來源|贏商網(wǎng)（ID：winshang）
作者|陳羲龍
圖片來源|除特別注明外，均來自官方渠道
過去十年，全國(guó)商業(yè)體體量狂飆5倍，成為城市高速發(fā)展的一個(gè)縮影。
這一現(xiàn)象，在一線城市尤為明顯。以廣州為研究樣本，我們從宏觀層面清晰了解城市發(fā)展脈絡(luò)的“東進(jìn)”策略，商業(yè)增量藍(lán)海在此爆發(fā)。
據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州東部片區(qū)未來將有41家籌備的新項(xiàng)目，帶來85.1萬㎡增量，占廣州全市增量近三分之一。
細(xì)致到微觀層面，聚焦至商業(yè)分化的標(biāo)簽，隨著城市更新浪潮、消費(fèi)群體變遷等驅(qū)動(dòng)下，一批打破“趨同”魔咒的差異化新型商業(yè)得以破繭，我們也有幸尋找到關(guān)于年輕力、非標(biāo)商業(yè)的新內(nèi)容。
4月15日，“聚勢(shì)共盈·和創(chuàng)新生”廣州安居商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司“四好”建設(shè)啟動(dòng)暨商業(yè)合作交流會(huì)，首度披露蘿崗和苑的商業(yè)規(guī)劃內(nèi)容，這座超大型社區(qū)項(xiàng)目，以“四好建設(shè)”為藍(lán)圖，探索理想人居與非標(biāo)商業(yè)、年輕力場(chǎng)景創(chuàng)新融合的更多可能性。
廣州東部的“四好”社區(qū)
承接高濃度年輕力
廣州，作為全國(guó)年輕常住人口第二高城市，其年輕人口占全市常住人口比例高達(dá)21%，城市發(fā)展特征是越往東，年輕濃度越高。
當(dāng)中，臨近天河、經(jīng)濟(jì)總量排名全市第二的黃埔區(qū)，以驚人的速度吸引著年輕人群的涌入，不僅人口增幅遠(yuǎn)超老城區(qū)，其年輕客群&年輕家庭客群占黃埔區(qū)常住人口比例更高達(dá)78.6%，成為廣州年輕消費(fèi)群體比例最高的區(qū)域之一。
早在去年初，市政府公布了《廣州東部中心總體規(guī)劃》，未來黃埔和增城要承接龐大中心城區(qū)人口，加大優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)設(shè)施供給，加速打造服務(wù)超300萬人口的現(xiàn)代化城區(qū)。
要承載城市年輕活力，一方面需要依靠居住小區(qū)，吸引一大批年輕派安居于此。
贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，僅黃埔科學(xué)城片區(qū)，便集聚如蘿崗和苑、科城山莊、星樾山畔、新福港鼎峰、保利香雪山莊等50多個(gè)住宅小區(qū)，承接了眾多居住人口。
另一方面，隨著寶能體育中心、萬達(dá)廣場(chǎng)、希爾頓酒店、香雪公園等一系列城市配套完善，加上地鐵5號(hào)線、7號(hào)線、13號(hào)線、21號(hào)線、黃埔有軌1號(hào)線等密集的交通線路交織，更加便捷服務(wù)于當(dāng)?shù)氐哪贻p人。
而作為廣州市迄今為止規(guī)模最大的保障性住房項(xiàng)目，總用地面積70萬㎡、總建筑面積201.8萬㎡的蘿崗和苑，承載的不僅是龐大社區(qū)居住人口，更思考年輕客群從居住需求轉(zhuǎn)向高品質(zhì)生活的升級(jí)，率先提出“四好”理想人居建設(shè)。
蘿崗和苑項(xiàng)目在推進(jìn)“四好”建設(shè)、年輕力賦能社區(qū)和非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目打造上具有一定的前瞻性與戰(zhàn)略意義，吸引更多年輕人扎根黃埔，推動(dòng)商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，是黃埔區(qū)探索發(fā)展新路徑的絕佳契機(jī)。
?廣州市黃埔區(qū)商務(wù)局調(diào)研員 陸敏儀
廣州安居商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司岑堃表示，蘿崗和苑積極響應(yīng)國(guó)家“四好”建設(shè)要求，依托科學(xué)城片區(qū)的年輕客群聚集特點(diǎn)，通過“年輕力”為核心的創(chuàng)新商業(yè)模式，未來將打造“煙火氣+潮流感”共生的沉浸式體驗(yàn)，賦能灣區(qū)青年成長(zhǎng)。廣州安居將發(fā)揮國(guó)企擔(dān)當(dāng)，攜手區(qū)政府、街道及商業(yè)伙伴，推動(dòng)“四好”建設(shè)，為城市發(fā)展注入新活力。
?廣州安居商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司 岑堃
