01
中國(guó)富豪鐘愛澳洲房產(chǎn) 搜索熱度飆升
相比去年，中國(guó)富有購(gòu)房者在全球范圍內(nèi)對(duì)澳大利亞房產(chǎn)的興趣顯著上升。
在2024年，通過(guò)中文房產(chǎn)平臺(tái)居外IQI查詢價(jià)格在500萬(wàn)美元（約合778萬(wàn)澳元）以上房源的搜索中，澳洲成為第二熱門目的地，而在2023年時(shí)僅排第四。
與此同時(shí)，美國(guó)從榜首跌至第七，泰國(guó)則在2024年躍升為最受歡迎的目的地。
居外IQI聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)首席執(zhí)行官卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）表示，澳洲排名上升，反映出富有中國(guó)買家對(duì)穩(wěn)定性、優(yōu)質(zhì)教育和有利匯率的偏好。
“這個(gè)趨勢(shì)反映出澳大利亞長(zhǎng)期以來(lái)的優(yōu)勢(shì)：優(yōu)質(zhì)學(xué)校、政治穩(wěn)定、生活方式吸引力，以及澳元走軟。2024年上半年，澳元兌人民幣下跌超過(guò)5%，使購(gòu)房者的資金更具購(gòu)買力，中國(guó)買家追求教育、陽(yáng)光與安定，而澳大利亞正好滿足這三大訴求?！?/p>
他還表示，根據(jù)平臺(tái)上的購(gòu)房者調(diào)查，94%的用戶查詢房源是為了自住或家人使用，僅6.5%的人表示購(gòu)房純屬投資用途。
他預(yù)計(jì)，未來(lái)將有更多買家在頂級(jí)國(guó)際學(xué)校附近的社區(qū)購(gòu)房。
該數(shù)據(jù)反映的是購(gòu)房意向查詢，而非實(shí)際成交。官方數(shù)據(jù)顯示，海外買家的批準(zhǔn)房地產(chǎn)投資數(shù)量近年來(lái)有所下降，部分原因是各州對(duì)國(guó)際買家征收更高稅費(fèi)。一些房產(chǎn)中介目前的客戶多為已獲永久居留權(quán)者，這使得購(gòu)房過(guò)程更加順利。
非澳洲公民或永久居民的買家面臨一定限制：外國(guó)投資者通常只能購(gòu)買新建住宅或尚在規(guī)劃階段的項(xiàng)目，以幫助增加澳洲住房供應(yīng)。
臨時(shí)居民可申請(qǐng)購(gòu)入一套二手住宅自住，或購(gòu)買后進(jìn)行重建以增加房屋供應(yīng)。
但自2024年4月1日起，聯(lián)邦政府實(shí)行新規(guī)，至少兩年內(nèi)禁止外國(guó)人購(gòu)買二手房，政策與此前聯(lián)盟黨的提議一致。
澳大利亞外國(guó)投資審查委員會(huì)（FIRB）數(shù)據(jù)顯示，2024財(cái)年，獲批的海外住宅房地產(chǎn)投資數(shù)量下降15%，至5581宗。9月季度的投資數(shù)也環(huán)比下降6.3%。
Black Diamondz集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事莫妮卡·涂（Monika Tu）表示，她的中國(guó)客戶對(duì)澳大利亞的生活方式頗為青睞。
她指出，澳洲的吸引力還包括穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)、中澳之間較小的時(shí)差、大量中餐選擇，以及悉尼豐富的社交活動(dòng)。她表示，一些商人移居澳洲是為了為其企業(yè)開拓國(guó)際市場(chǎng)。
不過(guò)，她也表示國(guó)際買家需支付的印花稅附加費(fèi)成為一大障礙，新州高達(dá)9%，維州為8%。
她觀察到，當(dāng)前的國(guó)際買家來(lái)源更加多樣，除了中國(guó)大陸和香港之外，越南、新加坡、馬來(lái)西亞、日本和韓國(guó)的客戶也越來(lái)越多。
她說(shuō)，買家喜歡墨爾本是因?yàn)檫@里國(guó)際化程度高，容易融入本地文化。
02
澳洲選區(qū)房?jī)r(jià)分化嚴(yán)重，外郊選區(qū)飆漲，內(nèi)城區(qū)普遍下跌！
自上次聯(lián)邦大選以來(lái)，全澳范圍的房?jī)r(jià)整體上漲——在每15個(gè)選區(qū)中就有1個(gè)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)30%。
