新房成交大概率延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，環(huán)比持平或小幅微降，同比持增，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽(yáng)春”，而二手房則延續(xù)高位震蕩。
◎ 文 / 俞倩倩
4月供應(yīng)同環(huán)比齊降重回階段低位，不同能級(jí)城市迎“普降”行情，其中二線同環(huán)比跌幅居首，回調(diào)加劇，僅北京、長(zhǎng)沙、合肥等個(gè)別城市迎階段性放量。
從供給結(jié)構(gòu)來看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為39%、45%和16%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。6成以上城市以主城為供應(yīng)主力。
預(yù)判后市，我們認(rèn)為，4月供給“縮量提質(zhì)”預(yù)期成交延續(xù)弱復(fù)蘇，新房成交環(huán)比持平或小幅微降，同比持增，二手房延續(xù)高位震蕩行情。
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規(guī)模：4月28城供應(yīng)同比降48%重回低位
京長(zhǎng)廬個(gè)別城市回升
4月房企推盤積極性穩(wěn)步回落，房企資金壓力與市場(chǎng)信心不足疊加，供應(yīng)端進(jìn)入“深度調(diào)整期”。據(jù)CRIC調(diào)研，4月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積559萬平方米，環(huán)比下降34%，同比暴跌48%，前4月累計(jì)同比下降30%。
分能級(jí)來看，一線穩(wěn)步回調(diào)，單月同環(huán)比和累計(jì)同比降幅均超3成，上海、深圳供應(yīng)幾近停滯，北京獨(dú)撐大局。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，4月一線預(yù)計(jì)供應(yīng)面積達(dá)115萬平方米，環(huán)比下降30%，同比下降37%，一季度累計(jì)同比下降38%。北京單月供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)58萬平方米，同比倍增150%，以中心城區(qū)和近郊以首改及再改盤為主力，約5000套房源預(yù)計(jì)入市。上海、深圳迎來供應(yīng)“空窗期”，當(dāng)月供應(yīng)規(guī)模基本都在10萬平方米以下，供給約束愈發(fā)顯著。
二線城市同環(huán)比跌幅為各能級(jí)之首，超七成城市同比腰斬，僅長(zhǎng)沙、合肥韌性凸顯。4月預(yù)計(jì)新增供應(yīng)417萬平方米，環(huán)比下降37%，同比下降51%，分化格局加?。洪L(zhǎng)沙、合肥迎來階段性放量，環(huán)比持增，主要得益于3月成交回暖刺激，房企推盤積極性穩(wěn)步提升。鄭州、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)春等供應(yīng)仍處低迷期，單月同比跌幅均超6成。
三四線城市供應(yīng)全線收縮，僅常州、徐州環(huán)比回升。4月預(yù)計(jì)新增供應(yīng)27萬平方米，同比腰斬，泉州、漳州等城市幾近零供應(yīng)，市場(chǎng)進(jìn)入“被動(dòng)出清”階段。徐州、常州環(huán)比持增，不過同比和累計(jì)同比仍顯著不及去年同期，低迷的市場(chǎng)行情使得房企推盤積極性普遍不高。
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結(jié)構(gòu)：供應(yīng)改善為主占比45%
6成以上城市以主城為供應(yīng)主力
而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，市場(chǎng)持續(xù)向改善需求傾斜：重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為39%、45%和16%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
分城市來看，（1）無錫、南寧、天津、西安、廣州、鄭州、漳州等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上，除天津、西安、廣州外，其余城市基本都為弱二三線，短期內(nèi)樓市行情相對(duì)低迷型城市。（2）青島、蘇州、廈門、長(zhǎng)春、武漢、北京、重慶、杭州、寧波、合肥等依舊以改善作為供應(yīng)主力，其中青島、蘇州等改善供應(yīng)占比高達(dá)100%。（3）濟(jì)南、福州、昆明本月高端產(chǎn)品占比顯著上升，分別為75%、52%和45%。
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為60%、30%和10%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。
分城市來看，漳州、福州、合肥、鄭州、昆明、南寧、重慶、濟(jì)南、武漢等主城占比均在9成以上，青島、成都、蘇州、常州、長(zhǎng)春等則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上，北京推盤兼顧了主城和近郊，占比均為5成；上海、廣州等近遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫(kù)存積壓。
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預(yù)判：4月供給“縮量提質(zhì)”預(yù)期成交延續(xù)弱復(fù)蘇
滬深蓉增幅放緩
盤點(diǎn)了4月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：4月供應(yīng)穩(wěn)步回落，不過房企加強(qiáng)了主城區(qū)改善供應(yīng)比例，預(yù)判4月新房成交還將延續(xù)弱復(fù)蘇趨勢(shì)，環(huán)比持平或小幅微降，同比持增，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽(yáng)春”。
我們結(jié)合不同城市4月預(yù)期推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，核心一二線新房成交分化加劇，二手房延續(xù)高位震蕩行情。分城市來看，熱點(diǎn)城市滬深杭蓉等供給約束愈發(fā)明顯，供應(yīng)基本進(jìn)入“空窗期”，客觀上限制了成交放量。天津、武漢、南京等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場(chǎng)有止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢(shì)；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、長(zhǎng)春等短期內(nèi)高庫(kù)存問題難解，整體去化難言樂觀。
總體來看，4月供應(yīng)穩(wěn)步回調(diào)，同環(huán)比齊跌，達(dá)到了階段性低位，從推盤結(jié)構(gòu)來看，仍以主城區(qū)改善項(xiàng)目為主，疊加“銀四”為傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，新房成交大概率延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，環(huán)比持平或小幅微降，同比持增，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽(yáng)春”，而二手房則延續(xù)高位震蕩。
短期來看，熱點(diǎn)恒熱格局延續(xù)，不過滬深杭蓉等供給約束愈發(fā)明顯，供應(yīng)基本進(jìn)入“空窗期”，客觀上限制了成交放量。而天津、武漢、南京等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場(chǎng)有止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢(shì)；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、長(zhǎng)春等短期內(nèi)高庫(kù)存問題難解，整體去化難言樂觀。（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）
文章來源:克而瑞
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