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一、案件梳理

（一）人物關(guān)系

趙婉琳和林啟銘于1988 年 4 月登記結(jié)婚，趙婉琳為初婚，林啟銘系喪偶，林啟銘與原配育有四個(gè)子女，分別是長子林耀輝、次子林耀陽、長女林悅萱（已去世，是被告周詩瑤的母親）、二女林雅悠（被告吳靜悠的母親）。趙婉琳與林啟銘結(jié)婚時(shí)，林啟銘的子女均已成年，二人婚后未生育子女。

（二）房產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)背景

2002 年 3 月，林啟銘通過房改售房形式，以成本價(jià)購得一號(hào)房屋，購房時(shí)使用了趙婉琳和林啟銘的工齡優(yōu)惠，房屋產(chǎn)權(quán)登記在林啟銘名下。

（三）訴訟主張與陳述

原告主張：趙婉琳向法院請(qǐng)求確認(rèn)被告林耀陽、林耀輝、林雅悠、周詩瑤與吳靜悠之間的《北京市存量房屋買賣合同》無效，并要求被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。趙婉琳稱，2017 年 2 月 6 日自己突發(fā)腦出血住院，出院后留有后遺癥喪失獨(dú)立生活能力，由妹妹林婉玲照顧，此后未再見過林啟銘。一號(hào)房屋是其與林啟銘的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，林啟銘去世后，趙婉琳經(jīng)法院判決成為限制行為能力人，指定妹妹林婉玲為監(jiān)護(hù)人。在遺產(chǎn)繼承訴訟中，趙婉琳得知林啟銘于 2018 年 10 月 16 日掛失并重新補(bǔ)辦房產(chǎn)證，2019 年 1 月 22 日將一號(hào)房屋賣給吳靜悠。趙婉琳認(rèn)為，林啟銘對(duì)該房屋無單獨(dú)處分權(quán)，其擅自處分房屋的行為無效；且該房屋買賣是林啟銘與林耀陽、吳靜悠三人惡意串通的結(jié)果，房屋交易價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，交易流程不符合市場(chǎng)規(guī)律，屬于惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。

被告回應(yīng)：

林耀輝、林耀陽、林雅悠、吳靜悠辯稱，一號(hào)房屋的分配基于林啟銘與原配及林耀陽、林雅悠、林悅萱共同生活，林啟銘、原配及林耀陽、林雅悠、林悅萱對(duì)房屋享有同等份額權(quán)益。房改購房時(shí)雖使用了趙婉琳和林啟銘的工齡優(yōu)惠，但林耀陽出資3 萬元，林耀陽基于共同居住人和出資人的身份享有房屋對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)份額，林啟銘和林耀陽對(duì)房屋享有的產(chǎn)權(quán)份額超過三分之二，有權(quán)處分房屋，所以涉案房屋買賣合同有效。此外，林啟銘處分房屋時(shí)為完全民事行為能力人，合同簽訂真實(shí)有效。趙婉琳在林啟銘 2013 年患腦血栓后不再照顧林啟銘，還不讓林啟銘居住在訴爭(zhēng)房屋，甚至虐待林啟銘。因房本由趙婉琳持有，為防止趙婉琳抵押貸款，才掛失房產(chǎn)證并將房屋過戶至吳靜悠名下，吳靜悠未支付購房款。

周詩瑤辯稱，其母親林悅萱于1999 年 5 月 24 日去世，此后跟隨父親生活，與本案原告和其他被告未再有聯(lián)系?，F(xiàn)對(duì)涉案房產(chǎn)糾紛不知情，也未參與房屋買賣交易，故不同意原告的訴訟請(qǐng)求，不同意承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

（四）證據(jù)交換與質(zhì)證

雙方圍繞訴訟請(qǐng)求提交了死亡醫(yī)學(xué)證明書、證明信、戶口簿、結(jié)婚證、證明、房屋產(chǎn)權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案等證據(jù)。確認(rèn)林啟銘有兩次婚姻，與趙婉琳于1988 年結(jié)婚，2021 年 11 月 3 日林啟銘死亡；一號(hào)房屋系房改售房，使用了趙婉琳和林啟銘的工齡優(yōu)惠；晚年林啟銘與林耀陽共同生活，趙婉琳由林婉玲照顧并持有房屋產(chǎn)權(quán)證；2018 年林啟銘掛失房產(chǎn)證，2019 年與吳靜悠簽訂房屋買賣合同并完成房屋轉(zhuǎn)移登記，吳靜悠未支付購房款；2023 年 1 月趙婉琳被認(rèn)定為限制民事行為能力人，林婉玲為其監(jiān)護(hù)人；2023 年 2 月趙婉琳提起繼承訴訟時(shí)知悉房屋已被處分。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

（一）原告訴求

趙婉琳要求確認(rèn)房屋買賣合同無效，由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)。

（二）被告訴求

被告主張房屋買賣合同有效，不同意原告的訴求。

（三）爭(zhēng)議核心

一號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬及林啟銘是否有權(quán)單獨(dú)處分房屋。

林啟銘與吳靜悠簽訂的房屋買賣合同是否屬于惡意串通損害趙婉琳合法權(quán)益的行為。

林耀陽基于出資及居住身份對(duì)房屋享有的權(quán)益認(rèn)定。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)林啟銘與被告吳靜悠于2019 年 1 月 22 日就一號(hào)房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

