這幾天，三元里村拆補(bǔ)方案讓很多人狠狠羨慕了一把。
按照這個(gè)方案，很多村民的身價(jià)將一夜暴漲，甚至還會(huì)誕生新一批的千萬(wàn)富翁。
然而一山更比一山高，同樣處于廣州火車(chē)站片區(qū)改造范圍內(nèi)的瑤臺(tái)村，以最高4.4萬(wàn)元/㎡的補(bǔ)償，實(shí)力碾壓三元里村（3.85萬(wàn)元/㎡）。
△瑤臺(tái)村航拍
并且比起三元里村，瑤臺(tái)村舊改更加快人一步，就連復(fù)建房戶型都新鮮出爐了。
01
資料顯示，瑤臺(tái)村復(fù)建房采用3梯9戶的設(shè)計(jì)，1:3的梯戶比在回遷房中來(lái)說(shuō)算是中規(guī)中矩。
在戶型選擇上，也比較豐富，涵蓋建面約48-120㎡一房至四房。
對(duì)比建筑新規(guī)下的新房，普遍高贈(zèng)送空間、高使用率，這批戶型的實(shí)用率打了不少折扣，實(shí)用率只有88%-100%。
不過(guò)內(nèi)部的空間設(shè)計(jì)還不錯(cuò)，跟當(dāng)前市面上的主流戶型差不多，包括廳出陽(yáng)臺(tái)、餐客一體、大飄窗、明房明衛(wèi)…
比如最小的建面約48㎡戶型，雖然只做了一房的設(shè)計(jì)，但是有雙陽(yáng)臺(tái)，主臥還帶飄窗，戶型方正實(shí)用。
△圖源：@小紅書(shū) 拆不東
其中，陽(yáng)臺(tái)為半贈(zèng)送空間，飄窗為全贈(zèng)送空間。如果加上贈(zèng)送的空間，實(shí)用率可達(dá)到91.62%。
建面約65㎡戶型就做到了2房2廳1衛(wèi)的設(shè)計(jì)，能夠滿足小家庭的基本居住需求。
該戶型有獨(dú)立的入戶玄關(guān)，餐客一體連通陽(yáng)臺(tái)，兩個(gè)臥室均在同一朝向。
不過(guò)由于少了一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，可贈(zèng)送的空間變少了，因此實(shí)用率不及48㎡戶型，加上贈(zèng)送的空間實(shí)用率最高只有88.15%。
建面約80㎡戶型就相對(duì)比較實(shí)用了，U型廚房，三開(kāi)間朝陽(yáng)，衛(wèi)生間還帶干濕分離設(shè)計(jì)，算是目前市面上比較主流的戶型設(shè)計(jì)了。
但實(shí)用率也不算高，只有87.9%。
從95㎡的戶型開(kāi)始，空間的實(shí)用率就提升了。
如建面約95㎡戶型，就做成了三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，除了有6.3米的大陽(yáng)臺(tái)連通次臥以外，還帶一個(gè)入戶花園，并且主臥還是套房設(shè)計(jì)，居住的舒適度相對(duì)較高一些。
因此，在加上贈(zèng)送的空間之后，實(shí)用率超95%。
建面約105㎡的戶型，實(shí)用率將近100%，去到了99.73%。
該戶型也是三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的設(shè)計(jì)，空間尺度更大一些，主臥還帶獨(dú)立的衣帽間。
比起95㎡戶型，該戶型入戶花園呈不規(guī)則形狀，不太方正。并且客衛(wèi)設(shè)在入戶大門(mén)旁，距離臥室較遠(yuǎn)，相對(duì)沒(méi)那么方便。
面積最大的建面約120㎡戶型，則是四房?jī)蓮d兩衛(wèi)、南北對(duì)流的設(shè)計(jì)，實(shí)用率去到了100.14%。
值得一提的是，其陽(yáng)臺(tái)達(dá)到了7.7米長(zhǎng)，并且客廳還有一個(gè)創(chuàng)意空間，可以改造成一個(gè)書(shū)房，也能打通擴(kuò)大客廳的空間，靈活多變。
