阿宇根據(jù)《中山市農(nóng)房風(fēng)貌管控指導(dǎo)手冊》《廣東省土地管理條例》等法規(guī)及地方政策，匯總了中山市農(nóng)村宅基地面積、建筑面積、建筑高度層高、翻建擴(kuò)建等標(biāo)準(zhǔn)，并附上法律依據(jù)。以下為詳細(xì)解讀：
一、市級宅基地政策標(biāo)準(zhǔn)
中山市對農(nóng)村宅基地及農(nóng)房建設(shè)實行嚴(yán)格管控，核心指標(biāo)如下：
1.宅基地面積
遵循省級標(biāo)準(zhǔn)：平原地區(qū)和城市郊區(qū)每戶不超過80m2，丘陵地區(qū)不超過120m2，山區(qū)不超過150m2。
2.建筑面積與層數(shù)
宅基地上農(nóng)房：總建筑面積≤350m2，建筑層數(shù)≤3.5層，總高度≤15m；
國有建設(shè)用地上農(nóng)房：層數(shù)≤4層且總高≤15m，第四層僅允許建梯間及輔助用房，面積≤基底面積50%。
3.層高限制
首層≤4.5m，其余每層≤3.5m；
底層客廳可中空設(shè)計，中空面積≤首層面積20%，層高≤8m。
4.建筑退讓
臨市政道路需退讓道路紅線；
臨支路的主出入口退讓用地紅線≥2m；
不開窗墻面退讓標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)面寬和深度細(xì)分（0.3-1.0m）。
5.其他要求
預(yù)留消防通道和建筑間距；
鼓勵退距3-5m打造“四小園”，院墻宜低矮通透。
核心政策：
《中山市農(nóng)房風(fēng)貌管控指導(dǎo)手冊》《中山市農(nóng)房風(fēng)貌管控正負(fù)面清單》《中山市自建房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（中山自然資函〔2022〕652號）等。
其中，《中山市農(nóng)房風(fēng)貌管控指導(dǎo)手冊》的附件3，中山市農(nóng)房風(fēng)貌管控指南明確了層數(shù)與層高、退距等標(biāo)準(zhǔn)，附件1列舉了開工所需資料清單等
另外，《中山市農(nóng)房風(fēng)貌管控正負(fù)面清單》也明確了新建農(nóng)房層數(shù)不超過 3.5 層，并要求預(yù)留消防車道距離。
二、市級與省級標(biāo)準(zhǔn)的異同
可見，山市在省級框架下細(xì)化層數(shù)、高度和面積限制，管控更嚴(yán)格，注重風(fēng)貌統(tǒng)一與消防安全。
三、地方標(biāo)準(zhǔn)（各鎮(zhèn)政策）
中山市15個鎮(zhèn)在省級、市級標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，部分鎮(zhèn)出臺細(xì)化政策：
黃圃鎮(zhèn)
執(zhí)行市級標(biāo)準(zhǔn)，重點落實《中山市農(nóng)房風(fēng)貌管控工作指引》。根據(jù)《中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于做好農(nóng)房建設(shè)申請管理工作的通知》等要求辦理農(nóng)房建設(shè)申請管理工作。
《中山市黃圃鎮(zhèn)農(nóng)房風(fēng)貌管控導(dǎo)則》
南頭鎮(zhèn)
明確村級審查程序，要求“一戶一宅”、用地面積符合省標(biāo)，建房需符合村莊規(guī)劃。
《南頭鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地建房(規(guī)劃許可)審批辦法(征求意見稿)》
東鳳鎮(zhèn)
審批流程統(tǒng)一，審查重點為“一戶一宅”、用地面積合規(guī)性及規(guī)劃符合性。（東鳳鎮(zhèn)、港口鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)政策一致）
《東鳳鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地和建房審批工作指引》（東鳳鎮(zhèn)、港口鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)政策一致）
阜沙鎮(zhèn)
按省、市級標(biāo)準(zhǔn)
小欖鎮(zhèn)
明確宅基地面積≤120㎡，用地面積超120㎡的僅按120㎡發(fā)證；原址重建需注銷原證。
《小欖鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地建房（規(guī)劃許可）審批辦法》2021
古鎮(zhèn)鎮(zhèn)
按省、市級標(biāo)準(zhǔn)
橫欄鎮(zhèn)
按省、市級標(biāo)準(zhǔn)
《橫欄鎮(zhèn)宅基地和建房(規(guī)劃許可)審批辦事指南》
三角鎮(zhèn)
按省、市級標(biāo)準(zhǔn)
港口鎮(zhèn)
審批流程統(tǒng)一，審查重點為“一戶一宅”、用地面積合規(guī)性及規(guī)劃符合性。
《港口鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地和建房(規(guī)劃許可)審批工作辦法(試行)(征求意見稿)》（東鳳鎮(zhèn)、港口鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)政策一致）
大涌鎮(zhèn)
按省、市級標(biāo)準(zhǔn)
沙溪鎮(zhèn)
審批流程統(tǒng)一，審查重點為“一戶一宅”、用地面積合規(guī)性及規(guī)劃符合性。
《中山市沙溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地和建房審批辦法（試行）》中沙府〔2022〕37號、中沙規(guī)字〔2022〕2號（東鳳鎮(zhèn)、港口鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)政策一致）
三鄉(xiāng)鎮(zhèn)
按省、市級標(biāo)準(zhǔn)
板芙鎮(zhèn)
進(jìn)行全鎮(zhèn)土地綜合整治，以達(dá)到土地保護(hù)“良田比較集中、村莊布局優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、生態(tài)健康優(yōu)美”的目的。
按省、市級標(biāo)準(zhǔn)
《中山市板芙鎮(zhèn)全域土地綜合整治實施方案（草案）》
神灣鎮(zhèn)
明確宅基地面積≤120㎡，第四層僅允許建梯間。
《神灣鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地和建房(規(guī)劃許可)工作流程和辦事指南(修訂稿)》2023
