4月7日，最高人民法院公開發(fā)布第45批共6件執(zhí)行實施專題指導性案例。 在一例關(guān)于被執(zhí)行人名下車位拍賣案例中，法院采取分零拍賣的處置方式，針對小區(qū)業(yè)主開展拍賣，每戶限購一個，流拍車位再針對不特定競買人拍賣。車位承租人在同等條件下對租用車位享有優(yōu)先購買權(quán)。
▲圖據(jù)IC photo
被執(zhí)行人名下有73個車位
法院分零拍賣解難題
該案例中，被執(zhí)行人潘某名下位于重慶市江北區(qū)某小區(qū)的車位被查封，共計73個。案涉車位所在的小區(qū)建成于2004年，小區(qū)有5棟樓房，共計445套住房，住房與車位配比約為1：0.3。案涉73個車位均為建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，車位處于承租人租賃使用狀態(tài)。案涉車位由被執(zhí)行人潘某于2009年一次性購買取得。
為首先滿足業(yè)主需要，同時確保案涉車位能夠順利拍賣成交，重慶自由貿(mào)易試驗區(qū)人民法院決定，在車位整體拍賣和分零拍賣兩種處置方式中優(yōu)先采用分零拍賣的處置方式，并在具體實施方案上做了進一步細化。
方案規(guī)定，車位針對小區(qū)業(yè)主開展拍賣，每戶業(yè)主只能競買一個車位。若仍有車位流拍的，針對不特定競買人再次開展拍賣。作為車位承租人的業(yè)主符合競拍資格的，在同等條件下對租用車位享有優(yōu)先購買權(quán)。
在針對小區(qū)業(yè)主的拍賣過程中，案涉車位成交61個，成交均價為8.53萬元，剩余車位在針對不特定競買人的拍賣過程中全部成交，成交均價為8.46萬元。成交后，人民法院出具拍賣成交裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，完成相應車位的過戶手續(xù)。拍賣案款扣除相應稅費后，已全部支付給申請執(zhí)行人。
法院解讀：
保障債權(quán)人權(quán)益的同時
要首先滿足業(yè)主需要
最高法在解讀中提到，本案依法規(guī)范執(zhí)行的關(guān)鍵在于如何處置案涉大量車位。
最高法提到，車位的處置應當首先滿足業(yè)主的需要。民法典第二百七十六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。”該規(guī)定體現(xiàn)了對業(yè)主權(quán)益予以優(yōu)先保護的立法價值取向。本次司法處置涉及大量車位，應當根據(jù)上述立法精神，綜合考量案涉車位性質(zhì)、小區(qū)車位配比、當事人合法權(quán)益等因素，制定合理的處置方案，既要實現(xiàn)財產(chǎn)價值最大化、依法保障債權(quán)人的合法權(quán)益，又要落實《民法典》相關(guān)規(guī)定精神，依法保障大量小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。
關(guān)于對案涉車位進行整體拍賣還是分零拍賣的問題，最高法解釋，本案中，小區(qū)的住房與車位配比約為1：0.3，車位緊張，且擬拍賣車位均處于由小區(qū)業(yè)主租賃使用狀態(tài)。從首先滿足業(yè)主需要的角度出發(fā)，對案涉車位的處置宜采取分零拍賣的方式。如果進行整體處置，通常只有一個競買人競買成功，即便該競買人是業(yè)主，也將導致大量車位承租人的優(yōu)先購買權(quán)難以得到保障，大量無車位業(yè)主的購買車位需求難以得到滿足。
對于競買人范圍和順序，最高法解讀中提到，《民法典》第二百七十六條規(guī)定的“首先滿足業(yè)主的需要”，不僅包括業(yè)主對車位享有優(yōu)先購買、優(yōu)先承租以及優(yōu)先使用等權(quán)利，還蘊含當業(yè)主的合理需求未被滿足時，不能將車位任意處置給業(yè)主以外的第三人。當然，在“首先滿足業(yè)主的需要”的基礎(chǔ)上，應當準許將車位出售給業(yè)主以外的第三人，既有利于依法保障勝訴當事人合法權(quán)益，也避免對被執(zhí)行人權(quán)益造成不必要影響。因此，在具體拍賣環(huán)節(jié)上，優(yōu)先由小區(qū)業(yè)主參與競買，拍賣流程結(jié)束后，有流拍車位的，再針對業(yè)主以外的不特定競買人開展競拍，兼顧保護小區(qū)業(yè)主、勝訴當事人與被執(zhí)行人的合法權(quán)益。
紅星新聞記者 祁彪 劉亞洲
編輯潘莉 責編 官莉
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