以前我們把老破小就叫做老破小，很少會再做細分
在所有老破小產(chǎn)品中，最難以管理，又占比很高的一類
其實還有個專有名詞叫做：微老小區(qū)
微老小區(qū)不是剛剛老去的小區(qū)，而是特指那些規(guī)模小，房齡老的小區(qū)
其實也就是老破小里面的超小體量社區(qū)
當(dāng)“老”和“小”同時出現(xiàn)，社區(qū)治理問題就會被加倍放大
因為小，有的小到甚至獨門獨戶，臨街建設(shè)
它們作為當(dāng)年的職工公房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭酆蠊?/p>
建成年代早，規(guī)模小，因此沒有物業(yè)管理是常態(tài)，也沒有所謂的社區(qū)概念可言
可能很少人能夠感受到，上海老破小中，微老小區(qū)的分布比例有多大
比如在楊浦的鞍山板塊，在掛牌的209個小區(qū)中，房齡15年內(nèi)居然只有2個，房齡15年以上的老小區(qū)占比達到99%
再看這些小區(qū)的體量和物業(yè)情況，尤其大量存在著以xxx路（弄）命名的小區(qū)，絕大多數(shù)物業(yè)費都低于1元/㎡/月，小區(qū)規(guī)模很小，不超過百戶人家
據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)則顯示
上海房齡高、低物業(yè)費的小區(qū)占比高達37.8%
楊浦江浦路街道城建中心韓主任也提供了一個參考數(shù)據(jù)，在江浦路街道的九十多個老小區(qū)當(dāng)中，就有三十多個零星體量的微老小區(qū)
并開玩笑把它們比喻為“流浪在外的孤兒”
面對這樣零星、無物業(yè)管理的小體量老破小
每況愈下的社區(qū)環(huán)境是肉眼可見的
一、房屋折舊速度，房價下滑都很快
二、各種違章搭建，陷入惡性循環(huán)
三、缺乏公共空間，存在安全隱患
面對大量的零星老破小的管理難點，楊浦區(qū)也在做出嘗試：合并老小區(qū)
也就是將那些微老小區(qū)和不同體量的、低物業(yè)的成片老小區(qū)一起合并管理
關(guān)于這一現(xiàn)象，我們再次之前也制作過相關(guān)內(nèi)容：《上海的老小區(qū)竟然合并了》
文章推送后，很多質(zhì)疑和討論的聲音也隨之而來
放幾個大家比較關(guān)心的話題
投票難、居民表決立場多、資金收支混同、公共收益分攤不均、公共資源占用.....
上海老破小合并這件事，已經(jīng)不是如美麗家園工程那般，大家統(tǒng)一刷刷立面，修修道路這么簡單
因為不是那種可以花大價錢就可推倒重做的工程，其難度甚至比原拆原建更甚
背后還有很多值得我們關(guān)注和探索的話題
關(guān)于上海老破小的合并，是怎么做到的
我們決定再跑一趟，和促成合并落地的那些人坐下來聊聊，發(fā)現(xiàn)這件事背后真的還有很多想象不到
01
如果不合并，這些老破小的生存有多難?
