從起初想成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)委會(huì)卻無法推進(jìn)，到在街道辦和社區(qū)主導(dǎo)下順利完成，再到業(yè)委會(huì)開展工作時(shí)被街辦長時(shí)間調(diào)查、被社區(qū)發(fā)文叫停……未央錦城小區(qū)業(yè)委會(huì)的成員不僅對未來該如何工作充滿迷惘，更感到一種深深的無力感——業(yè)主自治，為何這么難？
街道辦、社區(qū)又有哪些考量？華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾哌M(jìn)行了采訪。
之前因物業(yè)管理區(qū)域劃分成立不了
2022年底在街道辦和社區(qū)主導(dǎo)下選出首屆業(yè)委會(huì)
未央錦城小區(qū)位于西安市未央?yún)^(qū)龍朔路，屬于未央湖街道辦。
該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員蒲庚告訴華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾?，他們小區(qū)和北邊的杜家堡欣苑小區(qū)原本是一個(gè)院子，中間加了一道鐵欄桿隔成了兩個(gè)區(qū)域。未央錦城這邊共有8棟樓，不包括商鋪有1726戶。2022年以前，業(yè)主們也曾醞釀要成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)委會(huì)，但在向未央湖街道辦提交業(yè)主聯(lián)名簽字時(shí)被告知：未央錦城和杜家堡欣苑小區(qū)屬于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，因此只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，所以也要有那邊的業(yè)主簽名才行，最終此事無法推進(jìn)。
“2022年底，可能是因?yàn)樯厦鎸Τ闪I(yè)委會(huì)有考核任務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域的問題不再提了，在未央湖街道辦和龍記玖璽社區(qū)主導(dǎo)下，開始幫助小區(qū)籌備成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)委會(huì)，連業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)委會(huì)選舉辦法等文件都是社區(qū)做的。這次順利地成立了業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生了首屆業(yè)委會(huì)，2023年3月完成了備案。杜家堡欣苑小區(qū)也在同時(shí)段成立了業(yè)委會(huì)?！?br/> 業(yè)委會(huì)成立后擬選聘物業(yè) 社區(qū)和街道辦希望能給前期物業(yè)一次機(jī)會(huì)
“未央錦城小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后，就一些具體物業(yè)管理問題和前期物業(yè)進(jìn)行溝通，但物業(yè)管理情況一直沒有改觀。”
蒲庚說，2024年2月，業(yè)委會(huì)組織召開2024年業(yè)主大會(huì)，就“是否同意解聘現(xiàn)有物業(yè)公司、選聘新的物業(yè)公司”等議題進(jìn)行表決，最終表決通過同意更換物業(yè)等決議。
“2024年3月，街道辦稱接到業(yè)主投訴，要對所投的票進(jìn)行審核。后來說發(fā)現(xiàn)159張票存在問題，卻一直不提供問題選票和相關(guān)清單，只是口頭通知。業(yè)委會(huì)對口頭通知不認(rèn)可，希望能給予正式書面回復(fù)以告知全體業(yè)主。但過了兩個(gè)月，街道辦還是沒正式回復(fù)。業(yè)委會(huì)于是再次宣布投票表決結(jié)果有效?！?br/> “之后，社區(qū)和街道辦先后出面找業(yè)委會(huì)，在未央?yún)^(qū)住建局開會(huì)，要再給前期物業(yè)公司一次整改機(jī)會(huì)。于是又給了三個(gè)月整改時(shí)間，業(yè)委會(huì)列了一些問題，但物業(yè)公司說有的能整改，有的整改不了。整改后，社區(qū)組織了驗(yàn)收。業(yè)委會(huì)對驗(yàn)收結(jié)果不滿意，社區(qū)要求物業(yè)公司繼續(xù)整改?！?br/> “2024年8月，業(yè)委會(huì)組織召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，組織了選聘小組準(zhǔn)備公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在資料整理好尚未報(bào)備時(shí)，社區(qū)開了一個(gè)會(huì)，稱接到業(yè)主質(zhì)疑和實(shí)名舉報(bào)，讓臨時(shí)業(yè)主大會(huì)暫停，配合調(diào)查。業(yè)委會(huì)回函表示，社區(qū)無權(quán)叫停業(yè)委會(huì)工作。同時(shí)把該回函和臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的相關(guān)資料也提交給了街道辦。”
