母親與中介簽訂合同
出售兒子名下的房產(chǎn)
房產(chǎn)交易時(shí)
倘若賣房的一方并無真正的處分權(quán)
中介合同是否還具有法律效力？
基本案情
2024年10月28日，萬某與某中介公司簽訂《房產(chǎn)速銷推廣協(xié)議》約定：萬某委托中介公司以109萬元出售房屋；若委托期間成交，不管最終成交價(jià)格多少，萬某須支付最終成交價(jià)1%傭金；萬某不得委托其他中介或取消委托，如萬某違反約定，需支付約定房價(jià)2%的違約金。
2024年11月16日，萬某通過其他中介公司售出房屋，并完成過戶。原中介公司以萬某違約為由要求萬某按約定支付違約金，萬某稱，案涉房產(chǎn)登記在兒子李某的名下，《房產(chǎn)速銷推廣協(xié)議》未取得兒子李某的授權(quán)應(yīng)屬無效，不同意支付違約金，雙方協(xié)商未果，訴至法院。
法院審理
法院審理認(rèn)為，本案系中介合同糾紛，案涉《房產(chǎn)速銷推廣協(xié)議》對(duì)房屋坐落、價(jià)格、傭金及違約責(zé)任等主要條款作出了明確約定，系當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，不違反法律法規(guī)，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。關(guān)于被告萬某和原告中介公司簽訂的《房產(chǎn)速銷推廣協(xié)議》未取得案涉房產(chǎn)所有權(quán)人李某的授權(quán)，是否有效的問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用 <中華人民共和國民法典> 合同編通則若干問題的解釋》第十九條第一款規(guī)定，無權(quán)處分的事實(shí)不影響合同的效力。故案涉《房產(chǎn)速銷推廣協(xié)議》合法有效，被告應(yīng)就其違約行為承擔(dān)違約責(zé)任。最終，判決被告萬某向原告某中介公司支付違約金21800元。
法官說法
《最高人民法院關(guān)于適用 <中華人民共和國民法典> 合同編通則若干問題的解釋》第十九條第一款規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓或者設(shè)定財(cái)產(chǎn)權(quán)利為目的訂立的合同，當(dāng)事人或者真正權(quán)利人僅以讓與人在訂立合同時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持；因未取得真正權(quán)利人事后同意或者讓與人事后未取得處分權(quán)導(dǎo)致合同不能履行，受讓人主張解除合同并請(qǐng)求讓與人承擔(dān)違反合同的賠償責(zé)任的，人民法院依法予以支持。”
本案中，被告萬某與原告簽訂的《房產(chǎn)速銷推廣協(xié)議》中介合同是以設(shè)定財(cái)產(chǎn)權(quán)利為目的簽訂的，協(xié)議簽訂時(shí)被告雖然不是案涉房產(chǎn)所有人，但無權(quán)處分的事實(shí)不影響合同的效力，被告仍應(yīng)就其違約行為承擔(dān)違約責(zé)任。
法官提醒，在房產(chǎn)交易等常見領(lǐng)域，無權(quán)處分人在簽訂中介合同之前，宜采取合理恰當(dāng)?shù)姆绞?，取得所有?quán)人的明確同意。否則，無權(quán)處分人可能需要承擔(dān)違約責(zé)任，也極易引發(fā)家庭內(nèi)部矛盾糾紛，破壞和睦的家庭關(guān)系。
供 稿：焦作中院李怡靜、解放區(qū)法院賀珍珍
審 核：張宗磊、喬 良
編 校：賈共鑫、李鑫源、姚 紅
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