在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，廣州安居商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司陳浦垚分享了項(xiàng)目關(guān)于構(gòu)建“四好”社區(qū)的運(yùn)營(yíng)理念，即，“好房子-好小區(qū)-好社區(qū)-好城區(qū)”共生發(fā)展，讓空間進(jìn)階與城市脈動(dòng)在價(jià)值共振中持續(xù)迭代。
?廣州安居商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司 陳浦垚
“城市的未來，藏在年輕人的消費(fèi)習(xí)慣與社群文化里?！庇辜瘓F(tuán)執(zhí)行董事司徒文杰在現(xiàn)場(chǎng)致辭時(shí)表示，“四好建設(shè)”的本質(zhì)，正是通過空間與人的深度鏈接，將“居住”升維為“生活”，讓社區(qū)成為城市活力的最小單元和最大引擎。
?盈展集團(tuán)執(zhí)行董事司 徒文杰
“一街、三盒、兩公園”
搭建年輕力MAX場(chǎng)景
重構(gòu)非標(biāo)商業(yè)想象
要搭建年輕人向往的“四好”理想人居，高品質(zhì)的生活場(chǎng)景不可或缺，重點(diǎn)在于商業(yè)規(guī)劃的落腳。
廣州安居商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司“四好”建設(shè)啟動(dòng)會(huì)，首次披露了蘿崗和苑項(xiàng)目規(guī)劃，該項(xiàng)目摒棄了傳統(tǒng)的“盒子式”商業(yè)邏輯，轉(zhuǎn)而以“一街、三盒、兩公園”的創(chuàng)新空間布局，旨在打造一個(gè)開放、互動(dòng)、多元的商業(yè)生態(tài)。
?蘿崗和苑項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖（僅供參考）
贏商股份高級(jí)研究員潘伊純分享《非標(biāo)商業(yè)破圈洞察與挑戰(zhàn)思考》時(shí)提到，非標(biāo)商業(yè)的核心在于打破傳統(tǒng)商業(yè)的物理與功能邊界，凡在空間形態(tài)、場(chǎng)景營(yíng)造、業(yè)態(tài)組合、運(yùn)營(yíng)模式等維度創(chuàng)新的商業(yè)項(xiàng)目，都可稱之為非標(biāo)商業(yè)。
?贏商股份高級(jí)研究員 潘伊純
據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)非標(biāo)商業(yè)近五年新開項(xiàng)目數(shù)年均增速高達(dá)41%，且集中分布在上海、北京、廣州、深圳、杭州、重慶、成都等商業(yè)高線級(jí)城市。
聚焦至廣州近年來增量市場(chǎng)上，相較于以往傳統(tǒng)的大盒子購(gòu)物中心，不少籌開新項(xiàng)目其非標(biāo)氣質(zhì)顯著。尤其是后勁十足的黃埔區(qū)，如，以城市更新主導(dǎo)的融德里、植入嶺南DNA的花廳坊、凸顯酒文化特色的西區(qū)時(shí)光99等，均有著更為差異化的商業(yè)特色形態(tài)表達(dá)。
同樣，籌備中的蘿崗和苑，其透露地規(guī)劃正是通過“開放式街區(qū)+主題盒子+公園場(chǎng)景”構(gòu)建全新的空間形態(tài)，這與行業(yè)探索非標(biāo)商業(yè)的多元化發(fā)展高度契合。
//開放式街區(qū)：消除社區(qū)邊界，搭建年輕人社交舞臺(tái)
不被拘束，開放、多元的空間設(shè)計(jì)，是非標(biāo)商業(yè)的重要特征之一。
在廣州，開放式空間所呈現(xiàn)的非標(biāo)特質(zhì)，已從中心城區(qū)越秀、天河，席卷至東部黃埔。如，潮到風(fēng)濕的東山口、國(guó)際潮范的粵海天地、松弛感十足的魚珠時(shí)光等，均成為年輕人線下展現(xiàn)生活方式的社交主場(chǎng)。
乘著這一發(fā)展趨勢(shì)，蘿崗和苑針對(duì)開放式街區(qū)的打造上，將會(huì)呈現(xiàn)別樹一幟的空間內(nèi)容，并弱化“消費(fèi)場(chǎng)所”的單一屬性，轉(zhuǎn)而成為社區(qū)社交的公共空間，也更契合社區(qū)接納、開放、包容且能自由互動(dòng)的商業(yè)氛圍。
?蘿崗和苑項(xiàng)目
從項(xiàng)目的街區(qū)規(guī)劃我們也可以看出，一條商業(yè)街串聯(lián)起公共服務(wù)配套、商業(yè)體、公園等社區(qū)多功能區(qū)域，蘿崗和苑希望盡量消除社區(qū)的邊界感，不只是為社區(qū)提供一個(gè)消費(fèi)的空間場(chǎng)所，而是為年輕人搭建煙火氣與潮流感完美融合的社交舞臺(tái)。
//三大主題盒子：覆蓋全維度生態(tài)空間
