近日，杭州一個房屋買賣糾紛引起的官司引發(fā)關注。
杭州一名女醫(yī)生張女士在2021年將房子賣給了另一名女子王女士，作價759萬，并完成過戶，考慮到生活便利問題，她又向買主提出返租一年，不過在此期間，她的孩子在房中自殺。在房屋正式交接后的幾個月，買主發(fā)現(xiàn)了這一情況，以房子是“兇宅”為由要求退房并引發(fā)訴訟。
張女士認為，孩子離世是發(fā)生在房屋過戶之后，買主在享受房子學區(qū)資格和房價下跌幾百萬的情況下要求退房，對她不公平。
目前，一審法院已經(jīng)判決張女士退還購房款，張女士已經(jīng)提起上訴。
針對此事，多位律師也存在不同看法。有律師認為，房屋未實際交付，發(fā)生過非自然死亡的住宅在房屋結構形態(tài)上沒有受損，但是這確定已構成了合同標的物重大瑕疵，因此都是可以退房的。
也有律師認為，返租安排實際上可以看作是一個附隨但獨立的協(xié)議，其風險分擔和責任承擔均應以雙方事先約定為準。如果合同中未明確規(guī)定因居住期間發(fā)生意外（例如不幸事故）而導致交易無效或需退房，則這一意外事件并不能直接波及原房屋買賣合同的效力。
買主：花759萬買的房子，竟是“兇宅”
據(jù)潮新聞的報道，王女士買下的這套二手房位于杭州城西，面積95㎡，帶學區(qū)，2021年她看房時，該房源的掛牌價為765萬元。
2021年1月底，王女士與原房東張女士簽訂定金合同，2月底正式簽訂購房合同，最終的總價為759萬元。
2021年2月18日雙方簽訂了補充協(xié)議，主要就房款支付方式、房屋稅費、房屋抵押情況、違約責任、其他特殊情形等進行了約定。
其中在其他特殊情形事項中明確約定：“甲方承諾，該房屋在其本人持有期間，在房屋本體結構內(nèi)未發(fā)生過非正常死亡事件（包括但不限于自殺、他殺等）。如果甲方在簽署本合同前就前述事項隱瞞真實情況的，甲乙雙方確認：因甲方之欺詐行為，使得乙方在違背真實意思的基礎上訂立本合同，乙方有權依法要求撤銷房屋買賣合同及相關協(xié)議”。
2021年3月雙方完成過戶。
資料圖。圖源視覺中國
王女士稱，在買賣過程中，張女士提出，為了她孩子讀書方便，想等到2022年3月再交房，再住一年。王女士表示，自己當時不急著入住，就答應了這個要求，雙方也將這一約定寫進了合同的補充條款內(nèi)。
2022年3月，王女士從張女士手中正式拿到了這套房，隨后開始著手裝修。2022年12月，王女士和家人搬了進去。
王女士稱，2023年10月的某一天，她的母親在和鄰居聊天時，得知買到的這套房竟是套“兇宅”。
“2021年4月，也就是剛過完戶一個月左右，張女士的孩子在家中自殺了，當時警察都來了，所以鄰居們多少都了解一些情況。”王女士稱。
“我第一時間聯(lián)系了中介，他也很震驚表示并不知情，我和張女士聯(lián)系后雙方鬧得也很不愉快?！蓖跖勘硎?，她當即選擇尋求法律意見并起訴了張女士。
賣主：意外發(fā)生在房屋過戶之后，對方享受學籍和房價下跌后要求對方不公平
面對此事，張女士則有著不一樣的看法。
張女士稱說，雙方是在2021年2月簽訂合同，約定交房時間是在2022年3月，產(chǎn)證過戶時間是在2021年3月。當時買家因孩子教育需要緊急落戶學區(qū)，著急過戶，而自己也無法倉促另尋住所，所以提出返租一年。
“返租這件事我跟中介反復確認過，買家也同意了。”張女士說。張女士還出示了她和中介的微信截圖，簽約當日她再次跟中介確認了返租一年的事宜。
2021年4月，張女士的孩子在這套房中離世。
張女士稱，至今仍在喪子之痛的陰霾中，而買家以房子是“兇宅”為由要求退房也讓她無法接受。
張女士說：“在返租期孩子去世，這是客觀事實。但事情發(fā)生之前，買房流程已經(jīng)完成，對方也已經(jīng)享受到了優(yōu)質(zhì)學籍。這幾年因為市場原因，房子本身就跌了300萬元，這個時候拿我孩子的事情要我以當時的房價退房，這是刀口上撒鹽，對我來說太不公平，是我沒辦法承受的?！?/p>
據(jù)王女士介紹，2024年12月，該案已經(jīng)一審判決，法院判決張女士退還房款，主要理由是“被告沒有按照合同約定向原告交付未發(fā)生非正常死亡事件的房屋”。
目前，張女士已經(jīng)提起上訴。
房子已過戶后返租發(fā)生意外事件是否影響原交易進行？
所謂“兇宅”如何定義？房子已經(jīng)過戶但未實際交付的情況發(fā)生意外死亡事件，是否影響原交易的進行？多位律師也進行了解讀，并存在不同看法。
