“現(xiàn)在這個(gè)房子24平方米，每月租金1102元，價(jià)格跟沒(méi)改造前差不多，但裝修、采光都比以前好多了，家具、家電一應(yīng)俱全?！?/p>
據(jù)測(cè)算，這一改造模式動(dòng)態(tài)投資回收周期為14.5年，全投資內(nèi)部動(dòng)態(tài)收益率為4.5%，可實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)
“環(huán)節(jié)時(shí)間上足夠長(zhǎng)、區(qū)域覆蓋上足夠廣，能夠確保整個(gè)改造過(guò)程相對(duì)平緩，不對(duì)城中村內(nèi)租房生態(tài)形成沖擊。”
文 |《瞭望》新聞周刊記者 趙瑞希
“我住在這個(gè)村里兩年多了，最近搬到改造后的6號(hào)樓，租金差不多，但裝修水平、安全條件好多了，居住感受大幅提升?！鄙钲诔侵写逡?guī)模化改造，讓28歲的施高迪在同等租金支出下，居住環(huán)境大為改善。
在深圳，像施高迪一樣因此受益的新市民、青年人已達(dá)數(shù)萬(wàn)人。2023年2月，深圳市屬功能性國(guó)企深圳市安居集團(tuán)有限公司成立安居樂(lè)寓住房租賃投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱安居樂(lè)寓），作為規(guī)?；脑鞂?shí)施主體，迄今已收儲(chǔ)1085棟城中村建筑物，超過(guò)5萬(wàn)套（間）房源，其中已有4.2萬(wàn)套（間）在改造后投入運(yùn)營(yíng)。
通過(guò)科學(xué)有序的收儲(chǔ)、清租、改造、運(yùn)營(yíng)，全流程集約管理，深圳安居樂(lè)寓逐步將城中村穩(wěn)妥改造為安全實(shí)用的租賃住房，探索一條在保持租金基本不漲的前提下，資金面可持續(xù)、社會(huì)面促穩(wěn)定的城中村規(guī)模化改造新路。
深圳市寶安區(qū)城中村寶羅小區(qū) 6、7 號(hào)樓改造后的樓棟外立面（2025 年 1 月攝） 受訪者供圖
安全實(shí)用舒適
近日，記者來(lái)到深圳寶安區(qū)城中村寶羅小區(qū)，看到改造施工正在有序推進(jìn)之中。整修過(guò)的建筑外墻、業(yè)態(tài)多樣的臨街店面，增設(shè)的共享廚房、健身房、自習(xí)室、電競(jìng)區(qū)、解壓區(qū)、觀影區(qū)、兒童游戲區(qū)等新空間，整體性改變了城中村的面貌；增設(shè)消防控制室、微型消防站、室內(nèi)外消火栓，樓棟增設(shè)外掛消防鋼梯、屋頂空間加設(shè)獨(dú)立消防電梯、共享公區(qū)增加疏散連廊等，大幅降低城中村的消防隱患；改造后的租賃房間，功能齊全、時(shí)尚明亮，可拎包入住。
“現(xiàn)在這個(gè)房子24平方米，每月租金1102元，價(jià)格跟沒(méi)改造前差不多，但裝修、采光都比以前好多了，家具、家電一應(yīng)俱全?！笔└叩险f(shuō)。
從改造之初，施高迪就積極參與租客需求調(diào)研，提出了不少意見(jiàn)。“房屋改造了很多地方，一看就知道投入不小，所以怕租金大幅上漲。改得再好，如果住不起也跟我們沒(méi)關(guān)系了?！比缃褡∵M(jìn)去實(shí)際體驗(yàn)后，他覺(jué)得稱心如意。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，深圳城中村里有居住類(lèi)房屋30.85萬(wàn)棟、582萬(wàn)套（間），承載了過(guò)半深圳居住人口。部分樓棟建造年代較早，與新一代來(lái)深建設(shè)者的居住品質(zhì)期待存在一定落差。如今，深圳已有上百個(gè)城中村進(jìn)行了建筑物安全改造和品質(zhì)化提升，寶羅小區(qū)是代表之一。
目前，安居樂(lè)寓已收儲(chǔ)房源1085棟（含非城中村房源7棟）、134.6萬(wàn)平方米、5.4萬(wàn)套（間）；清空1049棟，清空比例達(dá)96.7%；竣工979棟，投入運(yùn)營(yíng)880棟、105萬(wàn)平方米、4.2萬(wàn)套（間）。
