老墻斑駁，
盡是時光的筆觸。
漫步于哈爾濱的街頭巷尾，
一幢幢擁有百年歷史的“老建筑”，
默默述說著這座歷史文化名城的變遷。
2024年，哈爾濱市發(fā)布了《哈爾濱市歷史文化建筑保護(hù)修繕和活化利用工作的實施意見》，鼓勵社會資本參與“老建筑”的修繕與再利用。工作專班對老建筑的保護(hù)和利用狀況進(jìn)行了細(xì)致的梳理，并制定了相應(yīng)的活化利用計劃。在2025年兩輪推介活動后，已有3個活化利用項目成功簽約，涉及4棟建筑。這些，拉開了“老建筑”煥發(fā)新生機的序幕。
公益博物館、特色餐飲、音樂表演、藝術(shù)空間……曾經(jīng)沉寂的老建筑正在被喚醒。它們將披上嶄新的衣裝，續(xù)寫冰城百年故事；也將化作城市的新名片，讓歷史與未來在此相映生輝。
“老建筑”被喚醒
時隔百年“老建筑”里再次響起音樂聲
最近，霽虹街工廠胡同一棟“老建筑”內(nèi)經(jīng)常傳出悠揚的小提琴聲——百年之后，這處老建筑即將重?zé)ㄉ鷻C，再次成為音樂的殿堂。
該建筑為市文物保護(hù)單位，1908年建成。從得知其對外招租到?jīng)Q定投標(biāo)，黑龍江歐果企業(yè)策劃有限公司的負(fù)責(zé)人李洪雷僅用了不到一小時的時間。
李洪雷是土生土長的哈爾濱人，研究生畢業(yè)后在北京工作期間，參與了故宮和恭王府的修繕工作。擁有海外生活經(jīng)歷的他，對異域老建筑也頗有研究。他十分喜歡老建筑，在網(wǎng)上看到哈市“老建筑”招標(biāo)信息后，便萌生了投標(biāo)的念頭。
之所以選擇這棟建筑，與李洪雷家族對音樂的深厚情感不無關(guān)系。“上世紀(jì)20年代，外國藝術(shù)家在這里創(chuàng)辦了音樂訓(xùn)練班，提供鋼琴、小提琴和聲樂等課程，并且它曾為多位音樂家提供過庇護(hù)?！崩詈槔捉忉尩溃拔业募易逯杏性S多從事音樂工作的人，有小提琴手、大提琴手，也有歌舞團(tuán)的成員。在這樣的老建筑里舉辦音樂會，是他們一致的夢想?！?/p>
最終，李洪雷成功獲得了該建筑20年、其附屬建筑15年的使用權(quán)。他計劃將這里打造成以古典音樂表演為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)，同時引入復(fù)合式咖啡館、文旅創(chuàng)意中心、藝術(shù)空間等配套業(yè)態(tài)。
這是眾多即將被喚醒的“老建筑”之一。根據(jù)《意見》，除了哈爾濱新區(qū)外，哈爾濱市城區(qū)內(nèi)的歷史文化建筑，包括文物保護(hù)單位、不可移動文物中的建（構(gòu)）筑物和歷史建筑，都可以通過使用權(quán)租賃的方式進(jìn)行活化利用。能夠反映地方特色、具有一定保護(hù)價值的歷史院落、“老建筑”“老廠房”等，也可參照此執(zhí)行。
目前，已有3個項目涉及4棟建筑完成了簽約。這其中，
道里區(qū)紅霞街99號建筑，計劃業(yè)態(tài)方向為公益博物館；
道里區(qū)西五道街36號建筑，計劃業(yè)態(tài)方向為餐飲文化推廣。
修繕費用抵扣租金
修舊如舊，企業(yè)請了物企照看老建筑
作為《意見》的起草單位和專班主任辦公室單位之一，市自然資源和規(guī)劃局的相關(guān)工作人員解釋說，《意見》的出臺旨在吸引社會資本參與“老建筑”的修繕、保護(hù)和利用工作，其核心目標(biāo)是實現(xiàn)對這些建筑的保護(hù)。
