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深圳的第一桶金：從憤怒離職到地產(chǎn)新星

1992年的深圳，一4歲的許家印，兜里揣著過(guò)去在河南舞陽(yáng)鋼鐵廠工作十年的履歷，在簡(jiǎn)陋的塑鋼棚頂下，穿梭于各個(gè)攤位之間，尋找著他人生的下一個(gè)可能。在此之前，他的生活軌跡與黃土地緊密相連：早年家貧，為了生計(jì)，他干過(guò)許多農(nóng)活，甚至嘗試過(guò)販賣石灰、開拖拉機(jī)補(bǔ)貼家用。

恢復(fù)高考后，他抓住機(jī)會(huì)考入武漢鋼鐵學(xué)院（現(xiàn)武漢科技大學(xué)），畢業(yè)后被分配到舞陽(yáng)鋼鐵廠，從一名普通技術(shù)員做起，一步步晉升為車間主任。國(guó)企按部就班的生活顯然無(wú)法滿足他內(nèi)心深處對(duì)更大舞臺(tái)的渴望，于是他毅然決然地南下深圳。在深圳中達(dá)集團(tuán)的五年，成為了他商業(yè)生涯的真正起點(diǎn)。

1994年，由他負(fù)責(zé)操盤的廣州珠島花園項(xiàng)目，憑借精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和快速的開發(fā)銷售策略，創(chuàng)造了“當(dāng)年動(dòng)工、當(dāng)年銷售、當(dāng)年售罄”的驚人紀(jì)錄，這在當(dāng)時(shí)的深圳乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都極為罕見(jiàn)，一舉打響了許家印在業(yè)內(nèi)“小有名氣”的第一槍。盡管他為公司帶來(lái)了巨大的利潤(rùn)，但他的月薪始終停留在3000元左右。

離開中達(dá)后不久，許家印在廣州創(chuàng)辦了恒大集團(tuán)，正式投身于風(fēng)起云涌的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。他深刻總結(jié)了過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并結(jié)合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，獨(dú)創(chuàng)性地提出并堅(jiān)決執(zhí)行了日后被稱為“三高一低”的經(jīng)營(yíng)模式：即高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)和低成本。

這種模式的核心在于通過(guò)大規(guī)模融資快速獲取土地，然后以極高的效率進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和銷售回款，再將資金投入到新的項(xiàng)目中，形成一個(gè)高速滾動(dòng)的循環(huán)。這種模式猶如一臺(tái)動(dòng)力強(qiáng)勁的擴(kuò)張機(jī)器，驅(qū)動(dòng)著恒大以驚人的速度在全國(guó)范圍內(nèi)攻城略地。

青島的遲到入場(chǎng)：拿地坎坷的開始

盡管恒大集團(tuán)憑借其獨(dú)特的“三高一低”模式在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了迅猛擴(kuò)張，但在進(jìn)入中國(guó)北方重要的沿海城市——青島時(shí)，卻顯得步履蹣跚，其入場(chǎng)時(shí)間遠(yuǎn)晚于萬(wàn)科、龍湖、保利等早已深耕此地的全國(guó)性房企，也晚于融創(chuàng)等同樣以并購(gòu)和快速擴(kuò)張見(jiàn)長(zhǎng)的同行。

這其中的一個(gè)重要原因在于青島長(zhǎng)期以來(lái)相對(duì)獨(dú)特的土地供應(yīng)制度，即所謂的“勾地制”。在這種制度下，土地的出讓往往需要開發(fā)商與政府進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的溝通、協(xié)商，甚至參與到前期的土地整理工作中，這與恒大習(xí)慣的在公開市場(chǎng)上快速競(jìng)拍、快速獲取土地、快速開發(fā)的“高周轉(zhuǎn)”模式存在一定的沖突。

恒大追求的是標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；透咚俣?，對(duì)于“勾地”這種需要耐心和地方資源協(xié)調(diào)的模式顯得缺乏適應(yīng)性和興趣。因此，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，恒大在青島的土地市場(chǎng)上斬獲寥寥，難以打開局面。直到2015年，恒大才終于尋得契機(jī)，通過(guò)資本運(yùn)作的方式，收購(gòu)了香港新世界發(fā)展有限公司位于青島西海岸新區(qū)（黃島區(qū)）唐島灣的一個(gè)存量項(xiàng)目。

