前言
4月7日，股災日，誰還有心情關心樓市！
我就不發(fā)股市的段子安慰大家了，估計大家都看了不少，畢竟，除了段子，沒啥可以一秒安慰人心了。
那些只跌了一輛自行車的就不要在群里哭了，多少人隨隨便便就丟了一輛車，有些是丟了一套房子首付，還有的，可能直接沒了一套房，極少數(shù)的，可能是沒了一套深圳灣1號大戶型。
所以，就不要去看哪里的樓更高了，比你慘的人多的是，關燈默默吃面就好，數(shù)數(shù)剩下的錢，還夠不夠交月供，還夠不夠交首付，如果都夠，那就好好生活就好了，如果還能湊個首付的，那就去看看房子吧。
畢竟，在樓市里消費，房子就算跌慘了，房子本身還能住，能出租。
但是在股市消費，錢是消費完了，換來的就是兩手空空，確實有點心塞。
（Ps：這篇文章本來是清明節(jié)前出的，畢竟3月的樓市數(shù)據(jù)，那時發(fā)比較及時，可是，作為一個愛玩的人，文章還剩下一點沒寫完就跑出去玩也不奇怪?；貋砗?，想想大家總還是需要了解樓市數(shù)據(jù)的吧，就順便增加了點清明成交數(shù)據(jù)，給大家參考。）
正文：
果然，沒有投資客參與，深圳樓市就顯得有那么點撲朔迷離。
3月份的時候，呆呆自己也經(jīng)常犯迷糊。
每當我覺得市場并沒回暖時候，貝殼研究院和樂有家的朋友就給大家甩來個數(shù)據(jù)，要么成交數(shù)據(jù)追平去年9·29新政后數(shù)據(jù)，要么看房數(shù)據(jù)超過去年新政后。
每當粉絲說自己對市場悲觀時候，呆呆每次非周末去到樓盤現(xiàn)場，看到的都是不斷來看房的人群，因為每次都會刻意觀察現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)幾個新盤的自然流量是真的可以。
有時候，說啥都有人說是瞎說，好在，3月數(shù)據(jù)已經(jīng)出來了，還是用數(shù)據(jù)說話比較好。
01 成交
3月份深圳樓市數(shù)據(jù)出來，成交數(shù)據(jù)是很不錯的，一個以前在中介行業(yè)做過的朋友說，他的朋友圈，樓市體感溫度明顯回暖了。
呆呆當時回復說，粉絲群的體感溫度依然不高，參與者不多。
他說，看數(shù)據(jù)也是回暖的。
那還是看數(shù)據(jù)吧，數(shù)據(jù)反映才是真實的。
根據(jù)官方統(tǒng)計（所有數(shù)據(jù)和表格都來自貝殼研究院和樂有家研究院）：
3月，深圳一住宅網(wǎng)簽過4161套，二手住宅網(wǎng)簽6078套，錄得量7703套，財聯(lián)社用到的說法是，接近“繁榮線”，確實，8000套就是繁榮線了。
（以上數(shù)據(jù)來自樂有家和貝殼研究院）
怎么理解這三個數(shù)據(jù)呢？我們來橫向?qū)Ρ认拢?/p>
首先是一手住宅，包括預售和現(xiàn)售，雖然不算特別高，但是已經(jīng)高過去年1-9月份每個單月的數(shù)據(jù)了， 3月新盤銷售不如二手，很大一部分原因是去年新政熱銷一波后，市場的新增供應沒有跟上，1-3月份的新盤，主要集中在深圳的幾個盤，包括中洲迎璽三期、觀山海新推出的產(chǎn)品、鵬宸云筑（3月底才開，數(shù)據(jù)里還體現(xiàn)不了）等。
二手就不存在供應不夠這個情況，二手現(xiàn)在的情況是，掛牌量一直在增加，官方數(shù)據(jù)目前已經(jīng)高達7.3萬套。但是還有很多房源是沒有顯示出來的，如果加上這部分，深圳二手房掛牌的房源超過10萬套是肯定的，賣得越多可售房源也更多，是目前的一個明顯特征，很多購房者還是對未來沒信心，想賣房。