浙江合創(chuàng)律師事務所律師翁博甫表示，對于“兇宅”此前已有大量判例，基本都是可以退房的。一類是像本案中在合同中對“非自然死亡”造成的兇宅有著明確約定的，那么原告當然可以主張交付的房屋存在重大瑕疵，被告導致了訂立合同的目的無法時間，要求終止履行或者恢復原狀，也就是退房并賠償相關的經(jīng)濟損失，比如稅費、裝修費等。
另一類則是在合同條款中沒有明確約定的，但如果賣家在交易時故意隱瞞房屋為“兇宅”的事實，這一行為違反了《民法典》中的誠信原則。根據(jù)《民法典》第一百四十八條，買方有權請求法院撤銷合同，并要求退房、返還購房款及賠償損失?！?/p>
本案的爭議點主要是非正常死亡發(fā)生在過戶后、交房前，但是此前廣東、福建、江蘇等多地都有類似判例，法院均認為房屋未實際交付給買方，雖然發(fā)生過非自然死亡的住宅在房屋結構形態(tài)上沒有受損，但是這確定已構成了合同標的物重大瑕疵，因此都是可以退房的。
北京市中聞（長沙）律師事務所律師劉凱表示，在我國現(xiàn)行法律體系中，并沒有專門的法律規(guī)定對“兇宅”作出具體而明確的界定。所謂的“兇宅”一般是社會輿論和市場認知中的概念，主要指房屋曾經(jīng)發(fā)生過重大的不幸事件（如死亡、兇殺、意外等），進而使得該房屋在買賣交易中被部分消費者認為存在貶值或影響居住安全等問題。但從法律角度講，除非能證明此類事件對房屋的結構、質(zhì)量或使用功能造成了客觀的缺陷，否則單純的“兇宅”標簽更多屬于心理預期和市場因素，并不構成房屋客觀質(zhì)量問題。
在房地產(chǎn)交易中，買賣雙方應遵循誠實信用原則，在合同訂立過程中互相披露可能影響交易決策的重要信息。若賣方明知房屋曾經(jīng)發(fā)生重大不幸事件或存在其他容易影響買方判斷的事實，而故意隱瞞，則容易構成違反信息披露義務或欺詐行為。依據(jù)我國《民法典》中的誠實信用原則和關于重大誤解、欺詐撤銷合同的規(guī)定，若賣方的隱瞞行為導致買方在不知情的情況下作出了重大決策，買方可主張重大誤解，從而申請撤銷合同或要求解除合同、返還房款。
根據(jù)我國法律的規(guī)定，房屋買賣合同一旦達成，并辦理了產(chǎn)權過戶手續(xù)，房屋的所有權即完成轉(zhuǎn)移。這意味著，從法律上看，房屋買賣合同及其主體交易已經(jīng)依法生效，雙方均受到該合同及相關法律規(guī)范的約束。返租安排僅是雙方在交易后就居住問題達成的一種補充約定，而不影響房屋所有權已轉(zhuǎn)移的客觀事實。
在本案中，原房主與買方之間除了完成房屋買賣外，還另行約定了返租，即在房屋過戶后的特定期限內(nèi)繼續(xù)居住。返租安排實際上可以看作是一個附隨但獨立的協(xié)議，其風險分擔和責任承擔均應以雙方事先約定為準。如果合同中未明確規(guī)定因居住期間發(fā)生意外（例如不幸事故）而導致交易無效或需退房，則這一意外事件并不能直接波及原房屋買賣合同的效力。
劉凱認為，在房屋買賣過程中預防此類爭議的關鍵在于做好以下幾個方面：
第一，合同條款嚴謹明確，將返租安排、信息披露和違約責任等細節(jié)問題在合同中一一明確。如果涉及返租，建議在主買賣合同之外單獨簽訂返租協(xié)議，詳細約定居住期間的各項權利義務、租金計算方式、違約責任及發(fā)生不可預見變故時的處理辦法。
第二，前期盡職調(diào)查到位，確保雙方信息透明，雙方對房屋現(xiàn)狀及歷史有充分了解。買方在簽訂合同前應進行詳盡的房屋調(diào)查，既包括房屋權屬、歷史交易記錄，也要了解房屋是否存在特殊歷史問題。
第三，專業(yè)中介和法律服務介入，利用專業(yè)力量制定完善交易方案。通過專業(yè)房地產(chǎn)中介、評估機構和法律顧問參與交易，確保合同條款、風險披露及履行流程符合相關法律規(guī)定與市場慣例。律師的參與可以幫助制定適當?shù)倪`約救濟措施和爭議解決機制，減少因合同漏洞或不明確約定而產(chǎn)生的糾紛。
第四，爭議解決機制合理。事前約定爭議解決方式，保留好相應證據(jù)；
第五，資金托管及風險緩釋安排，通過托管和補償機制降低資金風險和雙方摩擦。雙方可約定將部分款項存入第三方托管賬戶，在條件達成后再解凍付款，這既可以確保買房款支付有據(jù)，也能在糾紛發(fā)生時為雙方提供緩沖和談判空間。
總體而言，采取上述措施后，可以大大降低因“兇宅”標簽或返租安排中不明確的風險分配引起的爭議，從而使得交易更加公正、透明和穩(wěn)健。
瀟湘晨報記者 曹偉
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