西安，2025年4月10日——第一季度，《西安市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》獲批，明確西安為西部地區(qū)重要的中心城市、國際性綜合交通樞紐城市、國家重要科研和文教中心，賦予了古都新定位和新功能?；ㄅc商貿(mào)領(lǐng)域，西安咸陽國際機場T5航站樓正式投運，市內(nèi)首家免稅店落地，為城市發(fā)展及商業(yè)市場煥新注入活力。甲級辦公樓市場：市場初現(xiàn)回暖跡象，租金跌幅收窄。物流地產(chǎn)市場：季內(nèi)，西安核心制造產(chǎn)業(yè)進入產(chǎn)品與產(chǎn)量升級調(diào)整階段，引發(fā)倉儲需求小幅波動。
仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理佟恩表示：“年初以來，西安積極推行‘以舊換新’政策，加大政策覆蓋范圍和支持力度，激發(fā)消費潛力釋放。多區(qū)縣在產(chǎn)業(yè)升級和民生保障等方面實現(xiàn)了高質(zhì)量發(fā)展。同時，東2.5環(huán)通車、T5航站樓投運等重大項目相繼落成，多條國際航線開通，高鐵直達香港，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和對外開發(fā)能力不斷加強，為城市發(fā)展注入源源不斷的動能。”
甲級辦公樓市場
市場回暖跡象初顯，租金跌幅收窄
一季度，西安辦公樓市場無新增甲級項目入市，市場需求溫和修復(fù)，凈吸納量錄得1.6萬平方米，空置率環(huán)比回落0.7個百分點，收至32.7%。雖然市場預(yù)期仍處下行周期，租金報價持續(xù)走低，但春節(jié)假期后，需求活躍度有所回暖，帶看量回升。季內(nèi)，甲級辦公樓平均租金報87.4元/平方米/月，環(huán)比下降0.9%，跌幅收窄1.3個百分點。
增量需求方面，小面積需求仍主導(dǎo)市場。季內(nèi)，按企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計，中大面積需求占比環(huán)比增加2.6個百分點。從行業(yè)結(jié)構(gòu)看，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的租賃需求相對活躍，新租面積占比接近總量的三分之一；能源環(huán)保行業(yè)持續(xù)發(fā)力，新租占比接近地產(chǎn)建筑和專業(yè)服務(wù)等傳統(tǒng)行業(yè)領(lǐng)域；相對而言，金融行業(yè)本季需求略顯疲弱。
· 在線教育助力科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃需求強勢反彈
本季度，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)再度領(lǐng)跑新租成交榜單，其中在線教育公司展現(xiàn)出強勁的擴張態(tài)勢，新租成交占比接近總量的15%。自“雙減”政策實施以來，相較于線下教育培訓(xùn)機構(gòu)，線上教育依然保持相對穩(wěn)健的租賃需求。然而，“降本增效”已成為其核心策略，行業(yè)承租能力較以往有所減弱，租金因素在選址決策中占據(jù)首位。近期，不少在線教育公司為了進一步優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，選擇從甲級遷至乙級辦公樓。這一趨勢表明，地理位置優(yōu)越的乙級辦公樓正成為在線教育機構(gòu)在平衡成本與品質(zhì)時的首選之地。
· 能源環(huán)保類企業(yè)租賃需求顯著，下行周期中展現(xiàn)出較強韌性
在西安甲級辦公樓市場存量需求中，能源環(huán)保類企業(yè)一直占據(jù)著舉足輕重的地位，尤其在近兩年下行市場周期中依舊穩(wěn)健。本季度，能源環(huán)保類企業(yè)持續(xù)發(fā)力，新租成交占比超過金融行業(yè)，躍居至第四位。經(jīng)過去年市場大規(guī)模的“降價潮”后，產(chǎn)品力出眾、區(qū)位優(yōu)勢明顯的甲級辦公樓的價格優(yōu)勢顯現(xiàn)，受到有整合辦公空間需求的國央企能源巨頭的青睞。在本季該行業(yè)新租成交類型中，升級和遷移占比超過75%。
