上個月，廣州黃埔區(qū)下沙裕豐圍舊改順利完成招商，由中交城投、知識城旗下廣州峻森聯(lián)合拿下，中標價為12.59億元，項目公司為廣州中宜埔峻。
結(jié)果是沒有意外的。
下沙裕豐圍是一個mini舊改項目，改造范圍僅有337棟現(xiàn)狀房屋，建面僅9.76萬㎡。項目處在老黃埔板塊，臨近金融城，擁有一線江景，質(zhì)地優(yōu)良。
中交城投是幸運的，撿了一個大漏。
裕豐圍舊改，時代地產(chǎn)足足孵化了6年時間，結(jié)果倒在了成功前的最后一步。
早在2016年，裕豐圍舊改納入了黃埔區(qū)城市更新年度計劃，當時，時代地產(chǎn)已經(jīng)介入到前期服務(wù)工作中。2年后，項目成功會議審議。
2021年，裕豐圍舊改走出了關(guān)鍵一步，與時代地產(chǎn)、科學(xué)城集團簽訂了舊改服務(wù)協(xié)議，啟動拆補工作。隨后，拆補方案出來了，“拆一補四”（無封頂面積）、臨遷費每月50元/㎡、7萬塊簽約交樓獎勵......超高標準的補償，讓人沒有拒絕的理由。
開發(fā)商給出的補償案例中，一棟150㎡建基5層房屋，積極配合下，最高可以得到530㎡住宅回遷房、75㎡商鋪回遷面積、2個車位和111.35萬元的補償款。時代地產(chǎn)精準抓住了舊改核心阻力。
離譜的是，把廣州舊改市場拆補標準“搞壞了”。
不到半年時間，裕豐圍舊改簽約、表決都突破了80%，就差臨門一腳。結(jié)果在2022年4月戛然而止了，時代地產(chǎn)申請了退出包括裕豐圍舊改在內(nèi)的8個廣州舊改項目。
受“大拆大建”禁令影響，廣州舊改瞬間停滯，這不僅僅是項目暫停、重新過審，而是銀行貸款機構(gòu)被限制向舊改項目放貸。
當時，廣州舊改頭部民企拉著有關(guān)部門、銀行機構(gòu)開了一個洽談會，明確提出，“希望融資支持”。
1個月，黃埔區(qū)發(fā)布了一份文件，首批31個已落實優(yōu)化調(diào)整的舊改項目率先重啟，但已過會的裕豐圍舊改并不在名單中。
時代地產(chǎn)廣州舊改，似乎在這一刻開始清倉離場。
今年3月底，時代地產(chǎn)公布了2024年非標準版財報，實現(xiàn)收入131億元，同比下滑37.6%，凈利潤虧損擴大到近4倍至168.7億元，虧損來源于項目估值大幅度損失。
這份財報透露一個更加重要的信息：時代地產(chǎn)疑似清倉了所有舊改項目，2024年城市更新項目產(chǎn)生收入為0，而投入成本也為0，意味著沒有在推進的項目。
而在2023年，時代地產(chǎn)給出舊改項目確認收入中，一年內(nèi)高達131.2億元，一年后則為14.54億元。最新財報卻不再提及城市更新業(yè)務(wù)收入。
舊改王，手中或沒了舊改。
實際上，在整個廣州舊改推進浪潮中，時代地產(chǎn)是最激進的那個，但又是比較穩(wěn)的那個。
2018年，廣州舊改迎來大爆發(fā)，到“大拆大建”禁令出臺前，超過100條舊村完成招商工作，其中富力、時代并列第二名，均拿下7條舊村改造項目。在佛山、深圳，時代地產(chǎn)也在大展拳腳。
靠著舊改項目和轉(zhuǎn)化，時代地產(chǎn)在2020年實現(xiàn)銷售額破千億，老板岑釗雄也一舉登上佛山首富的位置。
而在2021年，時代中國在廣州、佛山、東莞、深圳等大灣區(qū)重點城市擁有135個處在不同發(fā)展階段的舊改項目，潛在總可售面積約4000萬㎡，預(yù)計總貨值超過萬億。
時代地產(chǎn)能將舊改快速完成轉(zhuǎn)化、敢于大規(guī)模的秘訣——招聘或引入政府體系人員加盟。
從公開信息來看，時代地產(chǎn)很多中高層人員來源于政府單位，比如廣州越秀區(qū)、廣州城市更新局、天河區(qū)城更局、廣州市城規(guī)天河分局、佛山南海國土局、佛山市三水區(qū)、深圳規(guī)土局等，級別上至市級區(qū)級的一、二把手，下至職能部門的科長、副科長。
時代地產(chǎn)是妥妥的“干部收容所”。
在一紙公告下，時代地產(chǎn)迅速陷入困境。比其他房企要好的一點是，時代地產(chǎn)沒有直接擺爛，而是主動申請退出，完成項目平穩(wěn)過渡。市場很少聽到，時代地產(chǎn)被村民控訴拖欠臨遷費。
時代地產(chǎn)，也是行業(yè)少有在第一次遇到流動性危機時，迅速完成展期的房企。只是，第二次出現(xiàn)危機后，岑釗雄的債務(wù)重組就更加艱難了。
按他的說法，“對行業(yè)恢復(fù)過于樂觀了”。
退出的項目“便宜”一眾央企、地方國企。
裕豐圍舊改科學(xué)城接盤后，迅速推動控規(guī)方案調(diào)整，以及引入中交城投，完成招商工作。中交拿到的是差不多拆完項目，純白撿，只是時代地產(chǎn)給出的超高標準是否會繼續(xù)延用，還有待公示。
禾倉村被從化城投接盤了，目前首開地塊開啟建設(shè)。拆完的劉村崗貝舊改完成首批安置房分房、雙井舊改在推動首期控規(guī)調(diào)整、烏石村完成控股調(diào)整，都被科學(xué)城集團接盤了。增城城豐村則沒人問津。
2025年開年，廣州舊改再度大爆發(fā)，改造模式從整村拆遷過渡到做地模式，總投資1800億元，其中城中村改造預(yù)算1000億元。
同時，以廣州城投、廣州建筑、科學(xué)城集團、知識城集團、珠江實業(yè)、越秀集團、白云城發(fā)等在52個舊村改造項目，計劃借款4096億元進行征收補償安置。
歷史流淌的長河里，總會有驚人相似之處。要脫去舊人、穿上新人。但切記，新酒不能裝在舊的皮袋里，不然就都會漏出去。這是《路加福音》中，耶穌給最年輕門徒約翰的忠告：
到了彌補無用之時，一定要破除老舊，重新開始。
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