來源 | 中訪網(wǎng)
作者 | 一杭工作室
最近上海樓市的熱度，簡直比黃浦江畔的夜景還耀眼。
二手房單日破千套、新房“日光盤”扎堆、地王頻出……上海樓市正在經(jīng)歷近三年來成色最好的“金三銀四”。
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誰在上車？
“工作日下班后直奔簽約現(xiàn)場，一周看房火速下單！”在上海打拼十年的吳女士，用一場“閃電戰(zhàn)”終結了自己的租房生涯。她購入的普陀區(qū)“老破小”學區(qū)房，單價不足5萬/㎡，總價控制在300萬以內(nèi)，卻坐擁第一梯隊學校資源。而這種“性價比王炸”房源，正在成為上海二手房市場的“流量密碼”。
數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海二手房成交接近3萬套，4月還沒過半，網(wǎng)簽量已經(jīng)逼近萬套。單日成交破千套的盛況，簡直讓人懷疑是不是回到了2016年的樓市巔峰期。
為什么上海的二手房突然這么火？原因其實很簡單：價格降了，政策穩(wěn)了，購房者終于不再觀望了。有房產(chǎn)中介表示，現(xiàn)在上海那些單價5萬以下、總價300萬以內(nèi)的“老破小”，成了市場的香餑餑。尤其是帶學區(qū)的房子，簡直是搶手貨。像普陀區(qū)的學區(qū)房，雖然樓齡老、面積小，但價格比市區(qū)均價低不少，再加上能解決孩子的學位問題，家長們毫不猶豫地沖了。
與此同時，上海的業(yè)主們心態(tài)也開始發(fā)生了一些變化，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞報道》，上海的業(yè)主們，不再接受大幅砍價了。上海中原地產(chǎn)二手住宅價格指數(shù)顯示，3月價格指數(shù)環(huán)比上漲0.75%。從今年前三個月的指數(shù)變化來看，呈現(xiàn)1月、3月環(huán)比上漲，2月環(huán)比下跌走勢。
如果說二手房市場是“剛需的狂歡”，那么新房市場就是“改善和土豪的競技”。據(jù)報道，3月份，上海新開盤的29個項目中，近一半認購率超過100%，7個樓盤直接“日光”。黃浦區(qū)的嘉里金陵華庭，均價18.9萬/平方米，總價動輒上億，居然開盤當天就賣光了，單日吸金92.34億。徐匯區(qū)的能建·西岸譽府也不甘示弱，均價14.3萬/平方米，一天收金47.68億。
這些“日光盤”到底有什么魔力？答案很簡單：地段、品質(zhì)和稀缺性。像黃浦區(qū)這種核心地段，房子本身就是“硬通貨”，有錢人買來保值增值。而那些高端改善盤，比如浦東的前灘公館，雖然均價11.84萬/平方米，但地段和配套都過硬，改善型購房者自然愿意掏錢。
更重要的是，新房市場的火爆，很大程度上是因為二手房市場的“傳導效應”。二手房價格降了，換房的人多了，置換需求直接涌向了新房市場。這種“以舊換新”的需求鏈條，成為新房市場熱度的重要支撐。
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地王頻出，開發(fā)商在賭什么？
自2024年土拍規(guī)則改回“價高者得”后，上海土地市場熱度飆升，據(jù)報道，2024年7月以來，已有24幅地塊的溢價率超過10%，其中更有3幅地塊的溢價率達到了40%及以上。這哪里是拍地，簡直是“搶地”。
地王的“戰(zhàn)績”也不斷在被刷新。2024年8月，綠城以48.048億元拿下徐匯濱江原小米地塊，溢價率30%，樓面價13.1萬/平，直接坐上全國“單價地王”的寶座。到了11月，華潤、越秀和中能建聯(lián)合體以74426元/平的價格拿下新楊思20B-12地塊，溢價率40.37%，刷新了新楊思地價紀錄。12月底，宸嘉發(fā)展以12.6萬/平的樓面價拿下龍華街道地塊，溢價率40%，裝修標準直接飆到7000元/平，創(chuàng)歷史新高。2025年2月，金茂與慶隆聯(lián)合體經(jīng)過184輪廝殺，以89.64億元競得虹口嘉興路地塊，溢價率38.2%，樓面價11.74萬/平，虹口“新地王”就此誕生。同月，靜安區(qū)靜安寺社區(qū)地塊以16.1萬/平的樓面價，直接刷新全國單價地王紀錄。
地王頻出，上海的開發(fā)商們在賭什么？首先是，政策紅利。去年8月，上?！半p高雙競”新規(guī)，簡單來說，就是讓開發(fā)商在品質(zhì)和價格上“卷”出新高度。開發(fā)商們也不得不拼了命地在品質(zhì)上加碼。例如，綠城拍下的北蔡地塊，不僅裝修標準達到5000元/㎡，還額外提供300㎡公共設施，幾乎將“豪宅頂配”刻在地契上。
此外，核心區(qū)土地的稀缺性也讓開發(fā)商不得不“氪金搶地”。內(nèi)中環(huán)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊每次出讓都引發(fā)激烈競爭，畢竟在上海，可開發(fā)的土地比愛馬仕鉑金包還稀缺。當上海的二手房成交量穩(wěn)定在2萬套一個月以上，開發(fā)商的信心迅速恢復，此時不拿地，難道等房價再次起飛后當觀眾？
然而，盡管上海樓市迎來“小陽春”，但有觀點指出，這波行情并非全面回暖，而是結構性分化的結果。3月份二手房成交量雖創(chuàng)三年次高，但“3萬套魔咒”仍未打破。300萬元以下的剛需房源成交量占總量近半，部分遠郊板塊甚至出現(xiàn)“當日掛牌即成交”的現(xiàn)象，以價換量仍是常態(tài)。這種“兩極分化”的背后，是市場信心的不均衡，核心區(qū)領漲，遠郊陰跌，結構性風險正在積累。
面對這波行情，有人高呼“牛市重啟”，也有人擔憂“泡沫再現(xiàn)”。目前可以預見的是，市場正在溫和修復，但不會重演2016年的瘋狂。畢竟，現(xiàn)在的購房者都是經(jīng)歷過周期洗禮的“人間清醒”，既不會無腦追漲，也不會錯過窗口期。
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