作者 |騎豬英雄
文章來源 | 格隆匯樓市
如果項(xiàng)目爛尾了，怎么救？
安居建業(yè)從恒大手中救下的春和府給出了答案。
87折“甩手”
最近位于坪山碧嶺的春和府首推入市，252套80~89平精裝住宅，備案均價約29388元/㎡，單價區(qū)間約2.56萬-3.18萬/平，總價區(qū)間約202萬~282萬。
這意味著，曾經(jīng)恒大留下的攤子，真正被盤活了。
春和府的前身為正奇城市更新項(xiàng)目，由深圳市安和三號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司操盤，該公司背后是興業(yè)信托和安居建業(yè)集團(tuán)。其中安和三號部分股權(quán)處于有效出質(zhì)狀態(tài)，質(zhì)權(quán)人為興業(yè)銀行股份有限公司深圳分行。
深圳可以被救活的項(xiàng)目并不多，加上深圳舊改已經(jīng)進(jìn)入到“不改就可能被剔出舊改”的階段，能被順利救活真的算是幸運(yùn)了。
恒大當(dāng)初在深圳介入的舊改項(xiàng)目大約有18個，其中安居建業(yè)就接手了8個，包括南山區(qū)向南村、坪山區(qū)的正奇城市更新項(xiàng)目（春和府），龍華區(qū)的岳盟工業(yè)區(qū)（塘城一號）等。
但接手后，入市銷售的并不多，春和府是其中之一。
據(jù)實(shí)地了解，春和府目前正在施工中，建設(shè)進(jìn)度已經(jīng)過半，主體出地面接近20層，預(yù)計交房需要到2026年年底。
但項(xiàng)目盤活入市，卻向坪山的區(qū)域樓市扔出一枚深水炸彈。
據(jù)春和府項(xiàng)目海報顯示，項(xiàng)目推售價格約2.2萬/平起，與備案價的最低約2.56萬/平相比，幾乎打了87折。
這就意味著，春和府入市是踩著市場折扣的底線開盤。
對比10天前入市的天健瑞云府，一路之隔，均價就差了約3080元/㎡。
要知道，天健瑞云府210套76~89平精裝住宅，備案均價約32468元/㎡，單價區(qū)間約2.85萬-3.81萬/平，總價區(qū)間約217萬~339萬。
雖然瑞云府最低總價優(yōu)惠約186萬起，對比備案價最低總價約217萬，折扣約為86折，但對比之下，依然是春和府價格更低一些。
以89平同面積段為例，春和府72套89平戶型備案總價區(qū)間約242萬-282萬，折后總價區(qū)間約，瑞云府30套89平戶型備案總價區(qū)間則約為319萬-340萬。
折后春和府89平戶型總價約209.95-244.66萬，而瑞云府89平戶型總價約273.43-291.43萬，折后起步總價相差約63.48萬。
當(dāng)然，二者之間有得房率，社區(qū)綜合配套，裝修標(biāo)準(zhǔn)差距，價格上體現(xiàn)出差異屬于正常，但對市場來說，價格的差距就是標(biāo)尺。
更重要的是，春和府幾乎拉低了整個片區(qū)的價格，讓坪山碧嶺馬巒區(qū)域的新房均價從“4字頭”，正式進(jìn)入“2字頭”階段。
如果過去2.2萬/平起步的價格只能選擇坪山的邊緣地段或者龍崗區(qū)域的邊緣地段，如今可以選擇坪山的中心區(qū)域了。
開盤價格低出平均，實(shí)際上低價的背后，是項(xiàng)目自帶的短板。
首先項(xiàng)目周邊聚集了眾多競品樓盤，有很大的競品壓力。
一路之隔的天健瑞云府相比之下，產(chǎn)品也有一定的優(yōu)越性。
春和府得房率約73%，而瑞云府得房率約79%；春和府容積率7.25，瑞云府為4.75；春和府是7棟40-45層高住宅，2梯5戶/3梯5戶/3梯6戶/4梯7戶設(shè)計，瑞云府是8棟32-36層高住宅組成，3梯7戶或3梯6戶設(shè)計。
對坪山區(qū)域的新房而言，超過7的容積率，密度就算是比較高了。
從樓盤實(shí)地情況來看，項(xiàng)目樓間距相對比較窄，樓棟之間的距離僅22.88米或25.9米，低樓層的采光和通風(fēng)可能會受影響。
居住密度大，缺少地面花園，舒適度可能會打折扣。
其次項(xiàng)目周邊被工廠和民房包圍，城市界面一般，升級改造需要不少時間。
周邊商業(yè)配套基本都在建設(shè)中，且基本集中在坪山河?xùn)|側(cè)。
由于需要過河，步行到還在建設(shè)的佳華沙湖廣場的商業(yè)街區(qū)約1.5公里，步行到天虹商場約1.8公里，未來社區(qū)商業(yè)需求依賴更多的是項(xiàng)目自帶的集中商業(yè)后期招商運(yùn)營。
另外，項(xiàng)目近距離靠近東部過境高速，目前東部過境高速在建設(shè)中，景觀及未來噪音有一定影響。
更重要的是，購房群體所依賴的軌道交通中，距離最近的地鐵站為錦龍站，步行約2.2公里，已經(jīng)超出步行的舒適時長。
距離在建的19號線新圍站大約1.7公里，步行時長同樣超出舒適范圍，且通勤南山、福田核心區(qū)域的時間較長。
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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場
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