那天下午，我實地去了楊浦江浦路街道踩盤
感受到上海那些成片老破小的管理之痛，比我想象中更艱難
這是六個老小區(qū)的基礎(chǔ)情況，先看人，再看房
根據(jù)2024年上海市最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海60歲及以上老年人口占比為37.4%
而在這六個老小區(qū)，總?cè)丝?502人，60歲及以上老年人口占比為42.9%，遠高于上海人口的平均老齡化水平
這個地方，接近一半人口是高齡老人
再加上房的維度來看，房子老去的速度也很快
六個小區(qū)可分為三個中型體量社區(qū)+三個微老社區(qū)，平均房齡約40年上下
其中三個微老小區(qū)為臨街建設(shè)，且無社區(qū)概念，還有兩個是無物業(yè)小區(qū)
戶型多，居住密度大，在無物業(yè)管理和超低物業(yè)費的管理下
管網(wǎng)設(shè)施陳舊，違建多，房屋安全隱患大
住區(qū)之間交通管理各自為政，交界處亂停現(xiàn)象突出，實際停放數(shù)量遠大于劃線車位，交通不暢，生命通道被堵住
這樣的外部條件下
就更別提什么公共空間了
行走在這一整片的老小區(qū)當(dāng)中
明顯感覺到公共空間和私人空間的雙重不足
作為四十年前的職工用房，20-30平里居住著幾口人是這類老破小的常態(tài)
于是，在沒有物業(yè)管理的情況下
違章搭建肆意蔓延，尤其是在一樓的住戶，不管是把窗戶多搭出來幾十公分
還是直接侵占公共綠地作為自家的院子或天井
都已經(jīng)變成了老小區(qū)老居民幾十年生活中習(xí)以為常的事情
也因此公共環(huán)境差，設(shè)施單一，分布不均，沒有休憩空間
甚至居民會把道路當(dāng)作自家客廳，擺著小板凳就坐在道路中間聊天
這還是表面上的
地底下的管道老化，樓梯間的各種雜物堆放等等問題，都亟待解決
配套的業(yè)態(tài)服務(wù)質(zhì)量與上海這個商業(yè)化城市的精致，也完全不符
從人、房、行、地、業(yè)的角度
楊浦江浦路街道連成片的這六個老小區(qū)，折射出上海大部分老破小面臨的困境
物業(yè)的問題，單靠自身的力量無法徹底改善
公共空間，更需要從居民私有還給社區(qū)
與其單打獨斗，力量單薄，不如將資源整合起來
因此，合并成為這次楊浦六合一的破局思路
02
“這是上海一次最徹底、也是最大體量老小區(qū)合并。”
不管是楊浦，還是上海其他區(qū)，合并老小區(qū)并不是第一次發(fā)生
就在江浦路街道還有另外一個成功案例，叫做一脈三園
同樣也是將三個微老小區(qū)之間的圍墻打破，形成了全新的遼源花苑小區(qū)
但是這次六合一，終究不一樣
也創(chuàng)下了楊浦老小區(qū)治理的先例
一個是戶數(shù)上達到了3000多戶人家，人數(shù)也是史上最多的7000多人
從合并的難度上，就超越了史上以往
因此，我們可以看到一次最為徹底的老小區(qū)合并，如何正在推進，又是如何有效落地的
合并兩個字的背后，不是簡單的一個動作，背后需要統(tǒng)籌思考的整體和細節(jié)工作，遠比想象中龐大
六個老小區(qū)合并成一個社區(qū)之后，將會變成什么樣子
這是所有人最為關(guān)心的，也是合并能夠推進的先決條件
這次楊浦六合一方案由同濟規(guī)劃院江浦路街道社區(qū)規(guī)劃師負責(zé)，在連續(xù)修改了1年，十幾版的方案易稿后，我們終于能夠感知到，為什么說是最徹底
為了能夠做到基礎(chǔ)的硬件合并，背后就要經(jīng)過反復(fù)的溝通和設(shè)計考察
我們先來看最新版本方案，合并的邏輯和過程，到底是怎樣的
第一：打破圍墻后，公共空間系統(tǒng)化重組
既然要合并，得先拆除和整治，可以看到僅僅是破圍墻，清退各種占用公共空間的違章建筑等，專項內(nèi)容就非常細碎
資源需要整合后，才能發(fā)揮最大利用價值，這件事放在老小區(qū)也是同樣行得通的道理
只有將這些整治專項全部一一落地，才能梳理出更多的公共空間，進而規(guī)劃出消防通道，規(guī)范停車等等
合并后公共空間增加部分，如室外公共空間、室內(nèi)公服空間、車位、步道等
像做商品房社區(qū)一樣，重新規(guī)劃公區(qū)的所有節(jié)點
在六個社區(qū)原有的公共空間基礎(chǔ)上，新增了6個主要節(jié)點
當(dāng)我拿到合并方案后還是挺感觸的
頭一次在老破小，看到了真正意義上的景觀設(shè)計，甚至還規(guī)劃了主要的景觀軸線和不同品類的植物
結(jié)合小區(qū)現(xiàn)狀和規(guī)劃方案，合理布局有層次有花有果有季節(jié)變化的植物綠化
還有了真正意義上的公區(qū)
這個是原來的社區(qū)活動用房
未來會改造成位于六個社區(qū)中間的向陽坊，主要承擔(dān)居民活動的公共空間
類似向陽坊這樣的公共節(jié)點，還有好幾個
這是位于小區(qū)入口附近的公共空間，在缺乏物業(yè)的管理下，已經(jīng)變成居民堆放雜物和非機動車亂停的地方
整體合并改造后將會變成公共休憩節(jié)點
六個老小區(qū)合并后，擁有了大量的新的活動空間、重新梳理的交通動線、新的社區(qū)大門、公共景觀園林、更多的停車位...