但與此同時(shí)，仍有60個(gè)選區(qū)房?jī)r(jià)下跌，凸顯出利率大幅上升和住房負(fù)擔(dān)危機(jī)所帶來(lái)的復(fù)雜影響。
自2022年5月以來(lái)，澳洲經(jīng)歷了幾十年來(lái)最猛烈的加息周期，推動(dòng)購(gòu)房者轉(zhuǎn)向大城市外環(huán)等更為便宜的替代區(qū)域。
這一趨勢(shì)導(dǎo)致部分地區(qū)房?jī)r(jià)大漲數(shù)倍，而更昂貴的內(nèi)城區(qū)市場(chǎng)則表現(xiàn)疲軟。
盡管工黨掌控了不少漲幅領(lǐng)先的選區(qū)，但從總體上看，自上次大選以來(lái)房?jī)r(jià)上漲的選區(qū)中，反而是自由黨聯(lián)盟占據(jù)多數(shù)。
在澳大利亞西部城市珀斯及南澳城市阿德萊德的外環(huán)選區(qū)中，有11個(gè)選區(qū)躋身自2022年5月以來(lái)房?jī)r(jià)表現(xiàn)最好的前23名。這些地區(qū)的中位房?jī)r(jià)普遍低于80萬(wàn)澳元。
Cotality研究主管蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）表示，較小城市的住房相對(duì)可負(fù)擔(dān)性，以及強(qiáng)勁的州際人口流動(dòng)，是這些地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力。
“疫情之前，珀斯、阿德萊德和布里斯班的房市本就相對(duì)疲軟，因此它們的房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)性更健康，尤其是與悉尼等大城市相比，這使它們更具吸引力，吸引了州際投資者和移民?！彼f(shuō)。
快速加息已導(dǎo)致購(gòu)房者的借款能力減少約25%，使得在內(nèi)城區(qū)承擔(dān)高額房貸變得愈發(fā)困難。
“房?jī)r(jià)相對(duì)于收入的極度不可負(fù)擔(dān)性，加上信貸可得性受限，使得需求轉(zhuǎn)向更便宜的市場(chǎng)。這正是為什么過(guò)去三年左右，珀斯、阿德萊德和布里斯班的表現(xiàn)大幅優(yōu)于其他地區(qū)。”勞利斯補(bǔ)充道。
數(shù)據(jù)顯示，墨爾本所有選區(qū)的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)下跌，跌幅從工黨掌控的霍爾特（Holt）輕微下降0.2%，到自由黨掌控的弗林德斯（Flinders，位于莫寧頓半島）大跌16%。
相較之下，珀斯低于80萬(wàn)澳元的經(jīng)濟(jì)型選區(qū)表現(xiàn)搶眼，其中9個(gè)選區(qū)自2022年5月底以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅在31%至51%之間。
“自2022年5月以來(lái)，在所有首府城市及州區(qū)范圍內(nèi)，市場(chǎng)表現(xiàn)最強(qiáng)勁的是房?jī)r(jià)處于最低四分位的市場(chǎng)?！眲诶怪赋觥?/p>
“這些通常是大城市的外郊，而這些地區(qū)往往是工黨的優(yōu)勢(shì)地帶。強(qiáng)勁的市場(chǎng)表現(xiàn)反映了在住房極度不可負(fù)擔(dān)、貸款能力受限背景下，需求被迫轉(zhuǎn)向低價(jià)市場(chǎng)?！?/p>
Ray White首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nerida Conisbee表示，建筑成本高漲以及強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng)也是房?jī)r(jià)快速上漲的原因之一。
“以珀斯的郊區(qū)為例，買一套現(xiàn)有住房比建房還便宜，這就促使更多人選擇在這些低成本地區(qū)購(gòu)房。”她說(shuō)，“此外，由于租金回報(bào)率較高，許多投資者也涌入了這些區(qū)域?！?/p>
工黨掌控的珀斯東南選區(qū)伯特（Burt）自上次選舉以來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一，高達(dá)51.2%。