業(yè)委會(huì)堅(jiān)持公開選聘物業(yè) 被街道辦長時(shí)間調(diào)查，被社區(qū)發(fā)文叫停
業(yè)委會(huì)主任劉慶波說，雖然業(yè)委會(huì)是在街辦和社區(qū)主導(dǎo)下成立的，但2024年8月，街辦相關(guān)科室更換了負(fù)責(zé)人，新科長說她剛接手，對情況不了解，讓把業(yè)委會(huì)成立以來的所有資料都提供一下。之后說2024年業(yè)主大會(huì)159張票有問題，卻依然不給出具書面調(diào)查結(jié)果，解釋說還要找當(dāng)時(shí)投訴的人了解情況，直到2025年還是沒結(jié)果。
2024年12月23日，2025年業(yè)主大會(huì)議題公開征集完畢，發(fā)布了正式公告。在征集和公示期間，未收到業(yè)主、街道辦和社區(qū)的異議。接下來，業(yè)委會(huì)給社區(qū)和街道辦郵寄了擬召開2025年業(yè)主大會(huì)的通知，社區(qū)拒收，街道辦簽收了。
“此后業(yè)委會(huì)開始籌備2025年業(yè)主大會(huì)，其中議題包括讓業(yè)主對公開選聘物業(yè)公司的方案進(jìn)行表決，同時(shí)也設(shè)置了是否使用線上投票平臺進(jìn)行表決的議題，準(zhǔn)備于1月11日啟動(dòng)2025年業(yè)主大會(huì)。”
“2025年1月9日，社區(qū)工作人員在微信群里給全體業(yè)主發(fā)通知，稱業(yè)委會(huì)工作存在五個(gè)問題，包括159張票的問題、違反基層治理要求的問題、業(yè)主大會(huì)投票未包含商鋪和車位的面積，以及開展線上平臺實(shí)名認(rèn)證投票存在重大信息泄露風(fēng)險(xiǎn)等。并表示業(yè)委會(huì)沒有接受社區(qū)的監(jiān)督和指導(dǎo)，叫停業(yè)委會(huì)的工作”。
“1月11日，社區(qū)工作人員又在業(yè)主大會(huì)現(xiàn)場宣讀了一份通告，除了以上提到的問題，還提到了‘業(yè)委會(huì)未向社區(qū)及相關(guān)部門報(bào)備，擅自在小區(qū)內(nèi)張貼《選聘方案》《議題征集通知》等資料’的問題?！?/p>
今年1月業(yè)主大會(huì)上有人阻撓投票，之后業(yè)委會(huì)辦公室的門被鎖至今
蒲庚說：“今年1月11日業(yè)主大會(huì)啟動(dòng)當(dāng)天，除了社區(qū)來人念了通告，還有一些人在現(xiàn)場阻撓投票，這些人還是2024年業(yè)主大會(huì)反對投票的那些人。報(bào)警處理后，投票正常進(jìn)行。兩天后，業(yè)委會(huì)門上就被貼上了通知，稱房子被抵押給了一個(gè)公司，讓業(yè)委會(huì)限期搬走。業(yè)委會(huì)再次報(bào)警后，警察現(xiàn)場協(xié)調(diào)，說房子抵押了要拿出證據(jù)，最后讓把房門打開。第二天卻發(fā)現(xiàn)門又被鎖了。因?yàn)轳R上就要過年放假，業(yè)委會(huì)沒再管，門一直鎖到現(xiàn)在。后來，社區(qū)又給業(yè)委會(huì)主任寄了一份資料，表示對業(yè)主大會(huì)延長投票時(shí)間也不認(rèn)可。”
“社區(qū)工作人員不僅在微信群里發(fā)文件，甚至還上門告知業(yè)主，讓業(yè)主們不要參與此次投票表決。業(yè)委會(huì)成員在群里發(fā)信息回應(yīng)竟然被踢出了群，只能再建微信群溝通?？紤]到人家拿著工資，在上班時(shí)間專門做這樣的事，我們只是兼職做事的幾個(gè)業(yè)委會(huì)成員實(shí)在無法抗衡。3月3日，業(yè)委會(huì)無奈之下只好發(fā)出了暫停投票并封存票據(jù)的通知。”
發(fā)了通知后怎么辦？劉慶波表示，將會(huì)向上級部門申訴，或者通過起訴來解決。
業(yè)主：收費(fèi)是按二級收費(fèi)，但服務(wù)達(dá)不到二級標(biāo)準(zhǔn)
