來源：文昌法院

在社會生活中，契約精神貫穿于各類交易與服務(wù)關(guān)系里。就像房屋買賣及后續(xù)的物業(yè)服務(wù)場景，一旦契約環(huán)節(jié)出現(xiàn)糾紛，便會對各方權(quán)益產(chǎn)生影響。近日，文昌市人民法院會文法庭審結(jié)的一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛，就能清晰看到法律如何介入契約糾紛，維護公平正義。

契約“多米諾” 矛盾

2014年5月，A女士與開發(fā)商訂立《商品房買賣合同》。合同中明確約定，房屋的交付標準為毛坯房。在簽約當日，A女士與裝修公司簽訂《委托裝修合同》，并依約支付了裝修款項。2018年1月，開發(fā)商與A女士順利完成房屋交付手續(xù)，房屋交付時呈現(xiàn)毛坯狀態(tài)，與合同約定一致。同日，A女士與甲物業(yè)公司簽署《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，自此開始接受物業(yè)服務(wù)，且A女士起初按約向甲物業(yè)公司支付了三年的物業(yè)服務(wù)費用。然而，2021年初，A女士以開發(fā)商于2018年交付的房屋未達裝修標準，房屋仍屬“半成品”為由，拒絕繼續(xù)支付物業(yè)服務(wù)費用。甲物業(yè)公司經(jīng)多次溝通協(xié)商，均未能解決問題，最終將A女士訴至法院。

法官“拆解”亂麻團

法官經(jīng)細致審查與分析，厘清其中三重法律關(guān)系，平衡各方權(quán)益。

解開“三股繩”。A女士與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》明確約定，商品房的交付標準為毛坯房。A女士與裝修公司之間的裝修約定，與本案所涉物業(yè)服務(wù)合同的履行不存在法律上的關(guān)聯(lián)性。商品房買賣、裝修承攬以及物業(yè)服務(wù)，分別隸屬于三個相互獨立的法律關(guān)系范疇。開發(fā)商按照合同約定交付毛坯房，已然完成《商品房買賣合同》所規(guī)定的義務(wù)，裝修公司的裝修進度與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量之間不存在因果聯(lián)系。證據(jù)表明，甲物業(yè)公司切實履行了安保、保潔等物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)。按時、足額支付物業(yè)服務(wù)費，是A女士在《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中的主要合同義務(wù)。辦案法官以“三股繩” 為喻闡釋道：“購房、裝修、物業(yè)，如同各自獨立編織的繩索，不能因其中一股出現(xiàn)問題，就切斷其他繩結(jié)之間的聯(lián)系”。基于上述事實與法律關(guān)系認定，法院判決支持甲物業(yè)公司要求A女士支付拖欠物業(yè)服務(wù)費用的訴訟請求。

裁調(diào)違約金。對于甲物業(yè)公司請求判令A(yù)女士自逾期之日起，按應(yīng)繳費用總額每日交納千分之一違約金的訴訟請求，法院經(jīng)審查認為，該違約金標準過高。因此，法院依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，依法對違約金標準予以調(diào)減，力求在保障物業(yè)企業(yè)合法權(quán)益的同時，合理減輕業(yè)主負擔(dān)，實現(xiàn)兩者之間的精準平衡。

一審判決作出后，A女士提起上訴，二審法院判決維持原判，現(xiàn)本案已生效。

契約“軌道”要正行

本案猶如多棱鏡，折射出契約社會的運行法則：法律劃定的責(zé)任田，不容情緒越界耕種。A女士將精裝變“驚裝”的焦慮轉(zhuǎn)嫁物業(yè)，本質(zhì)是混淆了不同民事主體的權(quán)責(zé)邊界。法院判決既捍衛(wèi)“按約付費”的市場規(guī)律，又通過違約金調(diào)整彰顯司法溫度，生動詮釋了維護公平原則與契約精神的辯證統(tǒng)一。