嶗山枯桃地塊，堪稱青島樓市一波三折的“戲精”！去年拍賣前夜緊急叫停，如今卷土重來，容積率從1.2調(diào)到1.5，樓面價(jià)狂降2989元/㎡，即將于本周日開拍。枯桃地塊，到底是青島樓市的風(fēng)向標(biāo)，還是燙手山芋？
▲嶗山枯桃地塊現(xiàn)狀
1、
枯桃地塊，一波三折的故事
去年10月，位于嶗山區(qū)棗山東路以北、枯桃三號(hào)路以東的枯桃地塊（LS0604-018）首次掛出時(shí)，那可是頂流配置：占地面積約3萬㎡，容積率1.2、起拍樓面地價(jià)20565元/㎡，直逼張村河地王。結(jié)果呢？拍賣前一晚被臨時(shí)叫停，官方理由含糊其辭，只說“有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變化”。
半年后，它又卷土重來。這次地塊參數(shù)指標(biāo)發(fā)生變化：容積率從1.2拉到1.0~1.5，樓面價(jià)下調(diào)近3000元，變成17576元/㎡，起拍總價(jià)從7.4億漲到了7.9億。
表面上看，政府在給市場(chǎng)讓利，開發(fā)門檻似乎降低了。但說白了，這是現(xiàn)實(shí)妥協(xié)下的精打細(xì)算——1.5的容積率給開發(fā)商更多組合空間，節(jié)省了成本；樓面地價(jià)的下調(diào)，其實(shí)是在高庫存、弱市場(chǎng)的情況下的無奈之舉。
2、
張村河與枯桃：樓市卷王的光環(huán)與尷尬
張村河，是青島改善市場(chǎng)的帶頭大哥，青島主城區(qū)成交貨值第一，套均成交總價(jià)614萬元，網(wǎng)簽量TOP3，真正坐擁城市紅利兌現(xiàn)區(qū)。海信、魯信、華潤、越秀等大牌開發(fā)商，在張村河板塊扎堆撕殺，產(chǎn)品全部為改善型，堪稱改善“卷王”。
▲嶗山枯桃地塊
而枯桃地塊呢？地理上算在張村河片區(qū)內(nèi)，但現(xiàn)實(shí)卻是“親戚遠(yuǎn)了點(diǎn)”，總被吐槽“偽張村河”。它在松嶺路東邊，北邊是安置區(qū)，南邊是高爾夫，西邊是公務(wù)員小區(qū)桃源居，東邊園林綠地，乍一看像是個(gè)被城市遺忘的角落，界面“村感”十足，有風(fēng)景、沒配套，唯一的交通利好，就是步行10分鐘才上車地鐵4號(hào)線。
▲嶗山枯桃安置區(qū)現(xiàn)狀
從市場(chǎng)情緒看，買房人心里對(duì)枯桃的定位就是：“你不是核心張村河，你只是蹭了名字而已?！遍_發(fā)商更清楚這一點(diǎn)，否則也不會(huì)出現(xiàn)出讓中止的鬧劇。別忘了，張村河南岸，還有1400多套庫存，去化周期將近兩年。這種行情，誰來枯桃做先鋒，都是在給自己找難題。
3、
枯桃地塊，到底誰接盤？適合做啥？
目前，坊間傳出中海有意接盤枯桃地塊的消息，如果是真的，那也不是盲沖，而是中海一貫的做法：靠?jī)r(jià)格戰(zhàn)+產(chǎn)品力跑贏市場(chǎng)。那么，枯桃這地塊能做什么產(chǎn)品？
▲嶗山枯桃地塊現(xiàn)狀
選項(xiàng)A：高端洋房。配上挑空客廳、私家庭院、陽臺(tái)全送，打造第四代住宅。聽起來高端，但真落地總價(jià)可能要飆到600萬+，買得起的人不一定看得上這個(gè)位置。
選項(xiàng)B：做創(chuàng)新型剛改社區(qū)。主力戶型120㎡左右，利用得房率優(yōu)勢(shì)，走產(chǎn)品差異化路線，單價(jià)控制在3萬以下，走一個(gè)“張村河的入門款”路線，靠走量換利。但問題是，剛改客群要的地段+學(xué)區(qū)+地鐵+面子，枯桃只有地鐵，別的都差了點(diǎn)，要做出樓市爆款，難度相當(dāng)大。
▲枯桃地塊西側(cè)桃源居，目前二手房掛牌均價(jià)2.5萬左右
枯桃這塊地最大的問題不是產(chǎn)品形態(tài)，而是“高不成低不就”的氣質(zhì)。想走高端，但城市界面跟不上；想走剛需，但價(jià)格和容積率又沒法壓低。也許最合適的打法，是做一個(gè)“親民版四代宅”——在技術(shù)創(chuàng)新、戶型設(shè)計(jì)上給足亮點(diǎn)，在價(jià)格上給足誠意。當(dāng)然，這種選擇，不是每家房企都敢做、能做的，得有金剛鉆才敢攬！
枯桃地塊，4月27日，見分曉。
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