2025年的天津樓市，從二季度開始！
一季度的二手房還可以，新房“怠速前進”，都沒掛上檔。
3月新房成交72萬方，一季度共計153萬方。
確實不算多，比2024年一季度少了12%；跟去年四季度更是沒法比。
成交量低并不是市場不好，而是市場“太好了”。
今年特殊，去年底賣的土地，強行給市場按下暫停鍵。
因為這批新盤已是明牌——
兩低一高（低地價、低房價、高品質(zhì)）
格調(diào)觀槿是首位“出戰(zhàn)選手”。
開盤即清盤，足以說明“兩低一高”的威力。
不是沒有買房需求，特別是改善人群，都變身等等黨，都在等純新盤。
整個新房市場看似供應(yīng)量很大，但實則是“青黃不接”。
老戲折可吸引不了現(xiàn)代人。
00后整頓職場；新規(guī)下的好產(chǎn)品正在整頓新房市場。
先跑的不算贏，后跑的不算輸。
一季度天津新房市場就是個熱身，二季度才真正“開市”。
各大新盤已經(jīng)躍躍欲試了，5、6月一堆要首開的“兩低一高”：
金茂泮湖滿庭、格調(diào)工大地塊、中海津華玖章、城投金茂西站南廣場地塊、金地喜悅里、金地清峯上、中交海河璽A地塊、中建理想城二期、榮泰一號院、綠城桂語安瀾、保利珺璟和煦……太多了。
▲中交海河璽二期效果圖
▲金茂泮湖滿庭效果圖
目前放風價都很保守：
金茂泮湖滿庭350萬起，中海津華玖章小高層5萬、金地清峯上300萬起……（僅供參考，以樓盤釋放為準）
今年的新盤，但凡首開必須爆，啞火毀所有。
那怎么爆？就靠性價比嘍。
建投譽河院這么火，該送車位送車位，也不敢大幅漲價。
房價符合預期，只能正常發(fā)揮，低于預期才能超常發(fā)揮。
至于產(chǎn)品，2025年正式“卷出平權(quán)”。
只要偏改善的盤，房價就差在了地價上，產(chǎn)品成本基本快要拉齊。
做好準備！
二季度“兩低一高”的新盤，會造成樓市熱點，而且還不少。
一季度二手房比新房熱度高。
比去年同期成交量漲了32%。
2月開局比較猛，周末單日快速沖上400套。
3月成交7782套，是繼2023年2月（大陽春）以來的最高值。
但也只是一波弱陽春，持久力不足。
沒有新房市場的熱度助力，且學區(qū)房的購買力去年四季度已經(jīng)釋放了一波。
2月底沖高，3月底回落，一個月時間，二手房行情告一段路。
3月業(yè)主的賣房意愿可是夠強的。
僅一個月掛牌量就增加了3.8萬套，比2月漲了40%。
一方面，受到“兩低一高”的新房誘惑，激發(fā)了置換需求。
另一方面，受市區(qū)學位政策收緊影響，擔心后期二手房流動性差，趁行情抓緊賣。
不好的消息是，二手房的身軀越來越笨重了。
2023、2024年只是與新房差在“面子”上。
從今年開始“里子”也跟不上了，在出房率上輸一塌糊涂。
2025年一季度二手房成交排名（數(shù)據(jù)來源：貝殼找房）
一季度天津土地市場，鳴鑼開張！
總成交建面55萬平米，比去年同期減少27%。
總出讓金64億，比去年同期增長了41%。
量跌價漲。
一是因為出讓的12宗地，6宗都位于市區(qū)，3宗出現(xiàn)溢價。
河西陳塘溢價17%，河西小海地溢價11%，和平山東路溢價8.8%。
核心地段屬于有供應(yīng)就有需求，今年市區(qū)成交占比繼續(xù)提高。
二是因為今年一季度出讓的城市更新地塊少，市場化拿地增加。
熱點城市地王潮“愈拍愈熱”。
上海地王樓面價16萬+；北京拍出10萬+地王；杭州地價都飆到了8萬+，非核心區(qū)都拍到了4萬……
土地熱度已經(jīng)開始輪動，河西兩宗地溢價超10%就是信號。
每一輪周期河西是“關(guān)鍵”，以它領(lǐng)漲為起點，以它降價為終點。
河西新區(qū)的地價回彈到2萬+，也就意味著南開、河西核心區(qū)房價5萬+站穩(wěn)，河東B類地段3萬+站穩(wěn)（后廣場、工大）。
這就是市場的自動糾偏，完成自主定價之后的再拉升。
一季度是一個無政策干預的市場。
看起來，“兩低一高”的好房子，這種“新玩法”能拯救房地產(chǎn)。
相當于重構(gòu)了一個品質(zhì)更高的樓市。
二季度，樓市行情才見真章。
再次重申重要節(jié)點：
2025年中，成交量開始筑底反彈；2026年春節(jié)后，房價出現(xiàn)局部上漲。
賣一買一的置換，今年必須完成。
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