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「問題的提出」

發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人在起訴前將房子低價售賣，該如何處理？

「法律解答」

第一，先要判斷何謂低價。

關(guān)于低價，債權(quán)人很容易陷入一個誤區(qū)，認為交易的房產(chǎn)價值只要不是市場價就認為債務(wù)人存在低價轉(zhuǎn)移的情形。

這里的低價是指當時債務(wù)人出售房產(chǎn)時的市場價格，而不能按照現(xiàn)在的市場價格予以判斷。然而當時的市場價格，一般而言，債權(quán)人想要確定則需要通過當時同一地段、相同樓層、相同戶型等因素進行綜合判斷，而且二手房市場的價格上下有所波動一定幅度亦是合理的。

據(jù)此，在判斷是否屬于低價時需要從歷史的眼光予以分析，從這一方面著手搜集固定證據(jù)從而說服法院或公安機關(guān)對被執(zhí)行人啟動相應(yīng)追責程序。

第二，啟動何種程序。

提起債權(quán)人撤銷權(quán)訴訟、提起確認合同無效之訴還是啟動追究被執(zhí)行人拒執(zhí)罪的責任。

債權(quán)人撤銷權(quán)之訴，是指當債務(wù)人實施了減少其責任財產(chǎn)的行為，危害債權(quán)人的債權(quán)實現(xiàn)時，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為，以恢復(fù)債務(wù)人的責任財產(chǎn)，保障債權(quán)人的債權(quán)實現(xiàn)。

《民法典》第五百三十九條債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、以明顯不合理的高價受讓他人財產(chǎn)，或者為他人的債務(wù)提供擔保，影響債權(quán)人的債權(quán)實現(xiàn)，債務(wù)人的相對人知道或者應(yīng)當知道該情形的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。

確認合同無效之訴，是指合同當事人或其他利害關(guān)系人向人民法院提起訴訟，請求法院確認合同自始不具有法律約束力的民事訴訟。

《民法典》第一百五十四條行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。

追究被執(zhí)行人拒執(zhí)罪，則是通過刑事追繳、退賠的方式得以實現(xiàn)債權(quán)。

《最高人民法院最高人民檢察院關(guān)于辦理拒不執(zhí)行判決、裁定刑事案件適用法律若干問題的解釋》第十二條　對被告人以拒不執(zhí)行判決、裁定罪追訴時，對其故意毀損、無償處分、以明顯不合理價格處分、虛假轉(zhuǎn)讓等方式違法處置的財產(chǎn),應(yīng)當依法予以追繳或者責令退賠，交由執(zhí)行法院依法處置。

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