商業(yè)空間是否只能被局限在單一封閉的大盒子內(nèi)？蘿崗和苑在空間探索上給出了非標(biāo)準(zhǔn)化的創(chuàng)新思考。
項(xiàng)目在開放式街區(qū)串聯(lián)下，基于細(xì)分主題及業(yè)態(tài)規(guī)劃，將會(huì)在不同區(qū)位擬構(gòu)建三大主題盒子空間，以新穎的建筑空間組合，精準(zhǔn)匹配消費(fèi)偏好的全維度生態(tài)空間，既有聚焦服務(wù)日常生活的業(yè)態(tài)，也有匹配年輕群體的多元社交與體驗(yàn)內(nèi)容，切實(shí)回應(yīng)城市社區(qū)居民的需求，呼應(yīng)非標(biāo)商業(yè)“目標(biāo)客群垂直化”的趨勢(shì)。
//公園式商業(yè)：情緒消費(fèi)與城市生態(tài)有機(jī)結(jié)合
在寸土寸金的一線城市，相較于商業(yè)味濃的經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)、班味重的高樓大廈，松弛感十足的公園更能夠滿足大眾對(duì)于情緒價(jià)值和精神愉悅的追求。
因此，“公園式商業(yè)”這一新商業(yè)形態(tài)在國(guó)內(nèi)外的熱度不斷攀升，尤其是對(duì)社區(qū)商業(yè)、非標(biāo)商業(yè)有極大加成。
黃埔區(qū)，是廣州市中心六區(qū)中擁有公園數(shù)量最多的區(qū)域，蘿崗和苑有效利用區(qū)域獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)，未來將透過慢閃公園和盈翠公園兩大公園，探索城市公共生態(tài)與商業(yè)空間深度融合，迎合年輕人喜愛的“戶外熱、“City Walk”“城市慢游”，提供情緒消費(fèi)新場(chǎng)景，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外影響力。
蘿崗和苑“一街、三盒、兩公園”，這種“非標(biāo)”設(shè)計(jì)試圖打破了傳統(tǒng)商業(yè)的單一功能性，通過場(chǎng)景化、互動(dòng)化的體驗(yàn)，不僅滿足了日常需求，更通過社交化、體驗(yàn)化的場(chǎng)景設(shè)計(jì)，吸引了大量外部客群，讓商業(yè)空間成為社區(qū)活力的發(fā)動(dòng)機(jī)。
從“四好建設(shè)”到商業(yè)樣本：
長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)的深度思考
從行業(yè)角度來看，廣州安居商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司操盤打造的蘿崗和苑項(xiàng)目，由盈石集團(tuán)、都市更新（北京）控股集團(tuán)共同策劃藍(lán)圖，以“四好建設(shè)”為規(guī)劃，以非標(biāo)商業(yè)為創(chuàng)新探索，均錨定城市社區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展。
而在《共建未來社區(qū)新生態(tài)：四好建設(shè)與商業(yè)創(chuàng)新的融合發(fā)展》共創(chuàng)對(duì)談中，項(xiàng)目方、行業(yè)專家及品牌方圍繞“四好建設(shè)”與“非標(biāo)商業(yè)”關(guān)聯(lián)的社群運(yùn)營(yíng)、場(chǎng)景空間、社區(qū)主力共創(chuàng)等方面展開思想碰撞，為行業(yè)提供了從“建設(shè)思維”向“運(yùn)營(yíng)思維”轉(zhuǎn)型的觀察樣本，引發(fā)行業(yè)對(duì)未來社區(qū)可持續(xù)發(fā)展路徑的深度思考。
//功能融合：開放場(chǎng)域+十五分鐘生活圈，從社區(qū)到城區(qū)的無界延伸
蘿崗和苑的前瞻規(guī)劃，無論是公園式生態(tài)體驗(yàn)，還是開放式街區(qū)帶來的社交體驗(yàn)，亦或是盒子里的消費(fèi)場(chǎng)景，旨在為居民構(gòu)建一個(gè)在步行范圍內(nèi)兼具煙火氣與年輕力的“15分鐘生活圈”，在商業(yè)、文化、運(yùn)動(dòng)、社交等功能有機(jī)融合發(fā)展中，滿足區(qū)域內(nèi)不同年齡層的消費(fèi)需求，同時(shí)強(qiáng)化社區(qū)的情感紐帶。
值得一提的是，項(xiàng)目利用非標(biāo)商業(yè)獨(dú)特的開放式場(chǎng)域，將打破傳統(tǒng)“居住區(qū)-商業(yè)區(qū)-公共區(qū)”的物理界限，依托商業(yè)引流，從本地社區(qū)居民延伸至周邊社區(qū)居民、商務(wù)會(huì)議人群、寶能中心文體活動(dòng)客群、城市打卡客群、政務(wù)參觀客群等客群輻射，未來可向?qū)崿F(xiàn)立足社區(qū)、輻射城區(qū)的圈層無界延伸，推動(dòng)流量轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期黏性。