整體看下來(lái)，這批戶型設(shè)計(jì)還不錯(cuò)，沒(méi)有特別大的槽點(diǎn)，虧就虧在實(shí)用率打了些折扣。
對(duì)于這批戶型，有網(wǎng)友覺(jué)得還不錯(cuò)，至少能給村民回遷的希望。
但也有網(wǎng)友表示，這只是在“畫(huà)餅”，能不能實(shí)現(xiàn)還要等到房子分到手再說(shuō)。
此前我們與瑤臺(tái)村民閑聊的時(shí)候，他們表示，能夠等到拆遷這一步已經(jīng)很不錯(cuò)了，大部分村民還是希望能夠留在原址回遷。
02
雖然這批戶型不一定是最終方案，但對(duì)于瑤臺(tái)村來(lái)說(shuō)也算是跨出了一大步。
要知道，作為老城區(qū)巨無(wú)霸舊改，瑤臺(tái)村舊改難度并不小。
一方面，瑤臺(tái)村位于越秀區(qū)腹地，寸土寸金的老城地段讓村民對(duì)拆補(bǔ)抱有很高的期待值。
另一方面，該項(xiàng)目體量較大，包含瑤臺(tái)、沙涌南、王圣堂三個(gè)自然村，改造范圍達(dá)97公頃。
加上老城歷史建筑及生態(tài)保護(hù)，對(duì)拆建技術(shù)要求更高，改造的難度更大。
但作為廣州火車(chē)站片區(qū)首發(fā)做地舊改，瑤臺(tái)舊改的推進(jìn)，不僅可以給旁邊的三元里村乃至整個(gè)廣州做地模式的推進(jìn)，起到很好的示范作用。
還能結(jié)合廣州火車(chē)站片區(qū)的整體改造，提升片區(qū)的居住環(huán)境和城市界面，這對(duì)于寸土寸金的越秀區(qū)來(lái)說(shuō)實(shí)在是太重要了。
按照規(guī)劃，瑤臺(tái)村改造總建設(shè)量275萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)帶動(dòng)總投資超過(guò)600億元！
未來(lái)片區(qū)將新建12塊涉宅地塊（含回遷、商?。?、2所小學(xué)、1所完全中學(xué)，為越秀區(qū)帶來(lái)大量的新盤(pán)供應(yīng)，一定程度上緩解越秀區(qū)新房供應(yīng)稀缺的狀況。
加上地鐵14號(hào)線瑤臺(tái)站、佛山5號(hào)線機(jī)務(wù)段站，可破解“鐵路分割” 的交通困局。
一旦改造完成，將會(huì)提升區(qū)域的整體價(jià)值，并且對(duì)周邊房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的支撐作用。
更重要的是，作為廣州火車(chē)站片區(qū)改造的先行區(qū)，它的成功將加速推動(dòng)整個(gè)老城樞紐板塊的連片開(kāi)發(fā)，為寸土寸金的中心區(qū)打開(kāi)更大的發(fā)展空間。
03
雖然沒(méi)有三元里村改造那么高調(diào)，但瑤臺(tái)村的舊改進(jìn)度還是相當(dāng)不錯(cuò)的。
去年9月，項(xiàng)目首開(kāi)區(qū)正式動(dòng)工。
目前，沙涌南片商品房拆補(bǔ)方案也公布了，加上這次回遷戶型的曝光，瑤臺(tái)舊改已經(jīng)搶在了前面。
按照規(guī)劃，2025年先啟動(dòng)占地面積、改造難度最小的沙涌南片，2026年集中攻克瑤臺(tái)村核心區(qū)，2027年主攻王圣堂片區(qū)。
按照這個(gè)進(jìn)度來(lái)看，瑤臺(tái)村舊改還是很值得期待的。
當(dāng)然，瑤臺(tái)村舊改的意義遠(yuǎn)不止于個(gè)體蛻變，更重要的是，這是老城煥新升級(jí)的重要手段，是廣州采取“依法征收、凈地出讓”新模式改造的示范樣板。
當(dāng)塔吊的轟鳴聲漸漸蓋過(guò)城中村的市井喧囂，我們期待著，這個(gè)片區(qū)將迎來(lái)屬于自己的 “新生”。
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