消費(fèi)貸利率能低到2.5%，要是用消費(fèi)貸來還房貸，到底是個(gè)好事兒還是壞事兒呀？最近在房地產(chǎn)那圈兒里，這個(gè)事兒可鬧得挺熱乎。隨著消費(fèi)貸新措施出來以后，好多背著高額房貸的家庭，好像看到了能把負(fù)擔(dān)減輕點(diǎn)兒的希望。可這背后隱藏著的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，搞不好就能讓人陷進(jìn)更難辦的境地呢。
先來看看消費(fèi)貸新政帶來的誘惑。
當(dāng)下不少銀行的消費(fèi)貸產(chǎn)品利率低至2.5%，相比之前較高利率簽下的房貸，利息支出確實(shí)能減少不少。
拿100萬貸款來說吧，要是房貸利率是4%，而消費(fèi)貸利率是2.5%，那一年能省1.5萬的利息。
這對(duì)于背負(fù)高額房貸的家庭來說，誘惑確實(shí)很大。
而且新政中個(gè)人消費(fèi)貸款自主支付金額上限階段性提至50萬，貸款期限最長(zhǎng)可到7年，資金額度和使用期限上都提供了一定操作空間，乍一看用消費(fèi)貸還房貸似乎是個(gè)精明的理財(cái)選擇。
但風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。
首先是期限錯(cuò)配難題。
房貸動(dòng)輒二三十年，而消費(fèi)貸最長(zhǎng)也就7年，7年后消費(fèi)貸到期，用什么來還？
借新還舊這種做法表面上好像行得通，不過每一次辦理續(xù)貸所需要的手續(xù)費(fèi)用，還有因?yàn)橹匦略u(píng)估風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致的利率波動(dòng)，把這些加在一起，成本可不是個(gè)小數(shù)目，很有可能把最開始的那點(diǎn)利率差優(yōu)惠給抵消掉了。
再者收入穩(wěn)定性是個(gè)關(guān)鍵變量。
經(jīng)濟(jì)環(huán)境老是變來變?nèi)サ?，要是工作換了，或者家里突然出了啥事兒，那消費(fèi)貸和房貸一起要還的壓力呀，就跟兩座大高山似的，能讓家里的錢一下子就不平衡了，錢的鏈子都斷開了，個(gè)人的信用記錄也跟著變壞了。
更要緊的是，金融監(jiān)管部門一直都清清楚楚地規(guī)定，不能把消費(fèi)貸用到樓市里去，用消費(fèi)貸來還房貸那絕對(duì)屬于違規(guī)行為。要是被監(jiān)管部門給查到了，不但得馬上把消費(fèi)貸款給還回去，還得承受罰款之類的處罰，個(gè)人的征信記錄上面就會(huì)留下不好的印記，往后辦理貸款、申請(qǐng)信用卡這類事兒都會(huì)碰到麻煩，確實(shí)會(huì)損失不少。
其實(shí)從宏觀層面來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折期。
今年的樓市既迎來了“小陽春”這種狀況，又有可能呈現(xiàn)出“四季都如春天”的態(tài)勢(shì)。
官方工作報(bào)告第一次提到“穩(wěn)住樓市股市”，把它放在2025年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體要求和措施取向的開頭位置，“穩(wěn)樓市”這個(gè)任務(wù)被提高到了更高的標(biāo)準(zhǔn)，變得更加緊迫了。
在這樣的情況下，靠消費(fèi)貸來償還房貸這種“不太好”的減負(fù)辦法明顯不是能持續(xù)很久的做法。
這樣有沒有更合理的解決辦法呢？
在我看來，存量房貸利率調(diào)整才是關(guān)鍵。
當(dāng)存量房貸的利率能合理地降低時(shí)，房貸所帶來的壓力就會(huì)自然而然地減輕，消費(fèi)者也就不用費(fèi)盡心思去尋找那些“不正當(dāng)”的減輕負(fù)擔(dān)的辦法了。這才是實(shí)實(shí)在在地給老百姓讓利、穩(wěn)定金融市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)策略。
現(xiàn)在很多地方都已經(jīng)制定并發(fā)布了相應(yīng)的措施，像是在合適的時(shí)機(jī)降低住房公積金的貸款利率，并且還提出了把住房公積金的使用范圍給擴(kuò)大之類的公積金優(yōu)化調(diào)整辦法。
這些措施一實(shí)施，就把購(gòu)房者的貸款成本給降低了，讓他們的購(gòu)房能力提升了，與此同時(shí)還給房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展給予了強(qiáng)有力的支持。
這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化情況越來越突出了。像一線城市呢，庫存周轉(zhuǎn)的月數(shù)已經(jīng)恢復(fù)到14個(gè)月，又回到2015年的平均水平。而一部分二線城市，比如說南京這類呢，就呈現(xiàn)出很強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勁頭。在這樣的市場(chǎng)氛圍當(dāng)中，把存量房貸利率給調(diào)整一下，不但能夠減輕房貸所帶來的壓力，還能夠進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)的需求，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康地發(fā)展下去。
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