3月18日，華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾邅淼轿囱脲\城小區(qū)實(shí)地了解情況。業(yè)主們對小區(qū)物業(yè)管理的意見主要有：電梯經(jīng)常修經(jīng)常出故障讓人擔(dān)心，供暖引入第三方后暖氣燒得還不如原來暖和，門禁管理不嚴(yán)任何人想進(jìn)就能進(jìn)，樓道長時(shí)間不見打掃，地下車庫地面破爛不堪灰塵很大，垃圾中轉(zhuǎn)站距6號樓太近夏季臭氣熏天等……總的來說收費(fèi)是按二級收費(fèi)，但服務(wù)達(dá)不到二級標(biāo)準(zhǔn)，希望能找到更好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來為業(yè)主們服務(wù)。
物業(yè)公司：有些業(yè)主做的有些事，是想讓物業(yè)和更多的人產(chǎn)生矛盾
3月20日晚，記者聯(lián)系到了該小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人朱先生。他表示，小區(qū)里的事很多很復(fù)雜，對一些是是非非不想說啥，但有些業(yè)主對物業(yè)管理上一些具體問題的反復(fù)表達(dá)是有目的的?！氨热?，本來是為便民的充電樁，有些業(yè)主通過12345等渠道反復(fù)投訴讓強(qiáng)行取締。要知道，這個(gè)小區(qū)有房屋1726戶，居住1368戶，電動(dòng)車將近1500多輛。所以這是在做什么呢？無非是想讓物業(yè)和更多的人產(chǎn)生矛盾?！绷硗猓行﹩栴}屬于建設(shè)遺留問題，確實(shí)不是物業(yè)公司能完全解決的，物業(yè)也是代人受過。而對于“作為一直在小區(qū)服務(wù)的前期物業(yè)本來很有優(yōu)勢，為何卻沒能在業(yè)委會(huì)成立后及時(shí)贏得全體業(yè)主的心，及時(shí)和業(yè)主方簽訂物業(yè)服務(wù)合同”這個(gè)問題，朱先生繞開了沒有回答。
未央湖街道辦一負(fù)責(zé)人：不支持更換物業(yè)是考慮穩(wěn)定問題
3月18日，記者從知情人士處了解到，未央錦城和杜家堡欣苑小區(qū)原是一塊土地、同一個(gè)開發(fā)商，但現(xiàn)在是兩個(gè)社區(qū)、兩個(gè)業(yè)委會(huì)、兩個(gè)物業(yè)公司。杜家堡欣苑小區(qū)是安置小區(qū)，物業(yè)公司是村上自己找的；未央錦城小區(qū)物業(yè)公司是開發(fā)商指定的前期物業(yè)。未央錦城小區(qū)的東北、西南至今仍各有一塊地尚未完成建設(shè)。相關(guān)方面擔(dān)心讓開發(fā)商的前期物業(yè)退出，開發(fā)商若不再建設(shè)，到時(shí)候政府也沒錢來建。
3月21日，未央湖街道辦相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，社區(qū)把業(yè)委會(huì)工作叫停，是有業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則支撐的，“議事規(guī)則寫得很明確，要接受區(qū)住建局、街道辦和社區(qū)兩委的領(lǐng)導(dǎo)?！?024年業(yè)主大會(huì)發(fā)現(xiàn)159張票有問題，也是紀(jì)工委調(diào)查的結(jié)果，街道告知了他們，社區(qū)也有相關(guān)會(huì)議紀(jì)要。關(guān)于更換物業(yè)，“街道辦委托社區(qū)兩委挨家挨戶對業(yè)主做了問卷調(diào)查，結(jié)果80%的業(yè)主不支持更換物業(yè)，同意物業(yè)繼續(xù)履行職責(zé)。”至于臨時(shí)業(yè)主大會(huì)要采用電子投票的表決方式，到底有多少人同意、注冊了多少人等這些情況都不透明。他坦言，之所以不支持更換物業(yè)，街道辦首先考慮的是穩(wěn)定問題。
記者注意到，社區(qū)工作人員幫助業(yè)主制定的《未央錦城業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第三條提到：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自覺接受物業(yè)所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、房產(chǎn)管理部門和相關(guān)行政管理部門的指導(dǎo)”。業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果產(chǎn)生后，若有問題為何不及時(shí)徹查清楚并正式公布，卻委托社區(qū)兩委再做問卷調(diào)查，不認(rèn)可業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果卻采信問卷調(diào)查意見，這樣的操作也令人費(fèi)解。
