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專項(xiàng)債收購存量閑置土地是2025年促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一，3月11日，自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》（自然資發(fā)[2025]45號(hào)），明確了專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備的多項(xiàng)細(xì)則，指導(dǎo)地方積極落實(shí)相關(guān)工作。根據(jù)中指監(jiān)測，截至4月10日，廣東、四川、福建、湖南等地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的總金額已超1200億元，其中廣東、四川、湖南均已完成部分專項(xiàng)債發(fā)行，合計(jì)發(fā)債金額約402億元。

更多房地產(chǎn)政策研究報(bào)告，“中指云”獲取

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公示地塊情況：各地公示擬使用專項(xiàng)債收購?fù)恋氐墓?jié)奏加快，3月擬收儲(chǔ)金額大幅提升，總金額已超1200億元

根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月10日，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的數(shù)量約850宗，總面積超4000萬平方米，總金額達(dá)1282億元。

表：截至4月10日，按公示時(shí)間劃分各地?cái)M使用專項(xiàng)債收購存量閑置土地情況

數(shù)據(jù)來源：

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從不同月份來看，今年1-2月各地公示地塊數(shù)量合計(jì)319宗，總金額接近550億元，3月，各地公示節(jié)奏明顯加快，3月公示地塊511宗，較2月增加217宗，總金額約684億元，環(huán)比增長29%。

表：截至4月10日，不同地區(qū)擬使用專項(xiàng)債收購存量閑置土地的規(guī)模

注：數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計(jì)，已發(fā)行專項(xiàng)債的項(xiàng)目亦統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。

數(shù)據(jù)來源：各地區(qū)自然資源局等官方網(wǎng)站，

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從不同地區(qū)來看，31個(gè)省市中有14個(gè)省市公示擬使用專項(xiàng)債收購存量土地情況，其中廣東省公示擬收儲(chǔ)總金額已接近500億元，位居第一；湖南、福建、四川、廣西公示金額均超100億元。各城市中，惠州擬收儲(chǔ)價(jià)格127.5億元，居各城市首位，柳州、天津、廣州擬收儲(chǔ)價(jià)格均超70億元；一二線城市公示地塊合計(jì)102宗，擬收儲(chǔ)總金額約277億元，占比21.6%。

將這些地塊與中土地成交數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配，呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

從基本信息上看，一是，公示的地塊中住宅用地的宗數(shù)占比超過60%，商辦用地占比約26%，工業(yè)用地占比約7%。

二是，各地塊成交時(shí)間集中在2020-2024年，宗數(shù)占比約80%，特別是2021-2023年地塊居多；2012-2017年地塊占比合計(jì)約14%。

三是，用地單位覆蓋地方國企、央企和民企，絕大多數(shù)為地方國企。

從收儲(chǔ)價(jià)格來看，與出讓時(shí)的成交價(jià)相比，超50%的地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格與成交價(jià)的比值在0.8-1.0之間，約35%的地塊比值在0.9-1.0之間，約16%的地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格與成交價(jià)的比值在0.7-0.8之間，部分地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格的折扣較大。

各地?cái)M使用專項(xiàng)債收購存量閑置土地的公示清單，請(qǐng)查看。

專項(xiàng)債發(fā)行情況：廣東、四川、湖南均已發(fā)行用于收購存量土地的專項(xiàng)債，總額超400億元

2月19日，北京率先發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，額度超百億元，但土地儲(chǔ)備項(xiàng)目普遍為土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，不涉及收購存量閑置土地。

2月28日，廣東省發(fā)行專項(xiàng)債券覆蓋86個(gè)項(xiàng)目/307億元，其中304億元用于收購存量土地，廣東省成為全國首個(gè)發(fā)行專項(xiàng)債用于收購存量土地的省份，也為截至目前發(fā)行金額最大的省份。

