上海買房，老集鎮(zhèn)/城中村可能是最讓人糾結(jié)的地方。
這里普遍被冠以“貧窮落后”的標(biāo)簽，破舊的城市界面讓不少購房者“嫌棄”。
但實(shí)際上，老集鎮(zhèn)作為最早的人口集散地和生活中心，往往占據(jù)了最好的區(qū)位和資源，最有煙火氣的地方；隨著城市的擴(kuò)容，靠近市中心的老集鎮(zhèn)地段價值也在不斷凸顯。
市中心經(jīng)典的案例，就是黃浦區(qū)的董家渡十六鋪，今天搖身一變變成南外灘；
虹口區(qū)的流氓區(qū)虹鎮(zhèn)老街，今天搖身一變成了瑞虹新城；
閘北區(qū)的中興路以前大片危宅，舊改后現(xiàn)在房價直追老靜安。
以老城廂為例，它是現(xiàn)今上海主城區(qū)范圍內(nèi)歷史最為悠久、擁有千余年市鎮(zhèn)發(fā)展史的老集鎮(zhèn)，因?yàn)榻臍v史變奏曾一度處于停滯，只能眼看著一街之隔的新天地成為世界級的地段，一個小目標(biāo)起步的房子比比皆是。
（圖為夜里拍攝的老城廂，來源：文匯文藝評論）
（圖片來源：現(xiàn)場實(shí)拍）
老城廂一直作為“老破舊”存在，終于在2020年后的城市更新中迎來了新生——
今天，在售新房已跳漲至18萬單價以上，風(fēng)貌別墅更是成片開發(fā)，正在以火箭般的速度，拿回它應(yīng)有的價值段位。
除了市區(qū)核心區(qū)域，外環(huán)沿線的虹橋、七寶等老集鎮(zhèn)，持續(xù)改造后的板塊價格，也逐步向?qū)蛹壐叩闹协h(huán)線看齊——
但相比已經(jīng)發(fā)展成熟、城中村舊改力度突出的浦西，浦東老集鎮(zhèn)的改造節(jié)奏要慢得多：
浦東的發(fā)展，長期以來都是在“希望的田野”上開發(fā)，大片農(nóng)田變新城，根本就不需要舊改來騰挪出土地，這也為更核心的內(nèi)中環(huán)區(qū)域預(yù)留了發(fā)展空間。
“浦東買房，不看環(huán)線看產(chǎn)業(yè)”的說法也由此而來。
當(dāng)外環(huán)房價開始超越中環(huán)，板塊價格必將迎來修正，老集鎮(zhèn)舊改的成功做法也將再一次在浦東得到印證。
01 “北蔡30萬方舊改首秀”
在浦東，浦發(fā)蓮園是北蔡老集鎮(zhèn)30萬城市更新項(xiàng)目的商品住宅首秀，目前1批次房源已經(jīng)公布一房一價開啟認(rèn)購——
第一排的1幢單價僅約8.9萬/平，這應(yīng)該是中環(huán)最便宜的一棟新房了，800萬級買中環(huán)三房的唯一選擇；
第二排的5幢位置更好，單價約9.4萬/平，同樣是100平戶型，大約要比前排貴個20-25萬左右。
1幢價格明顯低于5幢，主要原因是1幢全部是100m2戶型，5幢有133平戶型單價拉高了；同時，1幢因臨街，西側(cè)有社區(qū)服務(wù)用房，所以價格做低。
值得注意的是，浦發(fā)蓮園這次熱門的100平橫廳戶型只有這幢可以選擇，后排100平戶型是傳統(tǒng)的三開間戶型，
5幢的邊套是133m2的大戶型，其西邊套臨街，東邊套可看小區(qū)中央景觀，所以東邊套的價格要高于西邊套。
從實(shí)惠的角度出發(fā)，個人建議喜歡橫廳戶型的選擇低樓層，本來周邊就沒啥特別好看的景觀，不如選擇低樓層，850萬買中環(huán)三房還想咋地。
我們已經(jīng)將項(xiàng)目一房一價做了總結(jié)整理，標(biāo)注了每層和每戶的價差關(guān)系；感興趣的同學(xué)可以私信我免費(fèi)領(lǐng)取excel版一房一價課件：
周邊3軌交、6站陸家嘴
中環(huán)800萬級三房
建面約99-133㎡3-4房
整盤總計(jì)458套，備案均價91800元/㎡1批次將于4月6日開啟認(rèn)籌
02 “現(xiàn)場直擊”
