阿宇根據(jù)廣州市相關(guān)政策文件及其他地方政策，匯總了關(guān)于廣州各區(qū)市縣農(nóng)村宅基地面積、建筑面積、高度層高、翻建擴(kuò)建標(biāo)準(zhǔn)，并附上相應(yīng)的法律依據(jù)，以下為大家詳細(xì)解讀。
一、市級宅基地政策標(biāo)準(zhǔn)
（一）核心指標(biāo)
根據(jù)《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村住宅建設(shè)管理的實(shí)施意見》（穗府辦規(guī)〔2020〕18 號(hào)），全市執(zhí)行統(tǒng)一的宅基地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：
面積標(biāo)準(zhǔn)：新批準(zhǔn)宅基地每戶建筑基底面積≤80㎡，建筑面積≤280㎡，建筑層數(shù)≤3 層。允許增設(shè)梯間和功能用房，3 層部分高度≤11m，設(shè)梯間后高度≤14m。
特殊區(qū)域：對于已納入城市更新范圍的村莊，允許建設(shè)公寓式住宅，單戶面積控制在 280㎡以內(nèi)，且需預(yù)留農(nóng)機(jī)停放空間。
（二）分類管控
1.城市更新區(qū)域：改造方案獲批后，禁止新增宅基地，存量住宅僅允許原狀維修；未獲批區(qū)域允許危房原址重建，但需符合 “一戶一宅” 和面積限制。
2.城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)：鼓勵(lì)建設(shè)聯(lián)排式住宅，禁止單家獨(dú)院式住宅，多戶合并建房層數(shù)可放寬至 6 層，高度≤22 米。
3.城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外：重點(diǎn)推進(jìn)空心村改造，落實(shí) “建新拆舊”，建筑風(fēng)貌需體現(xiàn)嶺南特色。
二、省級與市級政策對比
（一）省級政策動(dòng)向
截至2025年1月，廣東省“房地一體”宅基地登記發(fā)證率近95%，超752萬戶農(nóng)民獲不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，重點(diǎn)保障農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)。省級政策強(qiáng)調(diào)確權(quán)登記，而市級政策側(cè)重建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
（二）面積標(biāo)準(zhǔn)差異
差異分析：
相同點(diǎn)：均強(qiáng)調(diào)“一戶一宅”，建筑面積≤280㎡。
差異點(diǎn)：省級未細(xì)化層高、樓間距等標(biāo)準(zhǔn)，由市級根據(jù)城鎮(zhèn)化需求補(bǔ)充（如置換政策、村民公寓建設(shè)等）。廣州市對新批準(zhǔn)宅基地執(zhí)行全省最嚴(yán)格的面積標(biāo)準(zhǔn)（80㎡），歷史遺留宅基地根據(jù)權(quán)證核發(fā)時(shí)間放寬至 120-150㎡。
三、地方標(biāo)準(zhǔn)（各區(qū)政策要點(diǎn)）
越秀區(qū)
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：征收村民住宅最高補(bǔ)償4400元/㎡（瑤臺(tái)舊改綜合補(bǔ)償達(dá)4.4萬/㎡）；
特點(diǎn)：中心城區(qū)以舊改征收為主，無新增宅基地供應(yīng)。
海珠區(qū)
確權(quán)登記：完成“房地一體”登記38926宗，覆蓋率100%；
征收補(bǔ)償：結(jié)構(gòu)補(bǔ)償最高4400元/㎡，簡易房補(bǔ)償500-700元/㎡。
荔灣區(qū)
舊改補(bǔ)償：山村城中村項(xiàng)目宅基地房屋補(bǔ)償約3萬/㎡，國有住宅補(bǔ)償達(dá)5.6萬/㎡；
管理重點(diǎn)：舊改項(xiàng)目優(yōu)先推進(jìn)，嚴(yán)控新增宅基地。
天河區(qū)
舊改模式：推行“依法征收、凈地出讓”（如凌塘村首期地塊）；
土地征收：優(yōu)先保障復(fù)建安置用途，嚴(yán)格履行征地補(bǔ)償程序。
白云區(qū)（云府規(guī)〔2023〕3號(hào)）