《神灣鎮(zhèn)農(nóng)房管控和鄉(xiāng)村風(fēng)貌提升實施辦法》（試行）2021
坦洲鎮(zhèn)
明確宅基地面積≤120㎡，已發(fā)證宅基地“不變不換”，超120平方米部分僅按120平方米審批。
《坦洲鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地和建房辦事指南（征求意見稿）》
差異性分析：
- 神灣、坦洲、小欖在面積審批上更嚴(yán)格；
- 南頭、東鳳等鎮(zhèn)強(qiáng)化村級審查流程；
- 其余鎮(zhèn)與市級標(biāo)準(zhǔn)完全一致。
四、翻建與擴(kuò)建
翻建
需符合原宅基地面積，層數(shù)、高度等按新規(guī)執(zhí)行；
涉及歷史遺留問題（如壓占農(nóng)用地）需通過“房地一體”或宅基地農(nóng)轉(zhuǎn)用解決。
擴(kuò)建
原則上禁止超面積擴(kuò)建，確需調(diào)整需經(jīng)鎮(zhèn)級審批，確需擴(kuò)建的需重新審批并滿足面積、高度等要求（《中山市農(nóng)房風(fēng)貌管控工作指引（試行）》）。
審批流程
村級審查：核實 “一戶一宅”、面積標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃符合性（東鳳鎮(zhèn)、港口鎮(zhèn)等政策）。
鎮(zhèn)級審批：農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門審核申請條件，自然資源部門審查規(guī)劃許可（《中山市農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批工作指引（試行）》）。
現(xiàn)場核查：鎮(zhèn)街組織工作人員、測繪單位等實地確認(rèn)用地及周邊情況（南頭鎮(zhèn)、東鳳鎮(zhèn)政策）。
五、超面積情形及處罰
1.超面積處理：
超出部分不予確權(quán)，僅按合規(guī)面積發(fā)證；
歷史遺留問題可通過收回重新劃撥解決。
2.處罰依據(jù)：
《土地管理法》《廣東省土地管理條例》規(guī)定，超占宅基地按非法占地處理，責(zé)令退還并拆除違建。
市級規(guī)定：超面積部分按非法占用土地論處（《中山市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局關(guān)于市十六屆人大四次會議第 2024044 號代表建議答復(fù)的函》）。
地方實踐：小欖鎮(zhèn)、坦洲鎮(zhèn)對超 120㎡的宅基地按 120㎡發(fā)證，超出部分不予確權(quán)（參考地方政策）。
六、其他補(bǔ)充
城市更新：連片未建區(qū)需編制修規(guī)；已建成區(qū)參考周邊風(fēng)格建設(shè)；
歷史遺留問題：市相關(guān)部門通過 “房地一體” 登記、農(nóng)轉(zhuǎn)用辦理等方式解決宅基地用地指標(biāo)歷史遺留問題（《中山市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局關(guān)于市十六屆人大四次會議第 2024044 號代表建議答復(fù)的函》）。
風(fēng)貌管控：鼓勵建筑退距 3-5 米打造 “四小園”，院墻宜采用低矮半通透設(shè)計（《中山市農(nóng)房風(fēng)貌管控指導(dǎo)手冊》第七條）。
審批時限：鎮(zhèn)街農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門 5 個工作日內(nèi)完成審查，自然資源部門 5 個工作日內(nèi)完成規(guī)劃審核（南頭鎮(zhèn)、東鳳鎮(zhèn)政策）。
七、數(shù)據(jù)來源：
1.省級政策：
《廣東省土地管理條例》（2022）第四十二條
《廣東省實施〈土地管理法〉辦法》第三十六條
《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法（送審稿）》（草案/征求意見稿）
《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號）
《嶺南新風(fēng)貌.廣東省農(nóng)房設(shè)計方案圖集》
2.市級政策：
市級核心政策：
《中山市農(nóng)房風(fēng)貌管控指導(dǎo)手冊》附件三中山市農(nóng)房風(fēng)貌管控指南
《中山市農(nóng)房風(fēng)貌管控正負(fù)面清單》
《中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步明確農(nóng)民自建低層住宅開工報備及竣工驗收相關(guān)工作的通知》
中山市《自建房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中山自然資函〔2022〕652號
市級其他政策：
《中山市農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批工作指引（試行）》
《中山市個人自建住房規(guī)劃管理辦法》
《中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于加強(qiáng)限額以下小型工程建設(shè)管理工作的通知》
《中山市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)私人自建房建設(shè)管理的通知》（中府辦函〔2022〕7 號）
《關(guān)于印發(fā)《中山市農(nóng)房風(fēng)貌管控工作指引（試行）》的通知》（中建通〔2023〕169 號）
《中山市綠美宜居農(nóng)房設(shè)計圖集》
《關(guān)于做好農(nóng)房建設(shè)申請管理工作的通知》2024
《中山市農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批工作指引（試行）》（中農(nóng)農(nóng)函〔2020〕117號）
《中山市村莊規(guī)劃編制指引》
《中山市城中村微改造先行先試工作指引》
《中山市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局關(guān)于市十六屆人大四次會議第2024044號代表建議答復(fù)的函》中農(nóng)農(nóng)函〔2024〕117號
中山市下轄15個鎮(zhèn)的地方標(biāo)準(zhǔn)（見正文各地方標(biāo)準(zhǔn)）
阿宇注：以上標(biāo)準(zhǔn)可能存在動態(tài)調(diào)整，僅供參考，具體政策以地方最新文件和實踐為準(zhǔn)。
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