豪宅又如何，賣房心態(tài)一樣崩！
隨著市場回暖，越來越多次新盤流入二手市場，從長隆萬博、海珠西到白云新城，成交開始增加。
但是價格走勢，卻令人大跌眼鏡！
01
分化才算正式開始
先來看看長隆萬博“初代豪宅”，金地壹閱府。
最新一套高層單位成交記錄，掛牌超過一年才賣出的，降價近200萬，最終成交單價約4.6萬/㎡。
這個價格，是什么水平呢？
金地壹閱府在2018年開盤時，價格已經(jīng)是6萬+，高峰時期曾經(jīng)站上7.5萬/㎡。
折中一點(diǎn)，我們按照6.5萬/㎡買入計算，虧損30%左右，總價降了大概260萬+。
作為廣紙豪宅標(biāo)桿的越秀天悅江灣，近期錄得全盤第一套二手房交易。
東南向的高層四房單位，成交單價約6.2萬/㎡，這個價格光這么看，似乎還行。
實(shí)際上，越秀天悅江灣在2019年開賣時基本在7萬/㎡以上，隨后慢慢攀上8~9萬+。2023年，連清盤打骨折的工抵房，都要7.4萬/㎡。
因此，小區(qū)很多在售房源，掛牌單價都是保8奔9。而在首套二手房成交后，很多業(yè)主只能被迫選擇隨行就市，跟著降價。
至于前面那位賣家，血虧約250萬！
與上面不同，白云新城二手豪宅的價格倒是堅挺得多！
譬如首開龍湖天奕，三房單位最新成交價格在8.4萬/㎡左右，在二手市場最難的去年，還有大戶型突破12萬/㎡。
最牛的是，近一年來成交周期都不超過5個月，大多都在2個月內(nèi)速戰(zhàn)速決，可以說是有價有市。
以及珠江嶺南苑一套387㎡大戶型，一個月內(nèi)就賣出了，單價10.8萬/㎡。
剛剛進(jìn)入二手市場的中國鐵建西派云峰，雖然還沒有成交記錄，但業(yè)主叫價卻十分硬氣。
九成單位的掛牌單價，都在12萬/㎡以上。
02
影響二手價格的關(guān)鍵
在于周邊新房
為什么，白云新城豪宅的二手價格穩(wěn)得多？
關(guān)鍵不在于地段或者產(chǎn)品，而是新房市場。
要知道，白云新城上一次有宅地出讓，還是在2021年，即粵?！ぴ聘鄢琼椖?，截至目前已經(jīng)斷供整整4年。
這導(dǎo)致了片區(qū)新房長久沒有補(bǔ)倉，房源相對稀缺，現(xiàn)時核心區(qū)內(nèi)在售住宅僅有粵?！ぴ聘鄢恰⑻旖≡粕礁?、中國鐵建·西派云峰和富力富云山，而且基本都在尾貨銷售階段。
這對周邊二手房來說，有兩大好處：
一是避免客少房多，供需結(jié)構(gòu)相對合理。
板塊去化壓力不大，在售新盤價格更穩(wěn)，二手市場亦然，賣家仍然掌握價格的主導(dǎo)權(quán)。
二是逃過了新規(guī)/超新規(guī)產(chǎn)品對于二手市場的致命沖擊。
對意向買入白云新城的客戶來說，擺在他們面前的一手房和次新二手房，在產(chǎn)品參數(shù)和戶型設(shè)計上差異不大。
產(chǎn)品迭代沒有那么快，自然地，板塊內(nèi)價格的分層也沒有那么明顯。
反過來說，長隆萬博和廣紙所在的海珠西，近年來正是市區(qū)宅地、新規(guī)產(chǎn)品供應(yīng)的主陣地?？蛇x新盤新貨之多，這點(diǎn)不必贅言。
關(guān)鍵是板塊內(nèi)市場，產(chǎn)品一年迭代三回，再好的次新盤，也頂不住一波又一波后浪的拍打。
作為買家，自然也會傾向于選擇得房率更高，而實(shí)用面積單價更低的新盤了。
這個道理，再次印證了之前我們說過的：
縱觀整個廣州，房價跌得比較厲害的板塊，無一例外都有天量供應(yīng)的問題。
預(yù)算越高的高改/豪宅買家，眼界越要放寬，前期越要關(guān)注區(qū)域宅地以及新房供應(yīng)。
記住，在二手價格上，稀缺性和流通性才是YYDS。
而這些，可不是開發(fā)商或者個人能左右的。
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