南京的5A景區(qū)，對(duì)游客來說，除了中山陵和夫子廟，這兩年又加塞了一個(gè)地方，叫德基廁所。
據(jù)說幾間廁所，裝修差不多共燒了半個(gè)億，難怪都說，去南京旅游，鴨血粉絲可以不吃，但德基廁所必須得上，那地兒看上去比什么小吃要顯得更馥郁芬芳。
南京的這家搞重奢的高端商場(chǎng)，這兩年可以說是風(fēng)頭無兩。
本來重奢商場(chǎng)的最強(qiáng)戰(zhàn)力在北京，華聯(lián)控股的SKP，位處東三環(huán)，周邊全是第一梯隊(duì)金融機(jī)構(gòu)、全球各大企業(yè)總部，屬于僧多粥少、生意做爆，巔峰期說是一天就能賣10個(gè)多億。
連著十來年，北京SKP都是全國(guó)銷售額最高的商場(chǎng)，直到去年，變天了。
根據(jù)業(yè)內(nèi)人士消息，2024年北京SKP銷售額為220億、較上一年度或下跌了17%；而南京德基廣場(chǎng)則逆勢(shì)上揚(yáng)，全年賣了245億，不僅全國(guó)登頂，還超越英國(guó)哈羅德百貨、順手當(dāng)了一把全球店王。
而且就在前兩天又出了點(diǎn)狀況，據(jù)傳北京華聯(lián)集團(tuán)有意將SKP的管理和運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)出售給博裕資本，整體價(jià)值大概在40億到50億美元之間，具體還在談，但北京SKP明顯算是走起了頹勢(shì)。
但說實(shí)話，這是跟目前國(guó)內(nèi)奢侈品整體市場(chǎng)對(duì)得上號(hào)的，2024年中國(guó)內(nèi)地高端消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模同比下滑2%、其中個(gè)人奢侈品市場(chǎng)銷售額預(yù)計(jì)下降18%-20%，不管有錢沒錢，都在搞節(jié)流。
所以南京德基廣場(chǎng)這一把，就顯得有點(diǎn)突兀了，本身南京這座城就經(jīng)常被調(diào)侃“體制之城”、走的是廳局級(jí)干部路線，結(jié)果很反差，賣洋氣的LV硬是賣出名了。
這消費(fèi)是怎么撐起來的？
畢竟包郵區(qū)按居民人均可支配收入來講，江浙滬得倒過來念成滬浙江，而且更富裕的蘇南一般也不會(huì)跑南京來買包，雖說南京在省會(huì)人均GDP里排在首位、表現(xiàn)還過得去，但肯定也不足以干成一家全球店王。
硬要說原因，其實(shí)倒也不復(fù)雜。
除了被調(diào)侃「三省省會(huì)」，南京身上還背著個(gè)段子，說在江湖上它有四大名號(hào)——江蘇人的薩拉熱窩，安徽人的柯尼斯堡，臺(tái)灣人的耶路撒冷，鴨子界的奧斯維辛。
當(dāng)然，這個(gè)講的是俏皮話，只是說，消費(fèi)南京的確實(shí)不只是南京人。
南京都市圈橫跨蘇皖兩省，覆蓋蘇中、蘇北、皖南、皖中、皖北等，輻射3600萬人，人群支撐很強(qiáng)，所以日常被揶揄為「徽京」，不是沒有道理。
外加南京目前重奢場(chǎng)子就兩家，另一家新鴻基IFC才開、還沒成氣候，所以德基廣場(chǎng)算是一家獨(dú)大、相對(duì)比較容易沖數(shù)據(jù)。一線城市北京上海等，場(chǎng)子也比較多、國(guó)外跑更勤、也更早進(jìn)入大牌祛魅階段，綜合因素比較多，因而單商場(chǎng)數(shù)據(jù)確實(shí)也被整體攤薄了。
另外，有一條也很關(guān)鍵，南京的新街口商圈確實(shí)也有點(diǎn)底子，年?duì)I業(yè)額超了700億，坪效位列全國(guó)商圈第一，所以在商業(yè)能級(jí)上，也進(jìn)入了一種正增強(qiáng)回路狀態(tài)。
一般來講，講起南京辦事風(fēng)格，外界都會(huì)有一種既有印象，就是偏行政夾克風(fēng)、國(guó)企做派，但實(shí)際上在搞商場(chǎng)這件事上，南京是妥妥的民營(yíng)野路子。
曾經(jīng)的南京新街口商圈，一直有所謂的“山頭割據(jù)”一說，三胞袁亞非系的新百，雨潤(rùn)祝義財(cái)系的中央，占據(jù)新街口半壁江山，李嘉誠(chéng)也曾短暫接手過南京國(guó)際金融中心。
基本玩法，就是借國(guó)企改制跨界，實(shí)體生意老板收了國(guó)企資產(chǎn)包，圍著新街口孫中山像，幾位大玩家在周邊四大象限各占山頭。
德基創(chuàng)始人吳鐵軍當(dāng)時(shí)就盯上了新街口東北象限。
那塊區(qū)域，前身叫時(shí)代廣場(chǎng)，當(dāng)時(shí)來講其實(shí)是一處“死角”，甚至被戲稱“連乞丐都不愿意來”，因?yàn)橐恢边\(yùn)營(yíng)不力，亂哄哄的。
而彼時(shí)吳鐵軍才靠著90年代做法國(guó)夢(mèng)特嬌、香港鱷魚等服裝代理起家，手上攢了不少品牌資源，一方面商業(yè)嗅覺異常靈敏，另一方面也一直蓄積著勢(shì)能想干票大的。新街口東北象限的亂局，反倒讓其有了閃轉(zhuǎn)騰挪的操作空間。
至于說搞高端商場(chǎng)，全南京乃至全江蘇最早摸索的，其實(shí)還是國(guó)企。
省國(guó)資委金陵飯店，當(dāng)年搞了一個(gè)高端購(gòu)物中心，像華倫天奴這個(gè)意大利品牌，很多人第一次接觸到就是在金陵飯店，只是說后來業(yè)務(wù)上也是志不在此，慢慢也就不了了之了。
而真正對(duì)高端化思路更清晰的是新街口的另一個(gè)大玩家，金鷹王恒。王恒是海歸派，從洛杉磯轉(zhuǎn)戰(zhàn)南京，時(shí)間點(diǎn)卡得很準(zhǔn)，1995年金鷹就沖進(jìn)了新街口，算是預(yù)熱了南京市場(chǎng)的奢侈品消費(fèi)，也培育了諸多金鷹系人才，號(hào)稱南京商業(yè)的“黃埔軍?！?。
從湖南路做小本生意一路殺到新街口的吳鐵軍，算是后來居上了，一方面，時(shí)間點(diǎn)位卡得比較準(zhǔn)、吃到了勢(shì)能紅利，另一方面，嚴(yán)格來講，算是幾位玩家中手上牌面最差的，但硬是打出一局好牌，確實(shí)是個(gè)強(qiáng)人。
眼下來講，雖然南京這把商業(yè)“高端局”打得還挺順手，看著挺光鮮的，但能不能持續(xù)做到逆勢(shì)摸高、以及更普惠地拉起消費(fèi)大盤，還有待時(shí)間的考驗(yàn)。
不管怎樣，那幾個(gè)廁所修得還是挺有想法的，不管人想不想如廁，都急著往那跑。
但既然都5A景區(qū)了，建議配個(gè)導(dǎo)游沒事再上點(diǎn)價(jià)值，別只看國(guó)外大logo了，也聊聊本地的新街口商業(yè)野史，豐富一下旅游體驗(yàn)。
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