二手的成交數(shù)據(jù)其實是不錯的（上周有回落），證明深圳樓市確實恢復性不錯，特別是剛需購房者和剛需改善，都正在入市，呆呆近期接觸的購房者，更多是改善需求，還有不少人都想賣房后再買房改善。
不過，為何個人對樓市的體感溫度差異那么大呢？
有個原因是，已經(jīng)有房或者正在賣房的群體，他們的樓市體感溫度要熱起來，一個特征必須是有房價有上漲或者是自己的房子可以很快賣出去。
很可惜，目前這兩個現(xiàn)象都還沒有出現(xiàn)，二手房源太多，盡管成交不錯，但是可選房源太多了，所以房子依然不好賣，房價呢，大部分成交房源都沒漲價。
那我們來具體說下近期深圳樓市的房價。
02 房價
房價是樓市體感溫度的一個重要衡量標準。
曾經(jīng)，深圳人對房價的敏感度全國第一，如今，感覺是讓位給杭州了。
去年的9·29新政放在幾年前，那肯定是連夜?jié)q價，但放在當時的場景里，也漲不動，只有投資客為主的華潤城，叫囂了一個月，然后又悄悄熄火了，當時接受漲價去買了的人，估計也是相當?shù)挠魫灐?/p>
不過，從數(shù)據(jù)看，過去的幾個月，可以說深圳的房價基本穩(wěn)住了，部分有微漲，但實際上，只要你想漲價，買家就不買單是常有的事情，著急賣的業(yè)主，還是得走降價這條路。
還是來看數(shù)據(jù)吧，呆呆拿到了樂有家和貝殼研究院兩家的數(shù)據(jù)給大家參考下。
先說下，這兩個數(shù)據(jù)是樂有家研究院和貝殼研究院根據(jù)自家成交數(shù)據(jù)來做的統(tǒng)計，成交均價不一樣，差了7000元/平，主要是成交的樣本有區(qū)別，例如貝殼最近在東部成交較多，均價就會較低。
均價是不一樣，但是可以看到，兩家成交價格的趨勢是一樣的。
樂有家研究院的數(shù)據(jù)顯示：
深圳二手住宅成交均價連續(xù)6個月穩(wěn)定在6.3-6.4萬元/㎡，3月深圳二手成交價為6.36萬元/㎡，環(huán)比小幅下降0.8%，但整體維穩(wěn)。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示：
3月份的成交均價小幅上漲，環(huán)比上漲0.2%，同比上漲0.4%。貝殼調(diào)查認為，3月份的上學購房需求明顯增加，成交活躍的小區(qū)價格出現(xiàn)了上漲。
綜合兩個數(shù)據(jù)，會發(fā)現(xiàn)，兩個機構(gòu)的數(shù)據(jù)都顯示，去年9月份是房價的最低點，9·29新政后，房價是一路在回升了，9月份之后的這6個月數(shù)據(jù)比較平緩，波動不大，基本是穩(wěn)定下來了。如果沒有大的變化，應該是繼續(xù)穩(wěn)住的，就不知道特朗普的關稅政策會引發(fā)多大的影響，如果影響大也許政府會繼續(xù)出政策，也可能短期還要熬一熬。
貝殼研究院4月份發(fā)布的數(shù)據(jù)還顯示，目前掛牌均價還在下跌，3月二手的掛牌價環(huán)比下跌了3.6%，議價空間環(huán)比保持穩(wěn)定，3月增加了不少換房需求。
03
去化周期和購房者
呆呆看了下去年和今年3月拿預售的住宅套數(shù)，發(fā)現(xiàn)去年3月的拿證住宅套數(shù)是9156套，驚人的數(shù)據(jù)，而去年3月的新房住宅銷售只有2826套，今年的住宅拿證才3119套，但銷售了4161套，猜測如果今年新盤入市和去年一樣多，這個數(shù)據(jù)應該會高很多。
4、5月份，深圳新盤供應會增加，目前知道的馬上開盤的有瑞云府、紅山華府，還有觀瀾的鷺璟府和卓越珺奕府二期會馬上拿證，中洲迎璽三期和鵬宸云筑也都會持續(xù)推新，超級大盤鴻榮源觀城4月預計也會開盤，但即便如此，也很難出現(xiàn)新盤一個月入市上萬套的情況了。