在租金評估過程中，專業(yè)機構(gòu)對“老建筑”進(jìn)行資產(chǎn)評估和房屋維修成本測算，評估及測算費用可以計入修繕成本，并在相應(yīng)年限內(nèi)抵扣租金。對于需經(jīng)修繕方可使用的歷史文化建筑，考慮氣候?qū)κ┕さ牟焕绊?，可給予6至21個月的免租培育期，不計算租金，作為對承租人一次性投入修繕資金產(chǎn)生相應(yīng)財務(wù)成本的補貼和獎勵。
承租人對“老建筑”的修繕工作必須嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)。城發(fā)投哈爾濱歷史文化名城保護(hù)發(fā)展有限公司作為專班委托的平臺公司，負(fù)責(zé)與承租人進(jìn)行市場化運作的對接。該公司副總經(jīng)理、專班綜合部副部長、高級城市規(guī)劃師闞凱表示，承租人在承租投標(biāo)時，必須提交修繕方案和業(yè)態(tài)一體化方案，只有經(jīng)過專家審批后才能通過。
在修繕過程中，要遵循最小干預(yù)的保護(hù)原則，使用原有的傳統(tǒng)材料和工藝，盡可能地恢復(fù)“老建筑”的布局和歷史面貌，以保存盡可能多的真實歷史信息。堅持“保護(hù)為主、搶救第一、合理利用、加強管理”，以更大程度地確保文物的安全。
在接管“老建筑”后，李洪雷已經(jīng)制定了修繕方案，并正在等待相關(guān)部門的審批。他預(yù)計，一旦方案通過，施工期將為3至5個月?！敖ㄖ?nèi)是磚混結(jié)構(gòu)，其中許多原木需要修補?！崩詈槔捉忉尩溃袄玳T和窗戶，修補工作不能采用機械化施工，必須手工修復(fù)，包括脫漆、打磨等工序。我們正在尋找老匠人和會傳統(tǒng)工藝的施工人員?！?/p>
作為“老建筑”的承租人，也是運營安全的第一責(zé)任人，李洪雷已經(jīng)為“老建筑”聘請了物業(yè)?！按杭撅L(fēng)大雨多，我們必須確保建筑本身和附屬物的安全，并且按照規(guī)定進(jìn)行安全監(jiān)管和巡查。”李洪雷強調(diào)。
設(shè)置“業(yè)態(tài)審批準(zhǔn)入制”
在降低改造風(fēng)險中合理“盤活”老建筑
近期，李洪雷的親屬頻繁地來到“老建筑”，架起大提琴或小提琴，沉醉于音樂世界中。李洪雷說：“他們正踐行自己的夢想，也為這座古老建筑進(jìn)行音質(zhì)測試?！彼媱澾@座“老建筑”主要用于舉辦古典音樂會，其內(nèi)部空間約300平方米，可容納100至150個座位。但鑒于內(nèi)部穹頂較高，目前的回音測試為4秒，目標(biāo)是將回音控制在2.5秒以內(nèi)。
為了拓展“老建筑”未來的商業(yè)用途，李洪雷近期頻繁出差，與外地企業(yè)洽談合作項目。他提到：“在加拿大蒙特利爾的一座老建筑內(nèi)，3D燈光秀非常吸引人?！蹦壳?，他正與北京的企業(yè)商討，是否能在承租的老建筑內(nèi)也展示全息燈光秀。
為了確?！袄辖ㄖ钡陌踩褂?，承租人在提交意向時，其擬進(jìn)行的業(yè)態(tài)必須經(jīng)過審批。市專班建立了專家?guī)欤⒔M建評標(biāo)委員會，對承租人提交的《一體化方案》進(jìn)行指導(dǎo)。設(shè)置業(yè)態(tài)白名單，并綜合考慮運營過程中對建筑本體可能造成的二次損害等因素。市自然資源和規(guī)劃局工作人員表示：“在同等條件下，優(yōu)先考慮那些具有更高歷史價值、藝術(shù)價值和社會效益的業(yè)態(tài)?！崩纾坝谐凶馊颂岢隼美辖ㄖ_設(shè)民宿，但考慮到改造的風(fēng)險，這類業(yè)態(tài)目前不在招租范圍內(nèi)。