繼金沙灘項(xiàng)目之后，恒大似乎更傾向于通過(guò)收購(gòu)不良資產(chǎn)或接手爛尾項(xiàng)目的方式來(lái)拓展版圖，這或許與其控制成本、快速切入的策略有關(guān)。例如，在2016年，恒大將目光投向了位于青島藍(lán)色硅谷核心區(qū)相對(duì)偏遠(yuǎn)地帶的一個(gè)爛尾別墅項(xiàng)目——麥爾文藝墅。恒大收購(gòu)后將其改造包裝為“恒大悅瓏臺(tái)”，以低于周邊市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行銷售，吸引了不少對(duì)價(jià)格敏感的購(gòu)房者，但也因此被一些市場(chǎng)觀察者稱為“韭菜大盤”。

盡管項(xiàng)目最終大部分得以交付，但其地理位置和早期遺留問(wèn)題也給后期帶來(lái)了一些爭(zhēng)議。此外，在城陽(yáng)區(qū)白沙河畔，恒大還接手了原屬于招商地產(chǎn)的一個(gè)純商業(yè)性質(zhì)的公寓項(xiàng)目，并更名為“恒大御瀾國(guó)際”。該項(xiàng)目以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房的形式對(duì)外銷售。

無(wú)論是悅瓏臺(tái)還是御瀾國(guó)際，后期都暴露出了一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題：據(jù)業(yè)主反映和部分媒體報(bào)道，這兩個(gè)項(xiàng)目均存在大量房源（據(jù)稱各有數(shù)百戶）被開發(fā)商用于抵押融資的情況，導(dǎo)致許多購(gòu)房者在付清全款甚至入住多年后，遲遲無(wú)法辦理房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，引發(fā)了持續(xù)的維權(quán)和糾紛。

浮夸的恒大文化：從私人飛機(jī)到歌舞團(tuán)

恒大集團(tuán)的快速崛起，“豪奢”與“排場(chǎng)”成為了外界觀察恒大時(shí)難以忽略的標(biāo)簽。恒大內(nèi)部人士透露的信息顯示，恒大內(nèi)部對(duì)于日常的接待和高管出差標(biāo)準(zhǔn)有著極為細(xì)致且規(guī)格頗高的規(guī)定，一張?jiān)敿?xì)的Excel表格曾被曝光，其中羅列的住宿、餐飲、交通等標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)超一般企業(yè)。對(duì)于恒大內(nèi)部員工而言，這種高規(guī)格的接待或許已是司空見(jiàn)慣的日常操作。

更高級(jí)別的接待場(chǎng)面則更為鋪張。據(jù)稱，在恒大總部舉辦的重要接待活動(dòng)中，經(jīng)常會(huì)邀請(qǐng)國(guó)家級(jí)的文藝團(tuán)體進(jìn)行表演助興，現(xiàn)場(chǎng)往往有上百位統(tǒng)一著裝的禮儀人員負(fù)責(zé)迎賓和服務(wù)?；顒?dòng)的安排也極具“老板”風(fēng)格，可能因?yàn)楦邔拥囊粫r(shí)興起而臨時(shí)更改流程，甚至取消整場(chǎng)活動(dòng)，即便為此付出的高額成本也毫不在意。

為了滿足這種需求，恒大后來(lái)索性投入巨資，組建了專屬的歌舞團(tuán)，并建設(shè)了不對(duì)外開放的高檔會(huì)所，其用途主要服務(wù)于內(nèi)部接待和企業(yè)活動(dòng)。

許家印擁有一架定制的空客A319公務(wù)機(jī)，機(jī)身噴涂著醒目的“恒大EVERGRANDE”標(biāo)識(shí)。這架飛機(jī)不僅是許家印視察全國(guó)各地項(xiàng)目、進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的高效交通工具，其內(nèi)部裝潢也極盡奢華。有傳聞稱，機(jī)艙內(nèi)配備了紅木打造的酒柜，里面存放著諸如1982年拉菲等名貴紅酒。

