文丨陸棄
澳大利亞正面臨一場(chǎng)前所未有的住房危機(jī)，這不僅關(guān)乎民眾的生存環(huán)境，更是對(duì)政府和政黨承諾的嚴(yán)峻考驗(yàn)。隨著房?jī)r(jià)和租金的暴漲，社會(huì)福利住宅短缺，普通澳大利亞人已經(jīng)難以負(fù)擔(dān)起基本的住房需求。在這一背景下，住房問(wèn)題成為了即將舉行的聯(lián)邦大選中的核心議題之一。兩大主要政黨——工黨和自由黨-國(guó)家黨聯(lián)盟（兩黨聯(lián)盟）——都紛紛提出了解決住房危機(jī)的政策。盡管這兩黨都表示會(huì)通過(guò)建設(shè)更多的住房來(lái)緩解危機(jī)，但究竟哪個(gè)政黨能夠兌現(xiàn)其承諾，真正解決這一問(wèn)題，依然是一個(gè)巨大的未知數(shù)。
澳大利亞的住房危機(jī)由來(lái)已久，根本原因在于供不應(yīng)求。隨著人口的快速增長(zhǎng)，尤其是大城市的遷移壓力，住房市場(chǎng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求。與此同時(shí)，澳大利亞嚴(yán)格的都市規(guī)劃法規(guī)使得許多熱門(mén)城市，尤其是悉尼和墨爾本等大城市，無(wú)法擴(kuò)展足夠的住房供應(yīng)。這導(dǎo)致了人口密集區(qū)的住房需求急劇增加，但建筑和開(kāi)發(fā)限制使得這些地區(qū)的住房市場(chǎng)更加緊張。此外，氣候變化和自然災(zāi)害的加劇，也讓一些地區(qū)的住房資源更加緊張。
在房屋供給不足的情況下，住房的價(jià)格和租金不斷攀升。根據(jù)國(guó)際公共政策顧問(wèn)機(jī)構(gòu)Demographia的2023年報(bào)告，悉尼被列為全球第二難以負(fù)擔(dān)買(mǎi)房的城市，而在澳大利亞的其他主要城市，房?jī)r(jià)同樣居高不下。悉尼的平均房?jī)r(jià)接近120萬(wàn)澳元，其他首府城市的房?jī)r(jià)也普遍超過(guò)90萬(wàn)澳元。在過(guò)去五年中，澳大利亞的房?jī)r(jià)上漲了近40%，而薪資增幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上，購(gòu)房者的壓力急劇加大。數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞的普通購(gòu)房者現(xiàn)在需要大約十年的時(shí)間才能存下足夠的頭期款，這意味著大多數(shù)澳大利亞人不再能夠在自己的國(guó)家實(shí)現(xiàn)“澳洲夢(mèng)”。
租房市場(chǎng)的情況同樣不容樂(lè)觀。在新冠疫情之后，澳大利亞的租金大幅上漲，尤其是悉尼、珀斯和堪培拉等城市的租金飆升到了新的高點(diǎn)。根據(jù)CoreLogic的數(shù)據(jù)，悉尼的中位租金已經(jīng)達(dá)到每周773澳元，珀斯和堪培拉也分別為695澳元和667澳元。與房?jī)r(jià)上漲類似，租金的不斷攀升使得普通家庭的負(fù)擔(dān)加重，許多人在生活中舉步維艱。許多低收入和中產(chǎn)階級(jí)家庭不僅難以購(gòu)買(mǎi)自己的房子，也無(wú)法在租賃市場(chǎng)找到負(fù)擔(dān)得起的房源。
然而，住房危機(jī)的解決并非簡(jiǎn)單的供給問(wèn)題，移民和外國(guó)購(gòu)房者是否是住房壓力的根源，已經(jīng)成為了公眾討論的熱點(diǎn)。雖然一些人將住房危機(jī)歸咎于移民和外國(guó)買(mǎi)家的購(gòu)房行為，但專家指出，這一問(wèn)題的影響并沒(méi)有被廣泛討論的那樣嚴(yán)重。澳洲住房與都市研究院的負(fù)責(zé)人邁克爾·佛瑟林漢認(rèn)為，許多移民，特別是國(guó)際學(xué)生，通常住在學(xué)生宿舍，不會(huì)直接參與普通住房市場(chǎng)。根據(jù)澳大利亞稅務(wù)局的數(shù)據(jù)，外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)的住宅在所有住宅交易中所占比例不到1%。因此，移民和外國(guó)買(mǎi)家的購(gòu)房行為并不是住房市場(chǎng)緊張的主因，真正的原因在于政策的失衡和市場(chǎng)的供需錯(cuò)配。