西澳的皮爾斯（Pearce）、哈斯勒克（Hasluck）、布爾溫克爾（Bullwinkel）和科文（Cowan）等選區(qū)漲幅均超過(guò)42%；斯旺（Swan）、弗里曼特爾（Fremantle）、唐尼（Tangney）和珀斯市區(qū)漲幅在31.2%至36.7%之間。自由黨掌控的郊區(qū)選區(qū)摩爾（Moore）漲幅為34%。
AMP首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝恩·奧利弗（Shane Oliver）表示：“在西澳和南澳那些以自住業(yè)主為主、房?jī)r(jià)迅速上漲的成熟郊區(qū)，這種情況可能對(duì)現(xiàn)任議員有利?！?/p>
“人們看到房產(chǎn)升值，通常會(huì)帶來(lái)財(cái)富增長(zhǎng)感，從而提升信心?！?/p>
“唯一可能對(duì)現(xiàn)任不利的，是那些房?jī)r(jià)過(guò)高、許多人仍在努力入市的地區(qū)，比如大城市的內(nèi)城區(qū)，這類選民更關(guān)心住房可負(fù)擔(dān)性問題。”
在阿德萊德北部的工黨選區(qū)斯賓塞（Spence），房?jī)r(jià)自上屆選舉以來(lái)飆升44.8%。該選區(qū)涵蓋城市中一些最便宜的郊區(qū)，如普雷福德（Playford）、高勒（Gawler）和索爾茲伯里（Salisbury），租金回報(bào)率吸引了大量投資者。盡管漲幅顯著，中位房?jī)r(jià)仍僅為63.1萬(wàn)澳元，居全國(guó)低位。
在悉尼，工黨掌控的麥克馬洪（McMahon）、奇夫利（Chifley）、沃森（Watson）和麥克阿瑟（Macarthur）等選區(qū)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%。自由黨選區(qū)林賽（Lindsay）、休姆（Hume）、班克斯（Banks）、休斯（Hughes）、貝羅拉（Berowra）和班尼朗（Bennelong）漲幅在1.3%至8.6%之間。
03
澳洲房?jī)r(jià)最低要上漲超$10萬(wàn)，漲幅最高恐達(dá)15%！
澳洲新聞集團(tuán)4月23日?qǐng)?bào)道，綠黨警告稱，澳洲明年的房?jī)r(jià)可能上漲超10萬(wàn)澳元， 因?yàn)閮纱笳h都在為首次置業(yè)者全力以赴。
在預(yù)測(cè)政策變化可能只會(huì)加劇房市通脹的同時(shí)，一項(xiàng)最新分析警告稱，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將 上漲。
這基于SQM經(jīng)濟(jì)學(xué)家Louis Christopher的預(yù)測(cè)，根據(jù)工黨最近宣布的政策，今年房 價(jià)將上漲8%，而根據(jù)聯(lián)盟黨的政策，房?jī)r(jià)將上漲15%。
Christopher表示：“它們都會(huì)加劇通脹。你需要對(duì)這些東西進(jìn)行建模，但如果只是 猜測(cè)，我認(rèn)為在政策出臺(tái)12個(gè)月后，房?jī)r(jià)會(huì)上漲8%至15%?！?/p>
如果預(yù)測(cè)成真，那么在工黨執(zhí)政的情況下，布里斯班一棟典型房屋的價(jià)格今年將增 加72000澳元，聯(lián)盟黨執(zhí)政將增加135000澳元。
在悉尼，若工黨執(zhí)政房?jī)r(jià)將上漲112800澳元，聯(lián)盟黨執(zhí)政將增加211500澳元。
綠黨住房事務(wù)發(fā)言人Max Chandler-Mather表示：“在過(guò)去5年，房?jī)r(jià)漲幅是工資的 兩倍多，現(xiàn)在工黨和自由黨希望房?jī)r(jià)上漲的更快，這令人難以置信?！?/p>
“房?jī)r(jià)上漲的速度甚至比以前更快，這令租房者心碎，因?yàn)閾碛凶约旱姆慨a(chǎn)變得更 遙不可及。”
“雖然銀行和房產(chǎn)投資者從中獲得了巨額利潤(rùn)，但租房者現(xiàn)在卻擔(dān)心，他們會(huì)不會(huì) 到死都買不起房?！?/p>
*自由黨的住房政策將如何運(yùn)作*
收入低于17.5萬(wàn)澳元的首次置業(yè)者將有資格享受達(dá)頓的新抵押貸款減免計(jì)劃。
該計(jì)劃將對(duì)申請(qǐng)者進(jìn)行收入調(diào)查，單身人士的收入不得超過(guò)17.5萬(wàn)澳元，夫婦的收 入不得超過(guò)25萬(wàn)澳元。
