去年10月，深圳實(shí)施929新政，非核心區(qū)對外地人開放購房限制，這一政策變動，如同一顆投入平靜湖面的石子，在深圳樓市激起層層漣漪。
就在那時(shí)，深圳龍華卓越珺奕府售樓處迎來了一位特殊客人。
一位長相酷似彌勒佛的中年男人——著名的CF大神歐成效，帶著一群連行李都沒來得及安置的外地人，浩浩蕩蕩走進(jìn)營銷中心。
他們懷揣著在深圳樓市大漲前抄底，實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由的夢想，這股搞錢的熱情，讓以“搞錢之都”聞名的深圳人都不禁側(cè)目。
當(dāng)晚，卓越珺奕府售樓處燈火輝煌，熱鬧非凡，每個(gè)銷售都忙得腳不沾地。
售樓小姐姐們都不敢相信，竟然有人像買白菜一樣買房。
據(jù)悉，當(dāng)晚卓越珺奕府售出50多套房。
在此之前，該樓盤去化艱難，蓄客良久，最終一期也僅售出4成，約300套房。
營銷總或許怎么也想不通，自己辛苦一個(gè)月，比不上人家一晚的銷售成果，不得不感嘆飯圈力量的強(qiáng)大。
那段時(shí)間，深圳涌入二十多個(gè)外地買房團(tuán)，紛紛試圖抄底樓市。
本地購房客和外地購房客觀念截然不同，深圳購房客瞧不上的樓盤，外地人卻蜂擁搶購，雙方互道“傻子”后擦肩而過。
歐成效還在社交平臺發(fā)布長視頻為在龍華買房的外地購房者打氣，稱龍華未來房價(jià)將大漲，觀瀾賣12萬/平不是問題。
如今，一年過去了，歐成效曾助力的龍華卓越珺奕府即將推出二期產(chǎn)品。令人驚訝的是，二期吹風(fēng)價(jià)420萬起，相比去年一期的369萬起，上漲了50多萬，漲價(jià)幅度達(dá)13.8%。
然而，位置更優(yōu)的北站中洲迎璽，起步價(jià)才410萬。卓越珺奕府此番漲價(jià)，底氣從何而來？
究其原因，周邊競品稀缺是關(guān)鍵因素。
即便存在少量競品，也因各種緣由進(jìn)度拖沓，有的甚至成了現(xiàn)房。
卓越珺奕府二期此時(shí)入市，恰好填補(bǔ)了龍華剛需市場的空白，所以才有漲價(jià)的“底氣”。
其實(shí)，從土地市場便能洞察一二，近年來深圳土地市場較為冷清。2020-2022年，深圳分別拍地16塊、29塊、28塊，但自2023年起，供地節(jié)奏放緩，2023年上半年拍地14塊，截至目前，今年僅拍了10塊地。
顯然，深圳正有意控制、縮小供應(yīng)端口以實(shí)現(xiàn)去庫存目標(biāo)。
而且，從拍地到建成存在一段真空建設(shè)期，當(dāng)前人們可能感受不深，但往后這種感受會愈發(fā)強(qiáng)烈，新房供應(yīng)將愈發(fā)稀缺。
這也解釋了為何3月份樓市數(shù)據(jù)雖不理想，但客戶成交速度卻在加快，因?yàn)榭蛇x擇的房子少了，許多人無奈之下只能退而求其次，開發(fā)商也因此有了漲價(jià)的想法。在寶中一個(gè)新盤品茗會上，甚至有開發(fā)商揚(yáng)言該盤要賣10萬+。
但深圳未來房子供應(yīng)真會持續(xù)縮減嗎？
實(shí)則不然。供應(yīng)如同愛情，不會消失，只會轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移到了保障房領(lǐng)域。根據(jù)深圳發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年深圳十大民生實(shí)事之一是“提高安居宜居水平”，其中提到2025年將優(yōu)化保障性住房供給結(jié)構(gòu)，建設(shè)籌集保障性住房4萬套(間)，供應(yīng)分配5萬套(間)。
2024年深圳共成交4.3萬套新房，二手房成交6.68萬套，總計(jì)約11萬套。
按此比例，保障房供應(yīng)或?qū)ι唐贩渴袌鲂纬梢欢_擊。值得注意的是，去年深圳安居房銷售遇冷，未來不排除部分房源轉(zhuǎn)為商品房出售，這將增加市場供應(yīng)。
所以，從整體供應(yīng)來看，未來商品房數(shù)量看似減少，但選擇面和實(shí)際供應(yīng)量或許并未減少，只是玩法和針對人群發(fā)生了變化。
開發(fā)商們在定價(jià)時(shí)，還是應(yīng)謹(jǐn)慎行事，畢竟市場風(fēng)云變幻，誰也無法預(yù)測明天的樓市走向，就像《大明王朝1566》中呂芳睡前總要喝光碗中茶，因?yàn)樗恢魈炷芊裨俸鹊揭粯樱_發(fā)商也應(yīng)珍惜當(dāng)下市場，理性決策。
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