哈爾濱歷史文化名城保護(hù)發(fā)展有限公司也負(fù)責(zé)對老建筑進(jìn)行歷史文化資源的內(nèi)部挖掘，并參與確?！袄辖ㄖ钡奈幕瘍?nèi)涵、獨特風(fēng)格與運營項目有機結(jié)合。
在此基礎(chǔ)上，還鼓勵引入公益業(yè)態(tài)。對于需要經(jīng)過修繕后才能投入運營的公益類項目，在認(rèn)定其公益屬性時，允許保留一定比例的營利性功能作為鼓勵措施。原則上，營利性功能的建筑面積不得超過總建筑面積的40%。同時，以修繕成本抵扣相應(yīng)年限的租金時，如果抵扣年限少于20年，可以20年為最長總租期，在抵扣后剩余年限內(nèi)優(yōu)先續(xù)租。在續(xù)租期內(nèi)，可最長5年免收公益部分的租金。
釋放更多“老建筑”資源
打造哈爾濱文旅新“地標(biāo)”
今年，哈市已舉辦了兩次老建筑推介會。1月15日，60余家企業(yè)與機構(gòu)代表圍繞15個“老建筑”項目，累計提報了300余個投資意向，充分展示了市場對老建筑價值的認(rèn)可。4月初，第二批歷史文化建筑的活化利用推介會舉辦，此次推出的14處、15棟歷史文化建筑，包括全國重點文物保護(hù)單位1棟，市級文物保護(hù)單位1棟，未定級不可移動文物7棟，歷史建筑5棟，以及1棟歷史建筑后備資源，為投資者提供了更多元化的選擇。
市自然資源和規(guī)劃局工作人員透露，第一批推介項目主要聚焦產(chǎn)權(quán)清晰、具備市場化條件的市屬產(chǎn)權(quán)項目，在充分考慮“老建筑”修繕的緊迫性基礎(chǔ)上，優(yōu)先將這類易于開發(fā)的資源推向市場。而第二批推介中，納入了一些產(chǎn)權(quán)歸屬中省直的“老建筑”，進(jìn)一步拓寬了“老建筑”活化利用的范疇。目前，第三批“老建筑”推介工作也在籌備中，此次將著重挖掘此前尚未成功活化利用、市場意向不明確的建筑，通過深度剖析其核心價值，提煉特色亮點后再進(jìn)行精準(zhǔn)推介。同時，香坊區(qū)、平房區(qū)的“老建筑”及“老廠房”也將被納入推介范圍。
“老建筑”能否成功實現(xiàn)活化利用，市場需求是決定性因素，而地段無疑是重要的參考指標(biāo)之一。近年來，哈爾濱文旅市場持續(xù)火爆，中央大街、中華巴洛克、南崗博物館片區(qū)的文化底蘊，吸引著無數(shù)游客。此前推介的“老建筑”中不乏位于這些熱門區(qū)域的項目，例如原紅霞幼兒園建筑項目，憑借毗鄰紅專街早市的地理優(yōu)勢，極具開發(fā)潛力。
未來哈市將持續(xù)深耕城市特色資源，不斷挖掘特色地段、片區(qū)、開敞空間、景觀節(jié)點和歷史文化建筑，在實現(xiàn)“老建筑”修繕的同時，連點成線、集線成面，促進(jìn)一區(qū)一街路、一區(qū)一片區(qū)協(xié)同發(fā)展，挖掘城市內(nèi)涵底蘊，推動哈爾濱文旅從 “一季紅” 邁向 “四季紅”，讓歷史與現(xiàn)代在冰城更好地交融。
來源： 哈爾濱日報
記者：劉希陽
責(zé)任編輯：田苗
審核：董景峰
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