廣州樓市廝殺最為激烈的板塊，是哪里？
我想，很多人脫口而出的答案，會是海珠，更具體來說，是海珠西。
2025年，海珠在售/待售的項目，有20+個，其中西部至少占了2/3，供應(yīng)量前所未有，老盤白刃相接，新盤貼身肉搏。
毫無疑問，和去年乃至前年一樣，海珠西樓市的代名詞，依舊是“卷”。
但卷和卷，也有不同。
之前的卷，是越卷越旺。
各盤良性競爭，拼配套，拼產(chǎn)品，各顯神通，在以價換量的主基調(diào)下，房企能快速出貨，買家也覺得撿了漏，網(wǎng)簽量蹭蹭上去了。
但現(xiàn)在的卷，是越卷越瘋魔。
現(xiàn)在開發(fā)商賣房，普遍都是有路徑依賴的。
市面上什么樣的房子賣得好，我就做什么樣子的產(chǎn)品。
在海珠西，很顯然，500-800萬的三至四房，是最受歡迎的。
前有光大，后有燕語，都成了，于是一起抄作業(yè)，熙悅江灣、桂悅東曉、中交天翠、綠城馥香園，都是同面積段，同類型的產(chǎn)品，各有千秋。
但新項目的開發(fā)，是有滯后性的，時間也是有錯配的，當(dāng)區(qū)域內(nèi)多個開發(fā)商同步啟動同類產(chǎn)品開發(fā)時，帶來的，會是脈沖式集中放量。
市場缺口就那么大，填滿可能只需要兩三個項目的貨量，現(xiàn)在來了五六七八個，反應(yīng)過來的時候，已經(jīng)供過于求了，粥多僧少。
今年新開的幾個項目，真實去化，都沒有特別好的，這點大家都心里有數(shù)。
這個時候，再去和買家講稀缺性，是行不通的，早就被稀釋得差不多了，只能發(fā)力學(xué)位，得房率等等。
至于價格，經(jīng)過上一輪調(diào)整，也不剩多少空間了，市場也形成了相對一致的認(rèn)知，5萬+是主流。
那怎么放大自身優(yōu)勢？怎么搶客？
估計經(jīng)驗豐富的營銷總們也很頭大。
但互相拉踩，為黑而黑，一定是下下策。
影響的，不是單個項目，而是整個樓市生態(tài)。這會嚇退很多有真實需求的購房買家，導(dǎo)致市場觀望情緒加劇，沒有誰能成為真正的贏家，也拼不出個你死我活。
市場也還沒糟到這種地步，各美其美，才是正道。
我們可以看今年一季度海珠的成交情況，在“量”的表現(xiàn)上，其實是比去年同期要好得多的。
這說明，買家對海珠價值還是認(rèn)可的。
海珠樓市的優(yōu)勢，還是很突出的。
1）適配客群廣。
海珠的優(yōu)勢，不僅在于地段，還有交通和學(xué)位，醫(yī)療等，這里有新經(jīng)濟構(gòu)筑的購買力，也有老城的配套煙火氣。
適配的客群，可以是本地老廣、批發(fā)市場老板，也可以是琶洲互聯(lián)網(wǎng)新貴，或者天河、荔灣的置換客戶。
2）潛在置換需求旺盛。
作為老城，海珠現(xiàn)在很多老房子，是已經(jīng)結(jié)完房貸的，無論是分家自住，還是子女結(jié)婚，置換或者杠桿能力更強。
且今年一季度，海珠二手網(wǎng)簽量環(huán)比漲幅接近72%，沒到全市TOP5，但相比其他區(qū)域，海珠的二手買家，普遍更傾向于“原地置換”。
3）有舊改帶來的增量。
最核心的是，新中軸的改造，推進(jìn)速度很快，這部分會釋放一部分的購買力到市場，相信很快會落地傳導(dǎo)。
在現(xiàn)有的補償標(biāo)準(zhǔn)下，買中軸，買琶洲，壓力相對較大，海珠西會有更多選擇空間。
過去幾年，海珠賣地能賣得那么火熱，也離不開這幾個原因。
海珠西供應(yīng)量多，這是事實，但只要各方良性競爭，也不算壞事。
在買方市場下，即同樣的價格預(yù)期之內(nèi)，同樣的的地段，具備學(xué)鐵商，配套給的越多，就能出圈，購房者越來越務(wù)實。
大幾百萬砸下去，至少要物有所值，最好是物超所值。
到了接近的總價段，能真正打動買家的，不是單價低個1000-2000元，而是同樣價格之內(nèi)，人無我有，人有我優(yōu)，做到超配。
就像中交天翠，面對夾擊圍剿，還是殺出了重圍，近日正式開始對外銷售，成交3個億。
這個項目，從拿地到現(xiàn)在，給人的印象都是老實，不花哨，踏踏實實干。
但無論是硬件還是軟件，都很在線：
1）海珠西罕見的大盤。
項目體量，大約有15萬方，包含7.2萬㎡超大園林，分七大運動主題，適配全年齡段休閑需求。
海珠目前在售新盤配大公園的，就只有中海大境和琶洲南TOD，兩個都是千萬級豪宅。
像這樣的大社區(qū)大園林產(chǎn)品，不僅現(xiàn)階段業(yè)主活動空間更多，生活場景更豐富，將來進(jìn)入二手市場，也是更抗打的。
2）交通便捷，配套齊全
配建幼兒園，地塊西北側(cè)規(guī)劃24班小學(xué)(五中附屬實驗學(xué)校)，規(guī)劃引橋通廣佛線/2號線南洲站，廣州大道南直達(dá)珠城，周邊商業(yè)便利。
3）一字陣列式建筑排布，南北無遮擋。
全南朝向，用大面積玻璃做外立面，每面都望地標(biāo)景觀，南面江景，北面城景，東面海珠濕地公園和新中軸。
4）主打90-113㎡的三至四房。
每戶標(biāo)配270°采光面，搭載華為鴻蒙智家系統(tǒng)，還有健康空氣監(jiān)測以及健康飲水系統(tǒng)。
很多在意的噪音污染，項目也沒回避，砸錢上了三重降噪，自費做隔音屏、打造生態(tài)降噪林、上三玻夾膠中空的玻璃，盡可能降低噪音對業(yè)主影響，也上了全功能的新風(fēng)系統(tǒng)。
這個項目做得最出彩的一點，是給買家足夠多的尊重感。
現(xiàn)階段的天翠，展示面可能不及周邊優(yōu)秀，但等88.8米的廣州新門王、歸家路上的翡翠水灣、小區(qū)樓下的網(wǎng)球場、下沉庭院接連入市，最終呈現(xiàn)的品質(zhì)感，還得再上幾個level。
隨著新中軸改造的加速，周邊的城市界面，也會不斷提升。
當(dāng)然，買家在意的，是眼見為實。
據(jù)說，項目馬上就會啟動高架隔音屏的建設(shè)，引橋也在報批施工計劃中。
對于中交來說，這也是考驗兌現(xiàn)力的過程。
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