不少粉絲問，單價(jià)3萬的招商·錦城序（以下簡(jiǎn)稱“錦城序”）是否會(huì)站崗？
從臨時(shí)樣板間來看，戶型達(dá)到新規(guī)普遍水準(zhǔn)，120㎡套四，137㎡套四三衛(wèi)。和其它新規(guī)盤比，也沒太出乎意料。
但這地段，實(shí)在讓人“頭痛”。
價(jià)格來到3萬，買的卻是“三面割裂的孤盤”，一面密布鐵路線網(wǎng)，另外兩面則是“主干道+下穿隧道”。
▲ 錦城序錦城序門口，蜀龍路與人民塘路交匯處車流情況
業(yè)內(nèi)一直有個(gè)共識(shí)，好產(chǎn)品一直源源不斷，只有好地段才難以復(fù)制。
今天重點(diǎn)說下它的地段，如果大家感興趣，下期再分析產(chǎn)品。
成都上百個(gè)板塊，如果要排名，二八能排三流，還是四流？
攀成鋼、金融城算第一隊(duì)，麓湖、天西或許也算。
第二梯隊(duì)有點(diǎn)多，大源能排二梯隊(duì)前列，林家壩、白鷺灣、三圣鄉(xiāng)、青羊新城、金沙等也算。
上面這些板塊，二八能和誰比？
即便成華區(qū)，萬象城、建設(shè)路、杉板橋，哪個(gè)不比二八更強(qiáng)？
開發(fā)商在這個(gè)地方選擇修啥產(chǎn)品，能看出板塊級(jí)別。
目前二八二手房，成交多是總價(jià)200多萬初改，單價(jià)2萬出頭。
二八有時(shí)給人高大上感覺，因?yàn)?strong>周邊板塊實(shí)在“太窮”，青龍場(chǎng)、駟馬橋、理工大、龍?zhí)端?，一個(gè)能打的都沒有。
矮子里面拔高子，二八比周邊的“窮親戚”還是略強(qiáng)。
總的來說，二八比較容易吸引北門，特別是周邊改善。
而南門，甚至新川也有不少人嫌棄，因?yàn)橹苓?a class="keyword-search" >金融城、大源、麓湖……高手實(shí)在是太多，沒辦法。
前面說了，它周邊有幾個(gè)更弱板塊，能吃到這一圈紅利，也沒問題。
但錦城序的位置，實(shí)在是讓人頭痛。
它處于整個(gè)二八的北端邊緣位置，距離區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)“和信K101”，“鐵建廣場(chǎng)”位置較遠(yuǎn)，百度地圖顯示分別在2公里和2.2公里，是板塊內(nèi)最遠(yuǎn)的樓盤之一。
板塊內(nèi)二仙橋公園，圣燈公園兩大主要公園，沿中環(huán)路和成華大道修建，距離錦城序也有2公里左右。
2公里距離，地圖顯示步行超30分鐘，并不方便。
去公園、商場(chǎng)都要?jiǎng)榆?，板塊邊緣有種“爹不疼媽不愛”的凄涼。
“金三”土拍溢價(jià)106%，以4.12萬/㎡樓面價(jià)成交。
主城稍微有點(diǎn)成色的地塊，都在溢價(jià)成交，成華杉板橋、崔家店、東客站同樣如此。
3月底錦城序一街之隔39畝地，“零溢價(jià)”成交。沒看錯(cuò)，零溢價(jià)，無人爭(zhēng)，無人搶！
▲ 來源成都購(gòu)房通
該地塊位置優(yōu)于錦城序，樓下就是17號(hào)線“站點(diǎn)”，妥妥地鐵盤。
再往前，錦城序82畝，華潤(rùn)中環(huán)天宸82畝，均“零溢價(jià)”成交。
在房企四處搶地背景下，業(yè)內(nèi)為何對(duì)這里“極其冷靜”，不妨多想想。
業(yè)內(nèi)一直有個(gè)共識(shí)，好產(chǎn)品一直源源不斷，只有地段才最難以復(fù)制。
錦城序的尷尬，不僅在于二八邊緣。
項(xiàng)目所在位置，三面被“大交通”割裂，撕裂的城市界面，讓這里成為“孤島”。
錦城序北面有一塊106畝待拍地，錦城序和它組成“三角形”地帶。
在它們北面是密密麻麻的鐵路，鐵路網(wǎng)絡(luò)縱橫。
這里的鐵路網(wǎng)絡(luò)有多密集呢？
東西向成渝鐵路、達(dá)成鐵路；南北向成綿樂鐵路；以及東西向轉(zhuǎn)南北向成昆鐵路，都在此匯集，密不透風(fēng)。
從三環(huán)到錦城序，全是穿插其間的鐵路線網(wǎng)，如果業(yè)主從三環(huán)開車回家，需要經(jīng)過N個(gè)下穿，因?yàn)轭^頂上全是鐵路、高架。