它將允許首次購(gòu)買新建房屋的購(gòu)房者，在5年時(shí)間內(nèi)對(duì)前65萬(wàn)澳元貸款產(chǎn)生的利 息，從應(yīng)稅收入中扣除。
聯(lián)盟黨稱，此舉將為普通家庭節(jié)每年省約11000澳元/年，即5年節(jié)省55000澳元。
工黨的住房政策將如何運(yùn)作
如果Albanese政府再次當(dāng)選，澳洲所有首次置業(yè)者僅需支付5%的首付便可進(jìn)入房市。
根據(jù)新計(jì)劃，只要銀行確定他們可以償還貸款，悉尼人和首次置業(yè)者就能以5萬(wàn)澳 元的首付購(gòu)買100萬(wàn)澳元的公寓。
昆州人和首次置業(yè)者能以42500澳元的首付購(gòu)買85萬(wàn)澳元的獨(dú)立屋。
Albanese還承諾投入100億澳元用于建造10萬(wàn)套專門供首次置業(yè)者使用的新房，其 中20億澳元將為撥款，80億澳元為零息貸款或股本投資——主要針對(duì)州和地區(qū)政府。
根據(jù)工黨的說(shuō)法，聯(lián)邦政府將與各州和地區(qū)合作，識(shí)別未充分利用的政府土地，加 快開發(fā)申請(qǐng)的速度。
Albanese向澳洲新聞集團(tuán)透露：“我想幫助年輕人和首次置業(yè)者實(shí)現(xiàn)買房夢(mèng)?！?/p>
04
布里斯班房租年漲幅8.3% 全澳最高
最新數(shù)據(jù)顯示，布里斯班出租房的租金年漲幅全澳最高。同時(shí)，昆州住房供應(yīng)量嚴(yán)重不足，令租房市場(chǎng)雪上加霜。
根據(jù)REA發(fā)布的最新報(bào)告——Market Insight，截至今年三月前一年內(nèi)，布里斯班的房租已上漲高達(dá)8.3%，在所有首府城市中名列第一。而昆州偏遠(yuǎn)地區(qū)的房租漲幅亦步亦趨，每周中位租金為650澳元，在澳洲偏遠(yuǎn)地區(qū)中也排名第一。
該報(bào)告還指出，在今年第一季度，布市租房廣告上的中位租金已上漲了3.2%，達(dá)到每周650澳元。布市單元房/公寓租金年漲幅為5.2%，而獨(dú)立房租金年漲幅為3.1%。。
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析機(jī)構(gòu)PropTrack的資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗拉哈蒂女士（Anne Flaherty）說(shuō)，昆州住宅嚴(yán)重供不應(yīng)求，在全國(guó)僅次于西澳。去年整個(gè)財(cái)政年度，昆州新建住宅的數(shù)量短缺39%；而前一年則更甚，供應(yīng)缺口是45%。
她說(shuō)：“長(zhǎng)期累積的建屋不足導(dǎo)致如今嚴(yán)峻的局勢(shì)，而即將舉辦的奧運(yùn)亦在消耗大量勞力資源，讓住宅建設(shè)進(jìn)度更為困難。這些因素都促使供不應(yīng)求的現(xiàn)況，在短期內(nèi)絕不會(huì)扭轉(zhuǎn)?！?/p>
“就目前的趨勢(shì)，昆州住房供應(yīng)的前景確實(shí)令人擔(dān)憂。我們建造的房屋數(shù)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以滿足人口增長(zhǎng)的需求?！?/p>
弗拉哈蒂還說(shuō)：“過(guò)去一年中，布市的租金漲幅在所有首府城市中居冠；而昆州偏遠(yuǎn)地區(qū)的租金漲幅亦緊隨其后，兩者共同攀升至8.3%。
“目前整個(gè)大布里斯班與偏遠(yuǎn)地區(qū)，租賃房源明顯不足以應(yīng)付人口增長(zhǎng)；即便租金漲幅不如2022至2023年的急速，但仍在加速增長(zhǎng)中。
“我們通常認(rèn)為，偏遠(yuǎn)地區(qū)的租賃市場(chǎng)比首都城市市場(chǎng)更為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠；但現(xiàn)實(shí)卻完全顛覆了這個(gè)概念。
“昆州偏遠(yuǎn)地區(qū)城市之如此搶手，與其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和完善的基礎(chǔ)建設(shè)有關(guān)；比如這些城市擁有大學(xué)、完善的基礎(chǔ)設(shè)施等。與其他州相比，昆州更具吸引力?！?/p>
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