浦發(fā)蓮園的實(shí)景示范區(qū)已經(jīng)接近完工，外立面更是“全干掛石材”的視覺效果、公區(qū)大量采用奢石材料，等開放后應(yīng)該會讓大家更加沖動。
項(xiàng)目外立面看著都開始有點(diǎn)寶華的味道了，干掛石材很漂亮，多層次的細(xì)節(jié)勾勒搭配古銅色金屬材料，你說這是云錦東方都有人信。
下圖是云錦東方1期的外立面，說實(shí)話差別不大、甚至浦發(fā)蓮園更好看點(diǎn)：
南向立面的門窗部分用了金屬門套包裹，搭配石材色澤的真石漆，質(zhì)感上完全看不出是涂料：
示范區(qū)內(nèi)部還是半工地狀態(tài)就不拍照了，項(xiàng)目這次3個戶型都在實(shí)地做了實(shí)體樣板房，目測樓間距有35-40米左右，對于14層的小高層來說已經(jīng)很足夠了；
我們是下午4點(diǎn)左右到的現(xiàn)場，可以看到1樓也是陽光照得到的：
買房子無非就是新房和二手房，我們先來看看新房有哪些選項(xiàng)——
以900萬作為標(biāo)準(zhǔn)，你可以買到大約15-20個新房項(xiàng)目，面積會略有不同，絕大多數(shù)都在外環(huán)外，而最靠近內(nèi)環(huán)的新房是浦發(fā)蓮園。
浦發(fā)蓮園位于北蔡中心區(qū)域，西臨楊思世博和前灘、北接花木和世紀(jì)公園、東臨張江、南接御橋，坐擁18號、7號和13號三條軌道交通線，且在路面交通亦形成“三橫三縱”的交叉路網(wǎng)，能便捷通達(dá)內(nèi)環(huán)、中環(huán)和外環(huán)各區(qū)域。
如果你恰好在浦東陸家嘴/世紀(jì)大道/龍陽路/張江，甚至前灘上班，那么浦發(fā)蓮園無異于是最穩(wěn)妥的選擇：
地鐵站走路能到、30分內(nèi)能到公司，同時還能是一個標(biāo)準(zhǔn)尺寸的三房，浦發(fā)蓮園就是獨(dú)一份的新房。
再來看看二手房——
先看在內(nèi)環(huán)是否有機(jī)會？900萬真能選！但是樓齡普遍都在20年以上，就是大家常見的老破大，大多數(shù)小區(qū)存在車位緊張、人車不分流、樓道衰敗的情況：
地段是近了，但房子老，居住體驗(yàn)差。
老房子不僅是樓齡老，更大問題在于當(dāng)年設(shè)計(jì)100-120平只做兩房，而且無法改造成三房；
這是內(nèi)環(huán)某4個900萬能夠得著的商品房小區(qū)戶型，和今天的新房比起來真的是被摁在地上摩擦了。
戶型過時之外，停車是另一個痛點(diǎn)——
很多20年前的商品房，在設(shè)計(jì)之初沒考慮到如今私家車能如此發(fā)達(dá)，故車位配比1:0.5的小區(qū)比比皆是，停車難、搶車位是很常見的窘境：
如果想找品質(zhì)高的二手房，900萬也能買到5-10年樓齡的房源，只是大多數(shù)都在外環(huán)沿線，比如御橋唐鎮(zhèn)周浦，小區(qū)環(huán)境尚可，但通勤時間比起中內(nèi)環(huán)直接翻倍：
房子是變好了，但地段又遠(yuǎn)了。
所以總結(jié)一下，如果你有900萬預(yù)算，可選的二手房：
內(nèi)環(huán)內(nèi)20年樓齡以上的兩房，車位緊張要繞圈，層高不到2.9米都是大概率；
中外環(huán)10-15年樓齡次新2-3房，單程通勤到陸家嘴大約需要60-80分鐘。
對比之下：
浦發(fā)蓮園位于中環(huán)內(nèi)、單程通勤到陸家嘴大約30分鐘，且樓齡全新、小戶型3.1米層高，各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)均遙遙領(lǐng)先，總價是一樣的。
項(xiàng)目樣板間開放，一批次房源認(rèn)購中，主力900萬級上車中環(huán)三房；感興趣的同學(xué)可以私信我預(yù)約參觀：
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