?蘿崗和苑項(xiàng)目規(guī)劃客流輻射圖（僅供參考）
廣州存量資產(chǎn)盤活專委會(huì)發(fā)起人/主任、廣東科晟不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司董事長(zhǎng)林漢偉表示，社區(qū)商業(yè)潛力巨大，尤其是年輕人群體聚集的社區(qū)，資產(chǎn)價(jià)值與商業(yè)發(fā)展空間顯著提升。未來打造年輕人的社區(qū)要通過不同業(yè)態(tài)組合營(yíng)造“煙火氣”，并結(jié)合設(shè)計(jì)感和松弛感，打造符合年輕人調(diào)性的潮流場(chǎng)景，形成非標(biāo)商業(yè)的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。
?廣州存量資產(chǎn)盤活專委會(huì)發(fā)起人/主任、廣東科晟不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司董事長(zhǎng) 林漢偉
//社群運(yùn)營(yíng)：以興趣為引，構(gòu)建獨(dú)特社群生態(tài)
傳統(tǒng)社區(qū)依賴物業(yè)和居委會(huì)的單向管理，而年輕社群更擅長(zhǎng)以興趣為紐帶自組織。
因此，未來蘿崗和苑將針對(duì)居民興趣、需求，打造跑步群、寵物群、讀書群等線上社群，結(jié)合線下市集、音樂節(jié)、藝術(shù)工作坊等活動(dòng)，構(gòu)建了一個(gè)以興趣為核心的社群生態(tài)。
這種模式不僅讓年輕人找到了歸屬感，也為社區(qū)積累了穩(wěn)定的流量池，逐步形成了獨(dú)特的社區(qū)文化IP。
盈展集團(tuán)執(zhí)行董事司徒文杰分享操盤的北京The Box、上?；春X等非標(biāo)商業(yè)成功案例時(shí)提到，在策展型商業(yè)和主理人共創(chuàng)的運(yùn)營(yíng)實(shí)踐中，要觀察年輕人的潮流傾向性，規(guī)劃好未來能把想象力落地的場(chǎng)景，滿足年輕人為愛好、社交和情緒價(jià)值買單的需求，實(shí)現(xiàn)品牌與消費(fèi)者的雙向賦能，推動(dòng)策展型商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
?盈展集團(tuán)執(zhí)行董事司 徒文杰
中國(guó)時(shí)尚品牌創(chuàng)孵平臺(tái)時(shí)尚家創(chuàng)始合伙人|時(shí)尚黑馬品牌創(chuàng)業(yè)大賽組委會(huì)主席|SUPIN速品合伙股東柳剛表示，社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)應(yīng)突破傳統(tǒng)租金模式，轉(zhuǎn)向以策展為核心，圍繞年輕人生活方式打造生活感、煙火氣與參與感的空間，其中創(chuàng)新品牌孵化與非標(biāo)商業(yè)融合是關(guān)鍵，通過主理人感動(dòng)式服務(wù)，將居民轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)主人，實(shí)現(xiàn)價(jià)值與情感雙向賦能，驅(qū)動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。
?中國(guó)時(shí)尚品牌創(chuàng)孵平臺(tái)時(shí)尚家創(chuàng)始合伙人|時(shí)尚黑馬品牌創(chuàng)業(yè)大賽組委會(huì)主席|SUPIN速品合伙股東 柳剛
蘿崗和苑的規(guī)劃藍(lán)圖，展現(xiàn)了非標(biāo)商業(yè)從“場(chǎng)景創(chuàng)新”到“價(jià)值重構(gòu)”的深度探索，項(xiàng)目在規(guī)劃階段便錨定“四好建設(shè)”的長(zhǎng)期主義路徑，以年輕力消費(fèi)生態(tài)為切口，激活商業(yè)空間的未來敘事能力。
這種非標(biāo)商業(yè)的實(shí)驗(yàn)性探索，不是簡(jiǎn)單的“標(biāo)新立異”，而是對(duì)社區(qū)需求的深度洞察與回應(yīng)，隨著項(xiàng)目規(guī)劃藍(lán)圖逐步落地，將為城市商業(yè)發(fā)展、社區(qū)發(fā)展提供可參考樣本，為城市注入持續(xù)生長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力。
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