企聚焦高價值區(qū)域開發(fā)。同時去年以來多地加快優(yōu)化地塊規(guī)劃設(shè)計條件，包括放寬陽臺/公共空間計容規(guī)則、支持建設(shè)立體生態(tài)住宅等，帶動企業(yè)對新項目規(guī)劃條件和去化速度預(yù)期提升。
表：部分重點城市2025年4月涉宅用地待拍情況(4.7~4.30)
注：統(tǒng)計時間為4月7日
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月(4.7~4.30)，重點城市住宅用地待拍清單中，北京、廣州、杭州、成都、南京等地均有地塊計劃出讓，其中北京、南京起始價接近200億元。頭部房企在經(jīng)歷一季度集中補庫存后，4月土地市場熱度能否延續(xù)也是市場關(guān)注重點，整體來看，預(yù)計核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍將吸引房企競拍。
3月多個核心城市新房、二手房成交量延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，其中二手房成交量同比保持較高增速，市場仍是“以價換量”為主
今年春節(jié)后，在高品質(zhì)項目供應(yīng)增加及傳統(tǒng)營銷季帶動下，核心城市新房、二手房成交量保持修復(fù)態(tài)勢。清明小長假期間，多數(shù)城市項目延續(xù)節(jié)前促銷方案和優(yōu)惠活動，吸引購房者到場咨詢及看房。
圖：2021年以來深圳新建商品住宅、二手住宅月度成交走勢
一線城市春節(jié)后新房、二手房周度成交量均出現(xiàn)明顯回升。新房方面，北京3月新建商品住宅成交59萬平方米，同比增長46%，深圳、廣州、上海3月同比分別增長31%、16%、10%。二手房方面，3月，深圳二手住宅成交超6000套，為近四年同期最高水平，同比增長58%；上海二手房成交超2.9萬套，為2022年以來同期最高水，同比增長45%；北京二手住宅成交超1.9萬套，同比增長35%。一線城市二手房市場保持較高活躍度，但市場目前仍是“以價換量”為主。
核心城市二手房剛需入市加快，有望加快一二手聯(lián)動效應(yīng)釋放。2024年以來，重點城市“低總價”二手房成交量開始出現(xiàn)回升，反映出對價格最敏感的剛需購房者正在加快入市。以一線城市為例，2024年北京、上海、深圳總價在300萬以下的二手房成交套數(shù)同比分別增長50%、62%、93%，今年1-2月，同比分別增長48%、72%和78%，二手房剛需入市有望加快新房置換需求釋放。
圖：2021年以來杭州、成都新建商品住宅、二手住宅月度成交走勢
二線城市中，3月寧波、合肥、蘇州、杭州、成都等城市成交量同比增幅明顯。新房方面，3月寧波核心區(qū)改善型項目集中入市，帶動新房成交量同比增長79%；合肥在供應(yīng)增加及郊區(qū)項目價格策略調(diào)整等帶動下，3月成交量同比增長58%；蘇州在供應(yīng)增加及人才房票等政策帶動下，新房成交量同比增長51%；杭州、成都、南京3月成交面積同比增幅均超兩成。二手房方面，3月杭州二手住宅成交套數(shù)超1.0萬套，為近48個月(自2021年4月以來)單月最高，同比增長68%；成都二手住宅成交超2.5萬套，同比增長35%；廈門二手房住宅成交套數(shù)超2000套，同比增長41%,市場保持較高活躍度。
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