“我們首要任務(wù)是有效提升城中村居住安全水平?！卑簿蛹瘓F(tuán)副總經(jīng)理、安居樂(lè)寓董事長(zhǎng)周柏新說(shuō)。拿到房源后，安居樂(lè)寓首先根據(jù)樓棟?rùn)z測(cè)情況及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，在樓棟消防設(shè)置、結(jié)構(gòu)加固、監(jiān)控設(shè)備等方面進(jìn)行安全提升，平均投入255元/平方米。
深圳城中村出租方十分復(fù)雜，有原住村民、外來(lái)建房者、外來(lái)購(gòu)房者、二手房東等，難以高效管理。“通過(guò)我們自主開(kāi)發(fā)的樂(lè)寓租務(wù)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)城中村流動(dòng)人口的實(shí)時(shí)準(zhǔn)確管理，減輕網(wǎng)格人員工作壓力。目前客戶所有合同及繳費(fèi)均在線上完成，每筆費(fèi)用透明可查，避免二房東水電費(fèi)加價(jià)違規(guī)行為，保護(hù)廣大租客權(quán)益。”周柏新說(shuō)。
看到改造后的房子更安全、管理更規(guī)范，76歲的劉庚福把自己在寶安區(qū)城中村鶴州東區(qū)持有的一棟9層自建房交給了安居樂(lè)寓?！耙郧敖唤o二房東打理，他們也搞不好，還曾經(jīng)私自漲價(jià)搞得租戶意見(jiàn)很大。與安居樂(lè)寓簽了15年合同，比較省心，房子改造后品質(zhì)明顯提升?！?/p>
目前，安居樂(lè)寓同時(shí)服務(wù)約3萬(wàn)名住戶。用戶調(diào)研顯示，這些住戶從事IT、娛樂(lè)旅游、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)、貿(mào)易進(jìn)出口、廣告媒體等各類(lèi)行業(yè)，49%的住戶通勤時(shí)間小于20分鐘，78%的住戶通勤時(shí)間小于40分鐘；住戶平均租金占收入比重不高于20%，租金負(fù)擔(dān)較小，對(duì)新市民、青年人較為友好。
如何實(shí)現(xiàn)不漲租
改造成本高，租賃模式周期長(zhǎng)、收益低，安居樂(lè)寓何以快速獲取5萬(wàn)多套房源，并在不漲租的前提下提供改造運(yùn)營(yíng)服務(wù)？
——政策支持，超七成資金來(lái)自銀行低息貸款。
安居樂(lè)寓的城中村改造資金主要來(lái)源于國(guó)資股東實(shí)繳資金和銀行貸款。“其中銀行貸款資金占比高達(dá)70%～80%。這是一個(gè)長(zhǎng)周期微利的項(xiàng)目，能夠獲取到低成本資金至關(guān)重要?！敝馨匦抡f(shuō)。在城中村改造政策支持下，安居樂(lè)寓已與國(guó)開(kāi)行、四大行開(kāi)展合作，一些貸款期限長(zhǎng)達(dá)13年，整體融資成本可控制在3%以內(nèi)。隨著貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下降，企業(yè)融資成本將進(jìn)一步下降。
——房源改造，攤薄投入成本。
“穩(wěn)定市場(chǎng)租金”是深圳城中村改造的重要原則，改造后單套租金與改造前需基本持平。安居樂(lè)寓將城中村中的大單間、兩房、三房戶型，改造為以小單間為主、一房一廳為輔戶型，增加房源套數(shù)，攤薄投入。據(jù)測(cè)算，這一改造模式動(dòng)態(tài)投資回收周期為14.5年，全投資內(nèi)部動(dòng)態(tài)收益率為4.5%，可實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
——?jiǎng)?chuàng)新合作模式，與業(yè)主利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
安居樂(lè)寓根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，及時(shí)創(chuàng)新合作模式：給予業(yè)主“低保底租金+超額利潤(rùn)分成”模式；探索“業(yè)主委托改造+樂(lè)寓裝修款擔(dān)保+長(zhǎng)期輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”模式等?！耙燥L(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享為核心理念，既可滿足不同村民的預(yù)期差異，也能減少企業(yè)前期投入，同時(shí)緩解市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，讓城中村改造實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展?！敝馨匦抡f(shuō)。