第二：合并和更新同步進行
合并之后，其實六個小區(qū)就可以算是一個大社區(qū)了，那么整體改造就不是以合并為節(jié)點，而是真正的統(tǒng)一
（效果圖，僅供參考）
所以這次合并和美麗家園改造是同步進行
（效果圖，僅供參考）
將立面、樓道、單元門、管道、社區(qū)大門整體統(tǒng)一，才能算是徹底成為了一個小區(qū)
第三：整體到細節(jié)融合
在方案中，我看到了未來六個社區(qū)的晾曬系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、安防系統(tǒng)，都已重新規(guī)劃好
包括使用什么樣的晾衣架，到底是龍門架還是伸縮桿，都需要和居民確認同意，從大的空間布局，到小的細枝末節(jié)全部統(tǒng)一
（示意圖，僅供參考）
不過，這還不算得上徹底的合并
最后，物業(yè)管理與業(yè)委會的合并，才是未來關(guān)鍵
大家都知道老小區(qū)治理之痛在于物業(yè)
而為了達到未來合并成為大社區(qū)后的長效管理
未來社區(qū)還會繼續(xù)推進業(yè)委會合一，物業(yè)合一，且物業(yè)費合理上調(diào)
這樣，成為一個大社區(qū)后，完整的合并，不再各自為政，也不再存在三不管地帶
幾個老小區(qū)，從空間、到人、到管理的完整合并，這并非是在全上海的第一次
但卻是體量最大，難度最高的一次
外部空間幾乎被重做了一遍，路燈、屋頂、地下管道、樓道、窗戶、甚至有智能化監(jiān)控系統(tǒng)...
除了車位仍舊不足，其外觀和公共區(qū)域，已經(jīng)和普通商品房無太大差異
合并后，3200多戶的社區(qū)體量，這個規(guī)模，足以支撐物業(yè)公司整體收支良好
通過一個物業(yè)公司、一家業(yè)委會的管理，達到合并的目標：從硬件合并最終到軟件和管理的合并
面對上海大量微老小區(qū)治理，合并，才能夠?qū)⒄腺Y源最大利用
03
合并后，老破小房價提升了么
想必所有人更好奇的，自然是房價
答案是肯定的
之前成功的案例，在楊浦的一脈三園工程中
讓居民看到了老小區(qū)合并后的優(yōu)勢，不僅是小區(qū)環(huán)境變好
而是真實的房價提升，根據(jù)市調(diào)采訪，之前三合一改造后，房價最高提升約20000元/平(包含大盤漲幅)
遼源花苑目前現(xiàn)狀
遼源一村，也就是現(xiàn)在我們所說的遼源花苑，在鏈家上可以看到這個小區(qū)的房價走勢
遼源一村于2019年改造完畢，當(dāng)然那年上海樓市也相當(dāng)火熱，伴隨著市場+改造的雙重利好下
據(jù)當(dāng)時的主任回憶，最高的時候，房價漲了2萬/平左右
我在鏈家上查詢到，遼源一村的單價最高確實曾來到過8萬+/㎡
（數(shù)據(jù)來源：鏈家）
且這兩年上海房價下滑，但是遼源一村的價格也比較抗跌
目前成交價與周邊未進行合并改造的三四村，今年的成交價格差也有約1萬/㎡
（數(shù)據(jù)來源：鏈家）
據(jù)江浦路街道城建中心韓主任回憶，遼源一村合并改造后，不僅房價增幅快，也更抗跌
小區(qū)的租售情況也變得更好，江浦路街道城建中心韓主任和附近中介都表示：“相比其他未改造的二三村，遼源花苑的租金更高，也更容易租出去?！?/p>
鏈家租賃數(shù)據(jù)顯示，遼源一村租金比起周邊老破小，高出約15%
這當(dāng)然是居民同意改造的重要條件
如果順利推進，整體改造會在今年開始招投標，最快2026年年底可以完工
江浦路街道城建中心韓主任保守估計根據(jù)市場情況綜合判斷，這次六合一合并后，應(yīng)該會提升1萬/平左右的房價
