今年，成都新房二手房依然會維持3500萬平方米+的成交總量。
中房報記者 孟雙奎 成都報道
2025年一季度，成都樓市穩(wěn)步回穩(wěn)。
據(jù)成都住建蓉e辦數(shù)據(jù)顯示，一季度成都成交87971套住宅，其中新房成交27871套，同比去年一季度上漲19.7%；二手房成交60100套，同比去年一季度上漲32.9%。
與此同時，成都新建商品住宅庫存呈下降趨勢，截至3月末可售面積為1711萬平方米，出清周期為13.4個月，較上月下降0.4個百分點，去化周期持續(xù)縮短。
麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關榮雪表示，據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格來看，今年以來成都價格走勢持續(xù)樂觀，新房、二手房價格環(huán)比已分別連續(xù)上漲4個月和5個月。再結合成交量上漲整體來看，成都樓市一季度呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢，顯示出市場的活躍度和購房需求的釋放，市場預期向好。
四川中原地產研究院院長吳江認為，政策效果明顯，成都樓市一季度實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。目前新房市場“量少價高”與二手房市場“量大價平”形成拉扯，一方面表明購房者更傾向二手現(xiàn)房的性價比；另一方面，核心區(qū)的新房因稀缺性維持熱度，整體呈現(xiàn)分化趨勢。
新房去化迅速
招商錦城序售樓部實景圖。孟雙奎/攝
“主城區(qū)產品好一點的樓盤都是開盤秒清?！北＠ㄕ仗飕B置業(yè)顧問陳小倩對記者表示。
2月22日，保利花照天珺二批次房源進行線上選房，188套房源28秒清盤，銷售金額達9億元。作為成都市金牛區(qū)第一個建筑新規(guī)項目，保利花照天珺去年首開銷售金額達15.6億元，也是成都年度單盤首開去化套數(shù)最多的項目。
今年3月，項目三批次取證，當月成交金額即達到7.46億元，連續(xù)2個月位于成都市商品住宅項目銷售榜前三。
保利四川公司對記者表示，成都主城區(qū)供地數(shù)量逐年減少，樓面成交價不斷上漲，購房門檻隨之高漲，由此購房者對于產品的要求更加多樣。在政策角度，目前成都限購放開、利率降低、客戶容量擴張，是買房的最佳時機。
招商錦城序也是同樣的情況。今年3月，招商錦城序首批128套取證房源，僅40分鐘便完成線下選房，開盤即清。置業(yè)顧問周玲表示，該項目位于成都市成華區(qū)二八板塊，110%的得房率疊加地鐵和教育資源，是受購房者青睞的主要原因。
4月底，該項目還將開出90多套房源，但此次只接受前150組凍資?！拔恢煤?產品好的樓盤現(xiàn)在不缺購房者，據(jù)我們了解，不少購房者在參與項目凍資排號的同時，也在積極參與其他項目的凍資排號”。周玲表示。
另外，主城不少新規(guī)前的產品和商業(yè)同樣也在一季度迎來熱銷。
天府半島位于成都天府新區(qū)錦江生態(tài)帶，3月28日515套建筑面積112～160平方米的房源取證，成交面積7.51萬平方米，位居成都3月項目銷售榜第一。位于怡心湖板塊的蔚藍湖濱1號是成都蔚藍卡地亞打造的商業(yè)項目，在今年一季度的銷售額已達2億元。項目經(jīng)理熊玲認為，作為商業(yè)項目，這個銷售成績非常難得。
對此，關榮雪表示，今年成都新房市場將保持一定的活躍度，但增速可能會有所放緩；另一方面改善型需求仍將持續(xù)釋放，高品質項目將繼續(xù)受到市場青睞。
二手房市場活躍
一季度，改善型需求在成都二手房市場也得到一定釋放。
長期以來，總價100萬～150萬元/套的房屋是成都二手房的成交主力。雖然一季度這一特征依然存在，但貝殼研究院西南分院監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，今年一季度，成都二手房平均成交面積達94平方米，比去年底的90平方米有所提升；成交結構方面，5年以內次新房成交占比較2024年增長1%。今年一季度總價150萬～300萬元的二手房源去化周期從去年的240天縮短為210天。
貝殼研究院西南分院院長孫堃向記者表示，高總價的次新房在成都樓市開始承接一部分改善型需求，是成都二手房市場開始轉變的標志性事件。
目前，成都新規(guī)產品價格逐步攀升，以保利花照天珺為例，最新批次的總價區(qū)間474萬～728萬元，去年首次取證總價區(qū)間才386萬～510萬元?！靶乱?guī)產品價格高，一上市就非?；鸨?，客戶不一定能買到，部分改善需求逐漸來到二手房市場。”孫堃認為，有“強改善”需求的群體可能還是進入新房市場，而偏剛和偏剛改的群體則會在二手房市場中找到自己的答案。
家住溫江區(qū)塞納河畔的唐堯女士正是這撥改善客戶中的一員。今年2月份，她購買了卓錦城一期一套建筑面積約132平方米的三房戶型，總價248萬元，均價18667元/平方米。但同樣的價格，想在錦江區(qū)購買新房幾乎是不可能的事。
“買房是為了一家人能住得開心，多花幾百萬元可能會買到更好的房子，但把這錢用于孩子教育、家人醫(yī)療和日常開支上，或許會更幸福?！碧茍蚋嬖V記者。
同時據(jù)貝殼研究院西南分院監(jiān)測，雖然在成都買房首付最低執(zhí)行15%，但成都二手房平均首付還是接近30%，居民在選擇杠桿方面比較理性。孫堃表示，當前的購房者對居住的要求更強，理性考量買好一點的二手房也是為了滿足更好的居住屬性。
“好房子”將持續(xù)刺激需求
多位受訪人士表示，從去年四季度到今年一季度，雖然成都樓市已消耗了很大一部分置業(yè)需求，但好房子的概念開始深入人心，只要有好的產品，還是會激發(fā)很多購房置換需求。
特別是今年一季度，四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布了《四川省好住房設計導則（征求意見稿）》，首次系統(tǒng)提出“好房子”建設的地方標準，意味著成都將出現(xiàn)越來越多的“好房子”，激發(fā)購房需求的同時，也會更考驗開發(fā)商的“內功”。
保利四川公司認為，開發(fā)商之間的產品競爭雖然激烈，但這也是市場發(fā)展的必然階段。對于購房者來說，這種競爭帶來了更多優(yōu)質的選擇；對于開發(fā)商來說，則需要不斷提升自身的產品力和服務能力，以在競爭中脫穎而出。
而此次參與修訂《四川省好住房評價標準》的孫堃告訴記者：“我們討論過‘好房子’應該囊括的房屋類型和要素有很多，不能狹義認為新規(guī)后的新房產品就是好房子，部分二手房應該也是好房子。四川省下一步出臺的好房子政策一定是兼顧到各種產品的綜合指標體系，不會只聚焦于新規(guī)后的產品?！?/p>
目前，相比新房，二手房的規(guī)劃是不能調整的。孫堃說：“很多老舊房屋都擁有很好的地段，如果下一步在好房子的指導下針對性開展城市更新工作，讓老房子煥新顏，從而提升這些房屋的居住屬性和房屋價值，也是我最大的期待?！?/p>
對于接下來的市場發(fā)展，吳江表示，“好房子”標準將加速產品升級迭代，開發(fā)商通過品質溢價突破限價，改善型項目去化加速；同時，房齡5年內、品質達標的次新房將承接“好房子”外溢需求，價格保值性增強。
總體來看，今年成都樓市新房二手房依然會維持3500萬平方米+的成交總量。
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