深圳市寶安區(qū)城中村寶羅小區(qū)健身房，住戶在鍛煉（2025 年 4 月攝） 受訪者供圖
保障原租戶利益
長(zhǎng)期以來(lái)，數(shù)量大、租金低的城中村村民自建房承擔(dān)著“天然的保租房”角色，成為千萬(wàn)來(lái)深?yuàn)^斗者的“第一個(gè)家”。此前幾年，一些經(jīng)營(yíng)主體曾采取整村統(tǒng)租、租戶限時(shí)搬離等方式以加快改造速度、實(shí)現(xiàn)規(guī)模運(yùn)營(yíng)。有的租戶在周邊一時(shí)找不到合適價(jià)位的房源，因此產(chǎn)生爭(zhēng)議。
在此前經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)基礎(chǔ)上，安居樂(lè)寓創(chuàng)新收儲(chǔ)改造方式，讓大規(guī)模改造得以有序進(jìn)行。
控制清租節(jié)奏，避免供給大幅波動(dòng)。深圳城中村出租率為85%～95%，位置較偏的城中村出租率為80%～85%，且同一地鐵站附近多個(gè)城中村在居住上可互相替代?！爸灰刂仆淮逶隍v空和改造狀態(tài)的樓棟數(shù)占比，就可保證市場(chǎng)供需不出現(xiàn)大幅波動(dòng)?！卑簿訕?lè)寓總經(jīng)理于英東介紹，在自愿清租前提下，安居樂(lè)寓堅(jiān)持原則上同一城中村清空及在施工樓棟數(shù)不超過(guò)整村樓棟總數(shù)的10%；確需收儲(chǔ)房源超過(guò)10%的，公司內(nèi)部將結(jié)合周邊城中村承接情況進(jìn)行專項(xiàng)評(píng)估。
同時(shí)，開(kāi)展房源清租一般會(huì)預(yù)留3～6個(gè)月騰挪期，若部分區(qū)域收儲(chǔ)量較大，動(dòng)態(tài)調(diào)整騰挪期至12個(gè)月，以確保不出現(xiàn)短期同村大規(guī)模清租。“環(huán)節(jié)時(shí)間上足夠長(zhǎng)、區(qū)域覆蓋上足夠廣，能確保整個(gè)改造過(guò)程相對(duì)平緩，不對(duì)城中村內(nèi)租房生態(tài)形成沖擊?！庇谟|說(shuō)。
細(xì)化清租安排，維護(hù)租戶權(quán)益。安居樂(lè)寓制定《清租行為負(fù)面清單管理》，明確列入強(qiáng)制租戶固定期限內(nèi)搬走、斷水?dāng)嚯?、借口“政府要求限期整改”要求清租等行為，?yán)格管理。同時(shí)，對(duì)于因城中村改造而搬離的租客，聯(lián)合各區(qū)教育局對(duì)租戶申請(qǐng)學(xué)位進(jìn)行認(rèn)定，妥善解決租戶關(guān)切問(wèn)題。
確保信息暢通，及時(shí)處理問(wèn)題。安居樂(lè)寓梳理城中村改造政策宣講標(biāo)準(zhǔn)文本、常見(jiàn)問(wèn)題答疑，提前與各街道辦事處、社區(qū)網(wǎng)格員溝通聯(lián)系，通過(guò)短信、微信群等方式第一時(shí)間告知租戶相關(guān)信息。設(shè)立專線電話接收外界咨詢，及時(shí)掌握住戶、村民訴求；對(duì)內(nèi)設(shè)置專項(xiàng)小組，與相關(guān)部門(mén)溝通聯(lián)系，解決傾向性、苗頭性、潛在性的訴求問(wèn)題。此外，還設(shè)立應(yīng)急處置工作專班，將不穩(wěn)定因素風(fēng)險(xiǎn)處置工作納入相關(guān)人員年度目標(biāo)責(zé)任考核，壓緊壓實(shí)風(fēng)險(xiǎn)處置責(zé)任。
預(yù)計(jì)到今年年中，安居樂(lè)寓將基本完成已收儲(chǔ)樓棟改造，達(dá)到5萬(wàn)套以上的運(yùn)營(yíng)規(guī)模，其中“一張床”約2100張、“一間房”約3.6萬(wàn)間、“一套房”約1.6萬(wàn)套，為新市民、青年人等群體打造有品質(zhì)的“來(lái)深第一站”?！?/p>
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