用地面積：1995年前發(fā)證的可按≤150㎡控制，1995年后≤120㎡；
多戶聯(lián)建：層數(shù)≤6層，高度≤22m，退縮間距≥6m（主朝向）。
黃埔區(qū)（穗開規(guī)劃資源規(guī)字〔2025〕1號(hào)）
統(tǒng)一執(zhí)行市級標(biāo)準(zhǔn)：基底≤80㎡，總建面≤280㎡，層數(shù)≤3層，高度≤14m；
舊改銜接：優(yōu)先納入城市更新計(jì)劃，嚴(yán)控新增用地。
花都區(qū)（花府辦規(guī)〔2021〕2號(hào)）
危房重建：按證載面積重建，總建面≤280㎡；
多戶聯(lián)建：層數(shù)≤6層，高度≤22m，退縮間距≥6m（主朝向）。
番禺區(qū)（番府辦規(guī)〔2025〕2號(hào)）
嚴(yán)格“一戶一宅”：新批基底≤80㎡，易地新建需“建新拆舊”；
聯(lián)排式住宅：成組布置需預(yù)留≥6m公共通道。
南沙區(qū)（穗南農(nóng)規(guī)字〔2021〕1號(hào)）
多戶合并認(rèn)定：實(shí)際使用面積未超分戶合計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的視為“一戶一宅”；
梯間增設(shè)：允許增設(shè)梯間，總高≤14m。
從化區(qū)（從農(nóng)規(guī)字〔2023〕1號(hào)）
生態(tài)導(dǎo)向：新建基底≤80㎡，舊宅拆建按原面積執(zhí)行；
確權(quán)推進(jìn)：累計(jì)完成10298宗“房地一體”登記。
增城區(qū)（增府辦規(guī)〔2021〕1號(hào)）
翻建標(biāo)準(zhǔn)：原有宅基地按≤280㎡、≤14m限高重建；
風(fēng)貌管控：鼓勵(lì)選用嶺南特色民居設(shè)計(jì)方案。
（四）區(qū)域差異總結(jié)
面積放寬：白云區(qū)、花都區(qū)對歷史遺留宅基地面積限制較寬松，其他區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行 80㎡標(biāo)準(zhǔn)。外圍區(qū)（從化、增城等）允許按原面積重建，側(cè)重生態(tài)保護(hù)。
高度管控：嚴(yán)控新增用地，鼓勵(lì)公寓式住宅；白云、花都允許多戶合并建房至 22 m，其他區(qū)原則上限制在 14 m以內(nèi)。
審批流程：中心城區(qū)（越秀、荔灣等）側(cè)重改造安置，以舊改征收為主，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高；外圍區(qū)強(qiáng)調(diào) “建新拆舊” 和風(fēng)貌管控。
四、翻建與擴(kuò)建
1.翻建條件：
①危房（磚木結(jié)構(gòu)、嚴(yán)重?fù)p壞房）可原址重建，不得擴(kuò)大基底面積及建筑面積。
②需辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，涉及文保單位需按保護(hù)規(guī)定審批。（白云區(qū)、花都區(qū)明確要求）
2.擴(kuò)建限制：
①不得新增層數(shù)（維持≤3層），禁止加建飄窗、陽臺(tái)等外擴(kuò)結(jié)構(gòu)。
②現(xiàn)狀改建退縮間距需≥0.6m，且不影響鄰屋安全。
3.特殊區(qū)域
城市更新區(qū)域：僅允許危房原址重建，不得改變四至關(guān)系。
歷史文化保護(hù)區(qū)：需符合保護(hù)規(guī)劃，建筑高度、風(fēng)貌嚴(yán)格受限（如花都區(qū)傳統(tǒng)村落）。
五、超面積情形及處罰
1.超面積置換：超出確權(quán)面積或280㎡部分按安置房建設(shè)成本價(jià)補(bǔ)繳或貨幣補(bǔ)償（標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)制定）；
2.違法建設(shè)：未批先建或超面積占用，由綜合執(zhí)法部門責(zé)令整改或拆除；
3.歷史遺留問題：1995年前發(fā)證的宅基地，超面積部分可逐步完善手續(xù)（如白云區(qū)）。
六、其他補(bǔ)充
村民公寓式住宅：中心城區(qū)鼓勵(lì)集中建設(shè)，每戶總申請面積≤280㎡，首層需預(yù)留農(nóng)機(jī)停放位。村民可選擇多套公寓，結(jié)余房屋由村集體統(tǒng)一管理。