在大選臨近之際，澳大利亞的兩大政黨分別提出了解決住房問(wèn)題的方案。工黨承諾到2029年建造120萬(wàn)套新住房，并推出330億澳元的住房投資計(jì)劃，通過(guò)提供共有權(quán)貸款來(lái)幫助首次購(gòu)房者以較低的首付買(mǎi)房。兩黨聯(lián)盟則承諾建造50萬(wàn)套新住房，同時(shí)減少移民數(shù)量，限制外國(guó)買(mǎi)家購(gòu)房，并在地方政府開(kāi)發(fā)住宅用地時(shí)提供基礎(chǔ)設(shè)施資金。綠黨則主張保護(hù)租房者權(quán)益，提出實(shí)施租金上限和租金凍結(jié)政策，并計(jì)劃推動(dòng)房產(chǎn)投資稅制改革。
盡管這兩大政黨的方案看似解決了部分住房問(wèn)題，但專家普遍認(rèn)為，這些承諾很難真正解決澳大利亞深層次的住房危機(jī)。根據(jù)澳大利亞城市發(fā)展協(xié)會(huì)的《土地現(xiàn)況報(bào)告》，即便工黨的目標(biāo)是建造120萬(wàn)套住房，預(yù)計(jì)到2029年仍然會(huì)出現(xiàn)近40萬(wàn)套的缺口。格拉坦研究所的布倫丹·柯茲指出，雖然減少移民可能會(huì)讓房?jī)r(jià)略微下降，但長(zhǎng)期來(lái)看，這種做法將導(dǎo)致技術(shù)勞動(dòng)力短缺，并降低政府稅收，這會(huì)讓澳大利亞人面臨更高的稅負(fù)。此外，社會(huì)福利住宅的不足也是當(dāng)前住房問(wèn)題的重要原因之一。澳大利亞的社會(huì)福利住宅僅占所有住宅的4%，遠(yuǎn)低于其他發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，這使得低收入群體無(wú)法得到足夠的住房保障。
而且，首次購(gòu)房者的補(bǔ)助政策可能會(huì)帶來(lái)需求過(guò)度膨脹的問(wèn)題，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。在房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通家庭承受能力的情況下，政府提供補(bǔ)助雖然可以短期緩解部分購(gòu)房者的壓力，但卻無(wú)力解決根本問(wèn)題。購(gòu)房者的需求一旦得到刺激，市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上漲，最終又將導(dǎo)致價(jià)格的進(jìn)一步失控。
在現(xiàn)有政策框架下，澳大利亞的住房危機(jī)問(wèn)題依舊看不到短期內(nèi)的解決辦法。無(wú)論是工黨還是兩黨聯(lián)盟的方案，或許都能帶來(lái)一些改善，但這并非一個(gè)可以在選舉周期內(nèi)完成的任務(wù)。解決澳大利亞住房危機(jī)，需要的是更加深刻的制度改革，而非僅僅依賴政策的應(yīng)急舉措。只有通過(guò)真正的土地改革、社會(huì)福利住房投資增加以及市場(chǎng)監(jiān)管的有效調(diào)整，才能夠給數(shù)百萬(wàn)澳洲人帶來(lái)負(fù)擔(dān)得起的住房選擇，真正實(shí)現(xiàn)澳洲夢(mèng)。
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