所以在合并后，我們確實看到了老小區(qū)資產(chǎn)價值的全面提升
04
為了合并成功，背后要做到多么事無巨細
3000多戶的人家合并小區(qū)，最難的無疑是關(guān)于人的工作
這次六個老小區(qū)合并，經(jīng)歷近2年籌備，大量的時間都花費在民意的收集上
在前期形成初步方案的過程中，街道就展開了線上線下兩輪意見征詢，最終回收問卷近700份，意見高達3000多條
最終居民對于小區(qū)合并的意見，體現(xiàn)在方案的形成過程中
除了居民的問卷，從2023年9月的項目啟動開始，歷經(jīng)了十多次的居民大會，了解大家心里的想法
和居民商議的節(jié)點更新、入口更新、甚至到立面、晾衣桿的細節(jié)都采納部分居民的意見
充分聽取民意后，對于方案的宣傳也需要到位
去到現(xiàn)場實地踩盤，看到現(xiàn)在社區(qū)的公共墻上，顯眼的地方張貼著改造的草案，方便居民了解自家小區(qū)未來合并后的樣子
貼在圍墻上的草案公告
還將這次整體合并改造方案，做成了宣傳折頁，公開透明地發(fā)放到每一位居民手中，讓居民時時刻刻都感受到，想像得到未來小區(qū)的樣子
發(fā)給居民的改造宣傳單
目前，改造方案也經(jīng)歷了多次改稿，方案目前仍在不斷微調(diào)，最終的目標都是民意優(yōu)先
當(dāng)方案基本確定后，會舉行表決大會，只有高比例通過，才能繼續(xù)推進
不知大家是否感受到
對于老小區(qū)合并這件事，最大的難點，并不來自于空間，而是來自于人
與居民的溝通，如何取得他們的信任，遠比小區(qū)設(shè)計來得復(fù)雜
說到這里，江浦路街道城建中心韓主任舉了個例子
就拿勸退違章建筑這件事來說
要知道，在六個小區(qū)的一樓，存在著長期大量占用公共綠地的天井和庭院
這本來是屬于社區(qū)公共空間的地方，已經(jīng)成為了居民四十多年來的常態(tài)生活空間
要清退，并不容易
如何讓居民愿意把這些空間還給社區(qū)
江浦路街道城建中心韓主任表示，除了上門挨家挨戶溝通，最核心的還是要解決居民的問題疑慮
因為有了之前一脈三園的成功案例，也可以組織反對的居民，到附近已經(jīng)成功合并的遼源花苑走走看看
大部分居民看到了未來小區(qū)改造后的樣子，以及感知到這件事對于社區(qū)發(fā)展的重要意義后，多數(shù)都能理解和支持
在這其中，也考慮人性化優(yōu)先原則
“我們盡量滿足每戶居民的訴求，同時也會對特殊居民，有特殊照顧?！?/p>
比如有殘疾人老人，有特別需要照顧的孤老家庭，可以為他們留一個特殊通道，順便幫他們做一些力所能及的修繕
通過這些小細節(jié)，因人制宜的協(xié)調(diào)
除此之外，物業(yè)費也是道難題
如果簡單的硬件合并改造，沒有統(tǒng)一有效的物業(yè)管理
說實話，老小區(qū)的再次破敗幾乎是無可避免的
但是在基本都是高齡老人居住的社區(qū)里，上調(diào)物業(yè)費更難
不過這件事也有過前車之鑒
在楊浦區(qū)前幾年的三合一老小區(qū)，就采取了一個看似不太可能的做法
說服物業(yè)公司給到一年試用期，一年試用期居民滿意后，隔年才補交費
最終居民看到社區(qū)的變化后，如今物業(yè)收繳比例至80%以上
這也是一種可參考的物業(yè)合并的辦法
若小區(qū)體量足夠，居民繳納意愿高，也有推進物業(yè)先管理、后付費的可能
最后，就是大家最為關(guān)心，也是不同體量老小區(qū)合并的核心矛盾：公共利益分配
如何確保公平
我同步咨詢了江浦路街道城建中心韓主任，也一一得到解答
對于公共維修基金，會采取分配到樓棟、幢、門棟的方式管理，而不是均攤，這樣做便不會造成分配不均
