經(jīng)過改造升級后的上海美羅城“水晶球”在夜晚亮起大屏。
上海美羅城商業(yè)管理有限公司供圖
近年來，“城市更新”的話題日益受到社會各界的廣泛關(guān)注。上海市作為中國最國際化、經(jīng)濟最活躍的城市之一，其“城市更新”不僅承載著城市空間重塑與功能升級的使命，更是探索超大特大城市高質(zhì)量發(fā)展的實踐場域。
針對“城市更新”議題，上海市從政策層面持續(xù)探索與發(fā)力。在《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》《關(guān)于深化實施城市更新行動 加快推動高質(zhì)量發(fā)展的意見》等政策文件中，均從不同角度提到新經(jīng)濟賦能城市更新的發(fā)展方向。
上海市的新經(jīng)濟賦能城市更新當(dāng)前有哪些經(jīng)驗？未來又將如何推進？連日來，中國城市報記者走訪上海市部分典型更新場所，并通過上海市城市規(guī)劃設(shè)計研究院主辦的“第30期SEA-Hi！論壇”采訪相關(guān)專家，了解上海城市更新背后的思考。
“政府主導(dǎo)”
到“多元共治”的轉(zhuǎn)變
在過去相當(dāng)長一的段時間內(nèi)，上海市的城市更新項目主要由政府主導(dǎo)推進。然而，隨著新經(jīng)濟賦能下城市治理理念的轉(zhuǎn)變和實踐的深入，上海開始注重推動多元共治的治理模式。政府、企業(yè)、社會組織和市民等各方力量共同參與城市更新項目的規(guī)劃、實施和治理過程。
學(xué)界認(rèn)為，上海未來應(yīng)將城市功能重心轉(zhuǎn)向消費驅(qū)動，通過城市更新重新界定空間價值，推動商務(wù)樓宇向住宅、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及科創(chuàng)孵化載體等功能復(fù)合化轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)空間資源的二次配置。
復(fù)旦大學(xué)文科資深教授、經(jīng)濟學(xué)院院長張軍在接受中國城市報記者采訪時建議，未來的轉(zhuǎn)型需以系統(tǒng)性規(guī)劃為引領(lǐng)，突破零敲碎打的更新模式。借鑒歐美城市經(jīng)驗，上?？商剿鲗⒅行某菂^(qū)過剩或閑置商辦空間轉(zhuǎn)化為高品質(zhì)租賃住宅，既滿足年輕群體對中心區(qū)位與居住品質(zhì)的雙重需求，又避免無序擴張對土地資源的消耗。此舉要求建立精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)評估體系，通過財務(wù)模型測算轉(zhuǎn)型成本與收益，為市場主體提供可預(yù)期的投資回報。在此過程中，政府應(yīng)發(fā)揮政策引導(dǎo)與資源整合作用，通過稅收優(yōu)惠、容積率獎勵等工具降低企業(yè)轉(zhuǎn)型成本，同時建立跨部門協(xié)作機制，聯(lián)動律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、金融機構(gòu)等形成專業(yè)服務(wù)鏈條，構(gòu)建政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、社會參與的更新生態(tài)。
“上海存量空間轉(zhuǎn)型還需與城市空間戰(zhàn)略協(xié)同推進?！睆堒娊ㄗh道，“例如，可將老舊商務(wù)樓宇改造為垂直社區(qū)，融合居住、辦公、商業(yè)、文化等功能，打造‘15分鐘生活圈’的立體化實現(xiàn)載體。這一過程既是物理空間的更新，更是城市發(fā)展模式的迭代——從增量擴張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化，從生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向消費驅(qū)動，從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)向多元共治。唯有如此，上海方能在存量時代，通過‘城市更新’的模式釋放空間價值新動能，真正實現(xiàn)新經(jīng)濟下的‘人民城市’建設(shè)理念?！?/p>
“我們希望在城市更新過程中，通過精心的規(guī)劃、多元的融資、協(xié)同的治理，一起來創(chuàng)造更大價值，實現(xiàn)可持續(xù)城市更新。”上海城市更新開拓者聯(lián)盟副秘書長、上海市城市規(guī)劃設(shè)計研究院城市更新和公共空間促進中心副主任周文娜在接受中國城市報記者采訪時表示。
在周文娜看來，城市更新不是政府大包大攬的工作任務(wù)，需要社會主體共同參與。上海的城市發(fā)展從擴張時期到存量時期，城市更新工作難度超出以往，當(dāng)前已進入?yún)f(xié)商式更新階段。在規(guī)劃方面，上海創(chuàng)造了很多新的工作方式，如“三師聯(lián)創(chuàng)”、資源統(tǒng)籌、流程簡化、土地支持。面對持續(xù)提升的人民需求、順應(yīng)時代發(fā)展的需要，政府部門給予更多彈性和可適應(yīng)性的政策支持，并建立可維護的動態(tài)機制，利用制度紅利激發(fā)社會資本的參與動力。
新經(jīng)濟浪潮下的
“新”“老”設(shè)施更迭