青島流亭機(jī)場(chǎng)的一位地勤人員曾回憶，在2018年恒大集團(tuán)高管團(tuán)隊(duì)前來(lái)青島進(jìn)行項(xiàng)目考察時(shí)，機(jī)場(chǎng)的停機(jī)坪上曾同時(shí)停靠著三架恒大所屬的灣流系列公務(wù)機(jī)，場(chǎng)面頗為壯觀。而在機(jī)場(chǎng)的VIP通道外，負(fù)責(zé)接機(jī)的是一列清一色的奔馳轎車組成的車隊(duì)，據(jù)說(shuō)隊(duì)伍長(zhǎng)度從VIP出口一直排到了機(jī)場(chǎng)高速的收費(fèi)站附近，盡顯恒大當(dāng)時(shí)的財(cái)力和排場(chǎng)。

時(shí)移世易，這種極致的奢華最終未能抵御商業(yè)周期的殘酷。隨著2021年恒大集團(tuán)爆發(fā)嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)，昔日象征著財(cái)富與地位的私人飛機(jī)也不得不被擺上貨架，尋求出售以償還債務(wù)。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上對(duì)恒大的一架灣流G550公務(wù)機(jī)的收購(gòu)報(bào)價(jià)僅愿意出到7000萬(wàn)元人民幣左右，遠(yuǎn)低于其購(gòu)置成本和市場(chǎng)高峰期的價(jià)值。給出的理由是“飛機(jī)的發(fā)動(dòng)機(jī)已經(jīng)接近報(bào)廢年限”，維護(hù)成本高昂，潛在買家寥寥。

足球與童世界：野心未竟的副業(yè)

許家印以其一貫的“要么不做，要做就做最好”的風(fēng)格，將觸角伸向了多個(gè)領(lǐng)域，其中最引人矚目也最具爭(zhēng)議的，莫過(guò)于對(duì)中國(guó)足球的大舉投入。2010年，恒大集團(tuán)正式接手當(dāng)時(shí)處于低谷的廣州足球俱樂(lè)部，并更名為廣州恒大足球俱樂(lè)部（后更名為廣州足球俱樂(lè)部）。許家印入主后奉行“金元足球”策略，不惜重金引進(jìn)國(guó)內(nèi)外頂級(jí)球員和世界級(jí)教練團(tuán)隊(duì)，如孔卡、穆里奇、埃爾克森以及教練里皮、斯科拉里等，同時(shí)開出高額的贏球獎(jiǎng)金和薪酬待遇。

2013年亞洲足球冠軍聯(lián)賽決賽次回合后，廣州天河體育場(chǎng)見(jiàn)證了中國(guó)足球俱樂(lè)部歷史性的時(shí)刻，廣州恒大隊(duì)奪得亞冠冠軍。據(jù)多家媒體報(bào)道和流傳的說(shuō)法，在關(guān)鍵比賽后，許家印曾親自帶著成捆的人民幣現(xiàn)金進(jìn)入球隊(duì)更衣室，直接發(fā)放給球員作為獎(jiǎng)勵(lì)。

這種“簡(jiǎn)單粗暴”卻極其有效的激勵(lì)方式，加上持續(xù)的高投入，使得廣州恒大隊(duì)在短短五年內(nèi)（2011-2015賽季）實(shí)現(xiàn)了中超聯(lián)賽五連冠，并在2013年和2015年兩度登頂亞洲之巔，創(chuàng)造了中國(guó)足球史上的“恒大王朝”。

這種高度依賴資本輸血的模式也埋下了隱患。一方面，巨額投入給恒大集團(tuán)帶來(lái)了沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)；另一方面，過(guò)度注重引進(jìn)成品球星，相對(duì)忽視了本土青訓(xùn)體系的建設(shè)。據(jù)稱，青島海牛俱樂(lè)部的一位退役球員曾私下感慨，他們俱樂(lè)部十年投入青訓(xùn)的費(fèi)用，可能還不及恒大引進(jìn)一名頂級(jí)外援花費(fèi)的“零頭”。