老小區(qū)的公共資源分配，比如停車位，新增的停車位，是結(jié)合客觀條件在空間充裕的空間布局停車位，因此整個小區(qū)共享使用
公共收益大部分來自停車位，所以給到的方案是按照登記車輛分攤或者停放車位分攤，最終會和居民協(xié)商
包括不同小區(qū)的業(yè)委會名額比例問題
先成立聯(lián)合業(yè)委會，按每個小區(qū)原先的人數(shù)，按照比例商議業(yè)委會配額
最終的分配原則，有保留原來的分配方式，也有根據(jù)民意協(xié)商的，或者按照體量比例的
老小區(qū)合并之后，需要經(jīng)歷一段時間磨合期，與新物業(yè)磨合，與新業(yè)委會磨合，這都是必經(jīng)之路
05
合并成功后，當(dāng)初反對的居民也變了
老小區(qū)合并這件事，最難的還是要通過改造后的利好，打動老居民
原先體量大環(huán)境好的小區(qū)，居民會認為和微老小區(qū)合并，自己的權(quán)益被侵占
原先體量小環(huán)境差的小區(qū)，居民會認為合并除了帶來好處，也會將一些原有的空間整治，比如一樓的住戶
更小的獨棟小區(qū)，想要和大社區(qū)合并，但是物業(yè)費會提升，自己也有想法
總之，在3000多戶的六個社區(qū)里，想要將所有人的意見滿足，想要最終獲得高比例投票
背后是關(guān)于空間和人，同步推進的工作
單這次聽到兩個真實案例，大概可以反映出居民對于合并的態(tài)度，都是從一開始的“不了解”而反對，最后全力支持
在一脈三園的社區(qū)中，有位阿姨原先不支持改造
最后，阿姨看到了改造圖紙，看到居委為了合并對他們家做出的努力
權(quán)衡再三，同意合并，后來看到社區(qū)真實的變化，現(xiàn)在還成為了社區(qū)自治的志愿者，一起動手裝點小區(qū)中央綠化
因此，大家所關(guān)心的難點問題得到有效解決，加上小區(qū)物業(yè)管理水平提高，租售價值增大后，當(dāng)初反對的居民也會改變長期的態(tài)度
采訪過程中，從剛開始極力反對，到最終支持的人很多
也有最極端的反對案例，一位在別人煽動下反對改造的爺叔
施工隊進場當(dāng)天攔在路旁，把雙腳放進水泥里，差點因為低溫造成身體傷害
最后居委幫助緊急送醫(yī)，才沒有安全風(fēng)險，現(xiàn)在爺叔看到合并后老小區(qū)的樣子，如今也十分感慨當(dāng)初自己的行為確實不理智
從這些真實案例也可以看出
老小區(qū)合并這件事，最艱難的過程就是，用未來“看得到的變化”，贏得人心
06
多個老破小破墻合并，物業(yè)業(yè)委統(tǒng)一，最終變成一個成片管理的大社區(qū)
這件事很難，一步步推進，一家家溝通
不計較工作的艱辛，將老小區(qū)整合的優(yōu)勢發(fā)揮出來
但這件事可能就是目前上海眾多老破小，尤其是那些微老小區(qū)能夠盡快進入良性發(fā)展的最佳方案
從分散隔閡，到整合合并
一直在說上海精細化管理的智慧
這樣的智慧，需要靠耐心推動，靠人來實現(xiàn)
在上海人們總會談?wù)摾掀菩〉膬r格，是否被時代淘汰
但要記得，這是上海體量最大的一種房子，千千萬萬的老破小，背后承載千萬人的平凡生活
不管是改造、合并、原拆原建、加裝電梯、加裝隔音玻璃...
看到上海對待老破小的各種各樣的方式
其實也就代表著，在這個城市的角落
總有力量在為個體生活變好而努力，哪怕只是一點點，也都值得
以上為正文，來自喬不絲
這是真叫盧俊公眾號的第6019篇原創(chuàng)文章
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