歷史保護(hù)建筑：涉及傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑的翻建需按保護(hù)規(guī)劃執(zhí)行，不得改變原有風(fēng)貌。
存量盤活：通過有償轉(zhuǎn)讓、出租、入股等方式引導(dǎo)閑置宅基地退出；
風(fēng)貌管控：鼓勵(lì)采用嶺南特色設(shè)計(jì)，聯(lián)排式住宅需預(yù)留公共通道。
退出機(jī)制：允許有償轉(zhuǎn)讓、調(diào)劑或村集體回購閑置宅基地，復(fù)墾指標(biāo)優(yōu)先保障本村建設(shè)。
確權(quán)進(jìn)展：從化區(qū) 2023 年完成 10298 宗確權(quán)登記，花都區(qū)推進(jìn) “無證” 宅基地辦證。
改造模式：天河區(qū)凌塘村、白云區(qū)棠溪村試點(diǎn) “依法征收、凈地出讓” 改造模式。
七、法律法規(guī)與數(shù)據(jù)出處
1.省級政策：
《廣東省實(shí)施〈土地管理法〉辦法》第三十六條
《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法（送審稿）》（草案/征求意見稿）
2.市級政策：
核心政策：
《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村住宅建設(shè)管理的實(shí)施意見》穗府辦規(guī)〔2020〕18號(hào)
其他市級政策：
《廣州市城市更新辦法》（市政府令第134號(hào)）
《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市城市更新辦法配套文件的通知》（穗府辦〔2015〕56號(hào)）
《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則的通知》（穗府辦規(guī)〔2019〕5號(hào)）
3.區(qū)級政策：
《廣州市越秀區(qū)征收農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物以及青苗補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》
《荔灣區(qū)山村城中村改造（一期）項(xiàng)目國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見稿）》
《廣州市天河區(qū)人民政府關(guān)于申請廣州市天河區(qū)2024年度第五批次城市建設(shè)用地土地征收的請示》（穗天府報(bào)〔2024〕46號(hào)）
《廣州市白云區(qū)農(nóng)村宅基地審批和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證實(shí)施細(xì)則》云府規(guī)〔2023〕3號(hào)
《廣州市黃埔區(qū)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證實(shí)施細(xì)則》穗開規(guī)劃資源規(guī)字〔2025〕1號(hào)
《花都區(qū)農(nóng)村宅基地及住宅審批建設(shè)管理的實(shí)施細(xì)則（試行）》花府辦規(guī)〔2021〕2號(hào)
《番禺區(qū)規(guī)范農(nóng)村宅基地審批和建房規(guī)劃許可管理工作指引》番府辦規(guī)〔2025〕2號(hào)
《南沙區(qū)農(nóng)村村民“一戶一宅”核定工作指引》穗南農(nóng)規(guī)字〔2021〕1號(hào)
《南沙區(qū)農(nóng)村宅基地審批管理工作指引》2021年5月10日
《廣州市從化區(qū)農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)管理實(shí)施細(xì)則（試行）》從農(nóng)規(guī)字〔2023〕1號(hào)
《增城區(qū)農(nóng)村宅基地管理實(shí)施細(xì)則（試行）》增府辦規(guī)〔2021〕1號(hào)
阿宇注：以上標(biāo)準(zhǔn)可能存在動(dòng)態(tài)調(diào)整，以上內(nèi)容僅供參考，具體政策以地方農(nóng)業(yè)農(nóng)村局或自然資源局最新文件和實(shí)踐為準(zhǔn)。
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