隨著恒大集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)在2021年遭遇流動(dòng)性危機(jī)，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的恒大足球也迅速隕落。俱樂(lè)部爆發(fā)大面積欠薪，主力球員流失，球隊(duì)?wèi)?zhàn)績(jī)一落千丈，甚至一度面臨停訓(xùn)、解散的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)年花費(fèi)巨資引進(jìn)并寄予厚望的多名歸化球員，也因欠薪等問(wèn)題與俱樂(lè)部產(chǎn)生糾紛，甚至有球員被報(bào)道不得不在社交媒體上直播帶貨，售賣家鄉(xiāng)特產(chǎn)（如茶葉）以維持生計(jì)，令人唏噓。

在青島，恒大同樣展現(xiàn)出跨界經(jīng)營(yíng)的雄心。2019年前后，恒大集團(tuán)曾計(jì)劃在青島即墨的藍(lán)色硅谷核心區(qū)投資建設(shè)大型文旅項(xiàng)目——“恒大童世界”。該項(xiàng)目定位為面向少年兒童的全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)的大型童話神話主題樂(lè)園，意圖復(fù)制甚至超越迪士尼樂(lè)園的模式，成為恒大在文旅板塊的重要布局。

這一宏偉計(jì)劃在青島的落地過(guò)程并不順利。據(jù)了解，恒大方面希望以較低的價(jià)格獲取項(xiàng)目用地，但即墨區(qū)政府認(rèn)為該區(qū)域的土地整理成本較高，雙方在地價(jià)問(wèn)題上未能達(dá)成一致，談判最終破裂，即墨“童世界”項(xiàng)目因此流產(chǎn)。隨后，恒大的投資團(tuán)隊(duì)將目光轉(zhuǎn)向了煙臺(tái)代管的縣級(jí)市萊陽(yáng)，計(jì)劃在丁字灣區(qū)域打造一個(gè)類似碧桂園在海陽(yáng)開發(fā)的濱海城模式的大型文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。

但由于種種原因，該項(xiàng)目推進(jìn)緩慢，耽誤了約兩年時(shí)間，錯(cuò)過(guò)了最佳的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，最終也未能成功實(shí)施。與此同時(shí)，另一支恒大的拿地團(tuán)隊(duì)則在膠州取得了突破。恒大計(jì)劃在膠州投資建設(shè)一個(gè)號(hào)稱總投資額高達(dá)500億元人民幣的“恒大水世界”項(xiàng)目。

為了配合該項(xiàng)目的落地，據(jù)稱膠州市政府在青年湖東岸區(qū)域?yàn)榇瞬疬w了兩個(gè)村莊，騰出建設(shè)用地。該項(xiàng)目在初期確實(shí)取得了一定進(jìn)展，成功落地并開盤銷售，一度吸引了不少購(gòu)房者。但隨著恒大集團(tuán)整體陷入債務(wù)危機(jī)，資金鏈斷裂，膠州水世界項(xiàng)目也未能幸免，最終無(wú)法繼續(xù)建設(shè)，由膠州當(dāng)?shù)氐钠脚_(tái)公司介入接盤處理，成為了恒大在青島留下的一個(gè)規(guī)模較大的“爛攤子”。

青島的恒大印記：短暫而未成主流

2019年3月，時(shí)任青島市主要領(lǐng)導(dǎo)曾在北京與許家印會(huì)面，表達(dá)了歡迎恒大加大在青島投資的意愿。這次高層會(huì)面之后，恒大方面確實(shí)也表現(xiàn)出加大投資的姿態(tài)，其多個(gè)團(tuán)隊(duì)開始在青島各區(qū)市尋找項(xiàng)目機(jī)會(huì)。

后續(xù)的落地情況卻并不理想。其留給青島的印記，主要是幾個(gè)分布零散、規(guī)模不大且部分存在產(chǎn)權(quán)辦理等遺留問(wèn)題的項(xiàng)目。從另一個(gè)角度看，也正是因?yàn)楹愦筮M(jìn)入青島市場(chǎng)晚、項(xiàng)目偏、規(guī)模小，并且部分項(xiàng)目開發(fā)較早已經(jīng)交付，當(dāng)2021年恒大集團(tuán)爆發(fā)全國(guó)性的債務(wù)危機(jī)時(shí)，其對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的直接沖擊相對(duì)可控。