律師觀點(diǎn)
行政權(quán)力不能過度延伸
業(yè)主自治和社區(qū)居民自治應(yīng)是相輔相成
北京大成(西安)律師事務(wù)所律師韓朝澤認(rèn)為，社區(qū)沒有權(quán)力叫停業(yè)委會(huì)的工作。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，其設(shè)立和運(yùn)作由業(yè)主決定，并受法律保護(hù)。社區(qū)居民委員會(huì)與業(yè)委會(huì)是兩個(gè)不同的自治組織，各自有其職責(zé)和權(quán)限。根據(jù)法律法規(guī)，街道、社區(qū)、個(gè)人或組織都無權(quán)直接解散或停止業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)的工作。業(yè)委會(huì)的工作方式和內(nèi)容，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決議并執(zhí)行，除非通過合法的換屆選舉或業(yè)主大會(huì)的決議，否則不得隨意解散或停止其工作。
陜西言鋒律師事務(wù)所主任律師賈濤認(rèn)為，行政權(quán)力不能過度延伸。社區(qū)居委會(huì)本身也是基層群眾組織，業(yè)主自治和社區(qū)居民自治都屬于基層治理模式，兩者應(yīng)是相輔相成，不應(yīng)該站在對立面。賈濤認(rèn)為，之所以會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在的局面，和相關(guān)部門對法律的認(rèn)識理解不到位、“依法行政”意識不強(qiáng)、管理簡單有關(guān)。
記者注意到，《民法典》第二百七十七條中規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)……地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助?！边@里的用詞是“指導(dǎo)和協(xié)助”。而省市物管條例的相關(guān)表述中增加了“監(jiān)督”一詞?！爸笇?dǎo)和協(xié)助”主要體現(xiàn)在哪些方面？一位兼職社區(qū)居委會(huì)副主任同時(shí)又擔(dān)任多年業(yè)委會(huì)主任的人士表示，“指導(dǎo)”不是“領(lǐng)導(dǎo)”，不能把業(yè)委會(huì)看成街道辦甚至社區(qū)的下級部門，不能直接給業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)下指令，要求不能怎樣、必須怎樣。其次，指導(dǎo)必須要以法律為依據(jù)，把法律規(guī)定轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行的具體工作流程。最后，“協(xié)助”一詞說明了在業(yè)主自治事務(wù)上，街道辦和社區(qū)只是負(fù)有幫助業(yè)主們開展此項(xiàng)工作的責(zé)任，沒有也不應(yīng)該進(jìn)行“故意干涉”。
延伸閱讀
未央?yún)^(qū)成立物業(yè)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組
據(jù)了解，為貫徹區(qū)委、區(qū)紀(jì)委相關(guān)會(huì)議精神，“落實(shí)群腐集中整治有關(guān)要求，辦好群眾身邊具體事”，未央?yún)^(qū)已制定物業(yè)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)整治實(shí)施方案，成立了由區(qū)委書記、區(qū)長擔(dān)任組長的“未央?yún)^(qū)物業(yè)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組”。下設(shè)一辦一專班，工作專班下設(shè)五個(gè)整治組，計(jì)劃從物業(yè)服務(wù)規(guī)范、物業(yè)經(jīng)營收費(fèi)、公共環(huán)境秩序、消防安全隱患、自治組織運(yùn)行五方面開展工作。按照安排，試點(diǎn)推動(dòng)于今年7月底前完成，全面整治于11月底前完成。工作要求中特別提出“要堅(jiān)持開門搞整治”，要調(diào)動(dòng)社會(huì)監(jiān)督力量，將群眾參與、群眾監(jiān)督、群眾評價(jià)貫穿整治全過程，及時(shí)回應(yīng)群眾關(guān)切。
華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾?石錚 D21
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