駁回原告趙婉琳其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件分析

（一）證據(jù)分析

房屋產(chǎn)權(quán)證據(jù)：房屋購買于趙婉琳和林啟銘婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雖使用了二人工齡優(yōu)惠，但被告提出林耀陽出資3 萬元且基于共同居住等因素享有權(quán)益。不過，現(xiàn)有證據(jù)無法證明在夫妻關(guān)系存續(xù)期間對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)份額有明確約定，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同共有。

房屋買賣證據(jù)：林啟銘掛失房產(chǎn)證并與吳靜悠簽訂房屋買賣合同，房屋交易價(jià)格僅100 萬元遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，且吳靜悠未支付購房款，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)存在吳靜悠委托林耀陽，林啟銘登記聯(lián)系電話也是林耀陽的情況，不符合正常交易流程，這些證據(jù)表明林啟銘與吳靜悠可能存在惡意串通。

家庭關(guān)系及生活證據(jù)：林啟銘晚年與林耀陽共同生活，趙婉琳由林婉玲照顧，林啟銘患腦血栓后與趙婉琳關(guān)系的證據(jù)雖雙方各執(zhí)一詞，但不影響對(duì)房屋買賣行為效力的主要判斷。

（二）案件綜合分析

從房屋產(chǎn)權(quán)角度，一號(hào)房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在未明確約定份額情況下，夫妻雙方平等享有權(quán)利，林啟銘擅自處分行為不符合法律規(guī)定。在房屋買賣環(huán)節(jié)，交易價(jià)格異常、交易流程存在諸多疑點(diǎn)，足以讓人懷疑林啟銘與吳靜悠存在惡意串通損害趙婉琳權(quán)益的行為。盡管被告強(qiáng)調(diào)林耀陽的出資及居住權(quán)益，但這并不能改變房屋整體的權(quán)屬性質(zhì)以及林啟銘無權(quán)單獨(dú)處分房屋的事實(shí)。法院基于證據(jù)和法律規(guī)定，認(rèn)定房屋買賣合同無效，既維護(hù)了趙婉琳作為房屋共有人的合法權(quán)益，也遵循了法律對(duì)于惡意串通行為的否定性評(píng)價(jià)原則。

五、勝訴辦案心得

（一）證據(jù)收集與整理

在這類房屋買賣合同效力糾紛案件中，證據(jù)收集務(wù)必全面且細(xì)致。對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)證據(jù)，不僅要收集房產(chǎn)證、購房合同等基礎(chǔ)材料，還要關(guān)注購房款支付憑證、工齡優(yōu)惠使用情況等細(xì)節(jié)。針對(duì)房屋買賣行為，要獲取房屋交易價(jià)格評(píng)估報(bào)告、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案中的交易流程記錄等證據(jù)，以證明交易是否存在異常。家庭關(guān)系及生活情況的證據(jù)同樣重要，如醫(yī)院病歷、證人證言等，可用于還原當(dāng)事人之間的真實(shí)關(guān)系及生活狀態(tài)，輔助判斷房屋買賣行為的合理性。同時(shí)，要對(duì)收集到的證據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)整理，按照時(shí)間順序和證據(jù)類型分類排列，形成清晰的證據(jù)鏈條，以便在法庭上有力地支持己方觀點(diǎn)。

（二）法律精準(zhǔn)運(yùn)用

準(zhǔn)確理解和運(yùn)用相關(guān)法律規(guī)定是勝訴的關(guān)鍵。在判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬時(shí)，要依據(jù)《民法典》中關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的界定條款，明確在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)在無特殊約定下屬于夫妻共同共有。對(duì)于惡意串通行為的認(rèn)定，需參照法律關(guān)于民事法律行為無效的規(guī)定，結(jié)合具體案件事實(shí)，判斷當(dāng)事人之間是否存在主觀惡意和客觀上損害他人權(quán)益的行為。在訴訟過程中，要精準(zhǔn)引用法律條文，將案件事實(shí)與法律規(guī)定緊密結(jié)合，向法官清晰闡述法律適用的邏輯關(guān)系，增強(qiáng)訴訟主張的說服力。

（三）細(xì)節(jié)把控與綜合考量

此類糾紛涉及復(fù)雜的家庭關(guān)系和諸多法律細(xì)節(jié)。要關(guān)注家庭內(nèi)部的情感糾葛、經(jīng)濟(jì)往來等細(xì)節(jié)，這些可能影響對(duì)當(dāng)事人行為動(dòng)機(jī)的判斷。在法律程序上，要嚴(yán)格遵守證據(jù)提交期限、舉證責(zé)任分配等規(guī)定，確保訴訟行為的合法性。同時(shí)，要綜合考量各種因素，如房屋的來源、使用情況、當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)狀況等，全面分析案件。例如，在本案中，綜合考慮房屋的購買背景、交易價(jià)格與流程的異常以及當(dāng)事人之間的家庭關(guān)系變化，才能準(zhǔn)確判斷房屋買賣合同的效力，為當(dāng)事人爭(zhēng)取最大的合法權(quán)益。