▲ 從三環(huán)到錦城序，需要穿行多個(gè)下穿
背靠大面積不能開發(fā)“割裂地帶”，已經(jīng)沒有進(jìn)一步拓展空間，與外界的割裂，注定上限不高。
錦城序三面都有“大交通”阻隔，交通動(dòng)線如此割裂，非常少見。
前面說了，地塊北面，是大面積鐵路網(wǎng)縱橫。
東側(cè)蜀龍路連接新都和二仙橋，是城北進(jìn)出城的物流、貨運(yùn)主要通道，“走二仙橋”的梗，也來自于貨物運(yùn)輸經(jīng)過“二仙橋-蜀龍路”進(jìn)出城。
▲ 蜀龍路二八板塊段航拍
西面是“人民塘路”，人民塘路雖然規(guī)劃上寫的是“雙向四車道”，但在錦城序門前變成“六車道”。
另一側(cè)的“蜀龍路”與“人民塘路”交匯處，車流量較大，錦城序正好在蜀龍路連續(xù)兩個(gè)下穿之間。
兩條主干道交匯處，車輛在這里容易發(fā)生堵車。
▲ 錦城序錦城序門口，蜀龍路與人民塘路交匯處車流情況
三面割裂，導(dǎo)致項(xiàng)目形成“孤島”。
與之類似的，高新區(qū)著名的“美洲花園”，雖然挨著金融城，但由于三面被大交通割裂，成為“孤島盤”，甚至被稱為“死盤”。
美洲花園距離高新區(qū)南城都匯步行距離僅有1.4公里，但至今房?jī)r(jià)仍徘徊在一萬多，以一己之力拉低高新區(qū)均價(jià)。
錦城序?qū)γ嬗幸粔K106畝待拍地，這兩個(gè)項(xiàng)目能否形成合力，單獨(dú)撐起“三角地帶”這一小板塊？
答案：很難！
兩個(gè)項(xiàng)目組合在一起，難以解決交通割裂，通勤不便，小板塊內(nèi)沒有公園、沒有商業(yè)、沒有學(xué)校（幼兒園除外）等問題。
要使用這些配套，還是需要開車出行才能抵達(dá)。三面割裂的狀態(tài)，又讓開車出門掉頭的地方不少，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。
反而，兩大樓盤擠在一塊“孤島”，未來出行可能更加擁堵。
加上對(duì)面還有一塊公交車停車場(chǎng)預(yù)留用地，但未來業(yè)主駕車通行，擁堵在所難免。
錦城序一共17棟住宅，其中不少樓棟臨人民塘路和蜀龍路主干道。
其中1、2、3、16、17號(hào)樓，正對(duì)人民塘路，位置最不好，干擾最大。
人民塘路下穿車輛出來車速相對(duì)較高，并且這條下穿連接青龍場(chǎng)，貨車帶來的干擾顯然更大。
11、12、15、16號(hào)樓臨蜀龍路，不過從總平來看，這幾棟樓應(yīng)該是山墻面朝向蜀龍路，影響相對(duì)小一些，盡量避開臨近蜀龍路的房源。
教育方面，雖然對(duì)面是七中英才，大家都知道七中英才大搖號(hào)，因此除了上下學(xué)增加擁堵，并沒有太大作用。
根據(jù)公開報(bào)道，錦城序大概率入讀雙林小學(xué)（馨韻校區(qū)），這也是最好的方案。
即便如此，但也存在距離遠(yuǎn)的問題，百度地圖顯示，錦城序距離雙林小學(xué)（馨韻校區(qū)）約1.7公里，步行需要約28分鐘。
將近半小時(shí)路程，步行上學(xué)不現(xiàn)實(shí)，只能選擇開車。
這意味著，即便家里面有老人幫忙帶娃，幾乎也需要孩子爸媽每天接送。
孩子到了小學(xué)高年級(jí)，離學(xué)校近的家庭，已經(jīng)可以讓孩子自行上學(xué)，但錦城序這個(gè)距離，還是需要接送。
錦城序未來的配套主要還得依靠小區(qū)自身，但大型商業(yè)、教育、公園等，只能驅(qū)車前往其它地方。
對(duì)于購(gòu)房者來說，買房住一輩子，少則一二十年，多則三五十年，產(chǎn)品不斷迭代，現(xiàn)在領(lǐng)先的產(chǎn)品，三五年后，還能吊打競(jìng)品？
當(dāng)五年以后，市場(chǎng)上都是新規(guī)盤，新規(guī)盤也將全面涌入二手市場(chǎng)，還能確保有競(jìng)爭(zhēng)力？
產(chǎn)品不斷迭代，但只有地段才是最難復(fù)制，也更有價(jià)值。
聲明
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