3月31日，四川省發(fā)行專項(xiàng)債券，其中3.3億元用于收購成都、宜賓2宗存量土地。

4月8日，湖南省政府2025年第一批專項(xiàng)債券正式發(fā)行，其中土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券規(guī)模達(dá)94.15億元，占全省用于項(xiàng)目建設(shè)專項(xiàng)債券資金的41.5%，土地儲(chǔ)備發(fā)債涉及80個(gè)項(xiàng)目覆蓋126個(gè)地塊，全部為存量閑置土地。

整體來看，截至4月10日，廣東、四川、湖南發(fā)行的用于收購存量閑置土地的專項(xiàng)債總金額約為402億元，涉及166個(gè)項(xiàng)目。在166個(gè)項(xiàng)目中，債券發(fā)行期限最短的為3年，涉及1個(gè)項(xiàng)目，有80個(gè)項(xiàng)目債券發(fā)行期限為5年，17個(gè)項(xiàng)目為5+2年，68個(gè)項(xiàng)目為7年。

各城市中，廣州發(fā)行專項(xiàng)債金額超60億元，位居各城市首位，二線城市長沙發(fā)行26.3億元、成都發(fā)行2.8億元，一二線城市合計(jì)發(fā)行89.6億元，占總發(fā)行金額的22.3%。

表：截至4月10日，不同地區(qū)已發(fā)行用于收購存量閑置土地的專項(xiàng)債

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

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展望：預(yù)計(jì)專項(xiàng)債收購存量閑置土地的配套政策將繼續(xù)完善，各地發(fā)債節(jié)奏有望進(jìn)一步加快

當(dāng)前全國各地已公示擬使用專項(xiàng)債收購存量閑置土地的收儲(chǔ)金額超1200億元，覆蓋14個(gè)省市，而實(shí)際發(fā)債金額約為公示金額的三分之一，且僅覆蓋三個(gè)省份，其他省市落實(shí)專項(xiàng)債收購存量土地的進(jìn)展仍有待提速。根據(jù)調(diào)研，地方收購存量土地依然存在多項(xiàng)難點(diǎn)，主要包括用于收購存量土地的專項(xiàng)債額度不清晰、收購價(jià)格難確定、被收購主體較為單一等。預(yù)計(jì)未來打通各項(xiàng)收儲(chǔ)堵點(diǎn)，加快收儲(chǔ)節(jié)奏，將是政策著力點(diǎn)，相關(guān)配套政策有望繼續(xù)完善。

預(yù)計(jì)更多地區(qū)將參考借鑒已發(fā)行專項(xiàng)債省份的做法，出臺(tái)詳細(xì)的操作細(xì)則或指引，除此之外，中指認(rèn)為還可以從以下幾個(gè)方面發(fā)力，加快專項(xiàng)債收購存量土地節(jié)奏，更好地發(fā)揮政策效用，一方面，收購價(jià)格以土地出讓時(shí)的起拍價(jià)作為收購價(jià)格的重要參考，可以縮短時(shí)間、提高效率；另一方面，地方以增量價(jià)值為原則進(jìn)行收購，可以更好地促進(jìn)市場進(jìn)入新循環(huán)，如聚焦核心城市/區(qū)域項(xiàng)目，豐富被收購主體，加大對(duì)非地方國資的支持力度，收購2020年以來的存量土地，最大化發(fā)揮資金效益等。

另外，去年底國辦發(fā)文明確了11個(gè)專項(xiàng)債“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)，包括北京市、上海市、江蘇省、浙江?。ê瑢幉ㄊ校不帐?、福建?。ê瑥B門市）、山東?。ê鄭u市）、湖南省、廣東省（含深圳市）、四川省，河北雄安新區(qū)。當(dāng)前廣東、四川、湖南已經(jīng)發(fā)行用于收購存量閑置土地的專項(xiàng)債，預(yù)計(jì)已經(jīng)公示地塊的福建、浙江、山東等地發(fā)債節(jié)奏將有所加快。

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