有個值得關注的數(shù)據(jù)是，今年新房庫存的套數(shù)和去化周期都在減少，庫存的預售住宅只有26655套，住宅去化周期只有7.7個月。
按照常理，一個正常的市場，預售住宅只剩下7.7個月的去化周期，市場很快會供不應求，會影響房價，不過，目前市場的需求非常有彈性，可以隨時萎縮，所以不好說，加上二手供應是天量，可以沖抵下市場供應短缺，
另外，這是預售住宅的去化周期，深圳還有很多庫存的現(xiàn)房，如果加起來，是可以拉長一下去化周期的。值得關注的是，市場的成交分化比較嚴重，簡單說，就是未來的一段時間，高性價比的房子的去化時間都會加快，有些賣不動的房子會一直不好賣，除非市場出現(xiàn)很明顯的好轉(zhuǎn)。
很多人還是不信買房的人很多，前面的數(shù)據(jù)已經(jīng)證實了，就不多贅述了，信不信由你。
呆呆最近也遇到的一些粉絲購房者，能真實的反映目前市場的購房者心態(tài)：
1、A女士，預算1200萬，看到鵬宸云筑樓王棟開盤，了解情況后想買148平的大戶型，后來又覺得算了，沒有下手，覺得可以買個更好區(qū)域，但是改善是要改善的，近期也在看房。
2、B女士，看房看了快一年，一直沒下手，主要想給上小學的兒子換個學位房，去看了紅山華府，最后因為房子戶型太少車位不夠放棄了，還是決定選擇和上班地點不遠的福田，可以不用初中畢業(yè)后又換房子，最近頻繁在看房。
3、C女士，去看了觀山海，前面115平的都賣完了，95平的又覺得不好，糾結(jié)，但是新推的一棟出來了113平戶型，還是不想入手，還是擔心市場不好。
4、D男士，一年前問過呆呆，希望投資個小點戶型，最近想直接換個大房子自住，去龍華看了下，計劃下手還沒下手。
5、E女士，看了很多房子，也做了幾次登記，都沒有下手，一直糾結(jié)，主要怕買了后下跌。
6、F男士，住龍崗，想換到福田，看了很多二手和新房，看中福田某個豪宅新盤，最后還是擔心壓力過大放棄了。
7、G女士，單身，去看了鵬宸云筑，還是覺得104平的有壓力，最后放棄，準備等后面91平的小三房。
8、H男士，去年就計劃入手豪宅，一直找不到合適的，前幾天聊，已經(jīng)在香蜜湖入手一套7000多萬的房產(chǎn)，還計劃等東角頭項目。
以上是呆呆3月份聊過的部分粉絲，從以上可以看出來，市場需求是真的有，但剛需不管是改善還是上車，心理都還是很糾結(jié)，只有頂級富豪，對趨勢不那么擔心，遇到好的就會入手。
當然，從以上購房者心態(tài)也可以判斷，如果樓市的趨勢確定，后面還會有大批買房群體進入市場。
04 寫在最后
剛過去的清明節(jié)，貝殼和樂有家都有數(shù)據(jù)出來，看房量和成交量同比是增加了，但是沒有說環(huán)比，環(huán)比從二手成交錄得量來看是下跌了，應該還是很多人出去玩了。
本來假期結(jié)束，市場應該會按照既往趨勢繼續(xù)，因為5月也是傳統(tǒng)旺季，但是這次目前美國關稅政策帶來的影響實在太大了，股市這一波大跌，不知道最后跌成啥樣，未來趨勢也不好判斷。
好在房地產(chǎn)都跌這么久了，也躺平這么久了，最多繼續(xù)多躺一躺，也很難繼續(xù)往下了。而且，關稅政策影響的城市里，深圳首當其沖，那深圳可能會因此順勢出臺更寬松的樓市政策，畢竟，除了央行一直喊的降準降息，深圳還部分區(qū)域限購，公寓的稅費和利率還高得一塌糊涂，這些都有政策空間。
總之，房地產(chǎn)應該是很難再繼續(xù)往下了，當然這個時候，普通人還是要謹記：
買房的時候，少用杠桿，買房之前，算清楚自己未來的承壓能力再出手。
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