經(jīng)濟數(shù)字化轉(zhuǎn)型與新消費需求迭代的雙重驅(qū)動下，上海城市商業(yè)圈的價值重構(gòu)持續(xù)推進。作為徐家匯商圈的著名地標(biāo)，美羅城的“水晶球”自建造以來不斷更新改造，到現(xiàn)在已經(jīng)形成3888塊4K顯示屏，呈現(xiàn)出3000㎡全球最大3D裸眼巨型球幕，為消費者帶來“身臨其境”的祼眼3D視覺效果。
“我們希望這顆‘大球’常煥常新，把越來越多的數(shù)字藝術(shù)、品牌IP展示出來。”上海美羅城商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理王春陽告訴中國城市報記者，從2010年開始，美羅城啟動“上天入地”的改造。從地下一層的五番街開始改造，每一至兩年改一層樓，一直改到屋頂。10年前，美羅城首次把劇場引入購物中心，如今商場外部廣場也得以改造，植入快閃店等潮流業(yè)態(tài)。經(jīng)過不斷調(diào)整，美羅城已變成文體商旅展聯(lián)動的空間，同時引入二次元業(yè)態(tài)、文化演出，很受年輕消費者的喜愛。“調(diào)改是美羅城永恒不變的主題。美羅城每年約有10%—20%的商鋪需要調(diào)整，從而留出空間引進更多品牌的中國首店、上海首店，滿足快速迭代的消費新需求。”王春陽說。
老舊小區(qū)和城中村改造是做好超大特大城市更新的重中之重，蟠龍古鎮(zhèn)曾是典型的城中村。
瑞安房地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展總監(jiān)陳建邦曾帶隊參與整個蟠龍古鎮(zhèn)“城中村”改造項目，他在接受中國城市報記者采訪時介紹說：“我們圍繞整體設(shè)計、功能布置、文物保護、商業(yè)定位等進行考慮。最終，在自然生態(tài)、歷史人文和現(xiàn)代商業(yè)的結(jié)合上找到了平衡點，不僅實現(xiàn)古鎮(zhèn)韻味和現(xiàn)代生活的融合，保護和新建并存，植入其中的內(nèi)容也在持續(xù)更新?！?/p>
如今的蟠龍古鎮(zhèn)，已被更新改造成為融合居住、商業(yè)、休閑的城市微度假社區(qū)，其中包括5.3萬古鎮(zhèn)風(fēng)貌商業(yè)空間，23萬公共綠地以及25萬住宅。
“上海當(dāng)前面臨社會老齡化趨勢，未來打造‘全齡社區(qū)’非常重要，因為大部分的老人希望居家養(yǎng)老。上海有不少老舊小區(qū)，需要結(jié)合城市更新打造‘全齡社區(qū)’，讓老人無論在市中心還是新城，都能享受有品質(zhì)的生活。”談到未來的老舊小區(qū)更新，陳建邦如是建議。
“第三空間”
構(gòu)筑城市生活新維度
在與多位專家學(xué)者的采訪中，記者了解到，城市更新不僅是物理空間的改造，更是生活方式的重塑。其中，“第三空間”作為城市公共生活的重要載體，正以獨特的方式融入上海的城市更新脈絡(luò)，為城市生活注入新的活力與內(nèi)涵。
“‘第三空間’這一概念，最早由美國社會學(xué)家雷·奧爾登堡提出，指除居家（第一空間）和職場（第二空間）之外，城市中的各類咖啡店、酒吧、博物館、圖書館、公園等公共空間。”上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院首席研究員夏雨在接受中國城市報記者采訪時介紹，在上海，這一概念得到了生動且多元的詮釋，并與城市更新形成緊密的互動關(guān)系。
中國城市報記者走訪深感，上海博物館與上海圖書館的轉(zhuǎn)型尤為引人注目。上海博物館埃及古文化特展期間，館方通過數(shù)字化導(dǎo)覽、沉浸式劇場等創(chuàng)新形式，讓文物“活”起來；在圖書館的空間重構(gòu)與功能復(fù)合中，24小時自習(xí)區(qū)、共享辦公空間等新型服務(wù)設(shè)施的植入，使其從單一的知識殿堂轉(zhuǎn)型為城市創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)的核心節(jié)點，實現(xiàn)了公共空間的社會價值再生。
作為上海城市“第三空間”的重要載體——咖啡廳，多與上海文化地標(biāo)、歷史建筑、自然景觀深度融合。記者走訪位于廣富林遺址的“一尺花園”咖啡廳門店時了解到，“一尺花園”咖啡在上海已有四十家分店，這些分店不僅帶動了周邊商業(yè)的繁榮，更成為區(qū)域招商的“金字招牌”。
夏雨表示，“一尺花園”為代表的“第三空間”現(xiàn)象深刻改變了城市空間與消費市場的傳統(tǒng)格局。在空間維度上，它打破了物理距離的制約，讓遠郊門店也能吸引大量客流。在存量物業(yè)改造方面，“一尺花園”提供了創(chuàng)新范式。原本經(jīng)營乏力的物業(yè)，在引入品牌后迅速成為區(qū)域熱門打卡地，不僅提升了區(qū)域美譽度，也為物業(yè)方帶來了顯著的經(jīng)濟效益。消費市場上，“一尺花園”拓展了休閑消費的邊界，成為集社交、文化體驗、公益活動等多功能于一體的空間，滿足了市民多元化需求。此外，“一尺花園”的輻射效應(yīng)已從單點擴展至區(qū)域?qū)用妫蔀槲龢I(yè)態(tài)入駐的“鏈長項目”，其存在與否已成為企業(yè)投資決策的重要參考，展現(xiàn)了品牌對區(qū)域經(jīng)濟生態(tài)的認(rèn)識。
■中國城市報記者 王 迪
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