未來展望：供應(yīng)潮來臨，辦公樓基本面持續(xù)承壓
2025年，高新、曲江等板塊預(yù)計迎來多個優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓項目入市。然而，面對經(jīng)濟周期的波動和外部環(huán)境的不確定性，需求的短期修復(fù)難以緩解整體市場長期低迷的困境，預(yù)計全年租金跌幅或?qū)⒈平?%。仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負責(zé)人何娜表示：“今年一季度市場呈現(xiàn)出良好的修復(fù)態(tài)勢，成交活躍度回升。但是市場主體仍應(yīng)保持清醒，警惕短期市場回調(diào)或帶來的盲目樂觀，應(yīng)充分認識到長期風(fēng)險猶存。市場須密切關(guān)注供需走勢及競品動態(tài)，及時靈活調(diào)整租賃定價策略，研判熱點需求，維持項目進駐率。”
物流地產(chǎn)市場
一季度，西安未錄得高標倉新項目入市。鑒于未來3年新增供應(yīng)預(yù)期不足，西安高標倉市場或于2025年正式進入存量周期。季內(nèi)，西安核心制造產(chǎn)業(yè)進入產(chǎn)品與產(chǎn)量升級調(diào)整階段，引發(fā)倉儲需求小幅波動。
兩大制造產(chǎn)業(yè)開啟產(chǎn)品與產(chǎn)量升級調(diào)整。首先，西安光伏電池制造龍頭企業(yè)隆基，受近期產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)持續(xù)高強度競爭影響，價格不斷下降，光伏電池存貨產(chǎn)品遭遇較大沖擊。加之正值產(chǎn)品代際交替之際，存貨資產(chǎn)減值損失增加，其不得不壓縮各項成本，存儲支出首當(dāng)其沖。另一方面，2024年比亞迪西安零部件工廠一期、整車廠二期陸續(xù)建成投產(chǎn)，推動西安工廠產(chǎn)能顯著提升。未來，西安工廠面積還將進一步擴容，以擴充地區(qū)動力電池產(chǎn)量。在此預(yù)期下，比亞迪開始逐步整合部分外租零部件倉庫需求至工廠及其近郊倉庫。受兩大核心制造業(yè)倉儲需求調(diào)整影響，季內(nèi)西安高標倉市場的凈吸納量錄得負2.7萬平方米，導(dǎo)致平均空置率環(huán)比小幅攀升0.6個百分點，收至6.1%，但仍處低位可控水平。
西安高標倉市場租金筑底回穩(wěn)。市場可租賃面積持續(xù)維持低位，成為租金企穩(wěn)的有力支撐。一季度，雖然全市平均凈有效租金仍環(huán)比微降1.0%至20.5元/平方米/月，但租金筑底信號顯現(xiàn)，年內(nèi)有望企穩(wěn)。
“以運代儲”趨勢漸漲，西北運輸需求不斷向西安集聚
西北各省市正值移動互聯(lián)網(wǎng)消費高速滲透時期。不同于傳統(tǒng)品質(zhì)電商的點對點直線運輸方式，平價電商促使商貿(mào)企業(yè)將倉儲物流環(huán)節(jié)全面移交至遞快運服務(wù)商。國家郵政局數(shù)據(jù)顯示，自2024年開始，西北省市快遞業(yè)務(wù)量增速持續(xù)領(lǐng)跑全國。2025年前兩月，西北五省（陜西、寧夏、甘肅、青海、新疆）的快遞業(yè)務(wù)量平均增速為38.5%，其中作為西北區(qū)域中心和物流中轉(zhuǎn)節(jié)點的陜西省，快遞業(yè)務(wù)量增速更是高達58.9%，高于全國平均水平36.5個百分點。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負責(zé)人尤鵬偉表示：“西北線上消費的高增長，以及西安物流中轉(zhuǎn)節(jié)點的地位中長期難以撼動。加之稀缺的高標倉新增供應(yīng)，面向快遞快運企業(yè)的多邊倉庫租賃優(yōu)勢將顯著提升，有望成為首批租金觸底回升的項目，并支撐資產(chǎn)價格回穩(wěn)。”
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