今天我們重點(diǎn)聊一聊房價(jià)收入比。
之前我已經(jīng)討論過全國層面房價(jià)收入比，今天繼續(xù)深入探討，重點(diǎn)是聚焦具體城市房價(jià)收入比的動(dòng)態(tài)變化。
全國房價(jià)收入比重回低點(diǎn)
首先，我們來看一下全國的總體走勢，以便大家能把握整體態(tài)勢。
2009 年和 2010 年房價(jià)收入比較高，比如 2010 年達(dá)到 14 倍。
之后，隨著樓市降溫，房價(jià)收入比連續(xù)五年下降，在 2015 年降至最低的 10 倍。
隨后，隨著樓市升溫，2016 - 2018 年連續(xù)三年上升。
在那之后的 2019 - 2021 年，房價(jià)收入比基本維持在 12 - 13 倍。
2022 年開始，全國樓市大幅降溫，房價(jià)跌幅明顯，房價(jià)收入比連續(xù)三年大幅下降。
2024 年又重新跌到 10 倍，回到了 2015 年的歷史低點(diǎn)。
深圳房價(jià)收入比最高
上述是全國的總體情況，不過許多來自不同地區(qū)的朋友，更關(guān)心自己意向購房城市房價(jià)收入比的動(dòng)態(tài)變化。
接下來我們?cè)敿?xì)看看 2024 年全國主要城市的房價(jià)收入比情況。
這張圖展示了全國主要一線、二線城市的房價(jià)收入比。
其中，深圳的房價(jià)收入比最高，接近 28 倍；北京、上海超過 20 倍。
其次是廈門、杭州、廣州、福州。天津的房價(jià)收入比在 13 - 15 倍之間。
房價(jià)收入比最低的是貴陽，只有 5.3 倍；長沙為 5.4 倍；南昌、昆明、太原在 7 倍左右，相對(duì)較低。
這里呈現(xiàn)出很明顯的特征：越是高能級(jí)城市，房價(jià)收入比越高；越是低能級(jí)城市，房價(jià)收入比越低。
之前我分享過不同等級(jí)城市的房價(jià)收入比情況，高等級(jí)城市的房價(jià)收入比不僅當(dāng)下高，過去 20 年一直都偏高。
但大家要清楚，在流向北上廣深、杭州、廈門等高能級(jí)城市的購房群體中，有相當(dāng)一部分是外地人，或者是外地父母出資為在這些城市生活的子女買房。
而這些高能級(jí)城市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的收入數(shù)據(jù)中，并不包含這些外地父母的資金。
所以說，高能級(jí)城市的樓市像是 “吸血鬼”，不斷吸納資金；而很多低能級(jí)城市，尤其是中西部和東北地區(qū)的樓市則是 “被吸血者”。
岳陽房價(jià)收入比最低
再來看看中低能級(jí)城市的情況。
我把西北和東北的幾個(gè)省會(huì)城市與全國有代表性的三線城市進(jìn)行對(duì)比。
房價(jià)收入比較高的是珠海，為 10.6 倍。珠海是老牌經(jīng)濟(jì)特區(qū)和沿海開放城市，房價(jià)水平較高，性質(zhì)和廈門類似，有很多外地人去買房，其房價(jià)收入比甚至比經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平明顯超過它的鄰居?xùn)|莞還要高。
東莞樓市中外地人的購房占比低于珠海，但東莞的房價(jià)收入比又高于佛山。
東莞和佛山都處于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，不過由于東莞靠近深圳，佛山靠近廣州，這使得佛山的房價(jià)收入比明顯低于東莞。
像泉州、溫州這些東部發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，房價(jià)收入比在 8 - 9 倍之間。
圖表中房價(jià)收入比最低的是岳陽，只有 5 倍，岳陽屬于中部的三線城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度遠(yuǎn)不如前面提到的幾個(gè)城市，房價(jià)水平也明顯低于它們。
同樣位于中部地區(qū)的三線城市，廊坊和洛陽的房價(jià)收入比高于岳陽。
廊坊地處環(huán)京地帶，受益于北京都市圈；洛陽是河南的第二大城市，還是九朝古都，城市地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都超過岳陽。
只有西安房價(jià)收入比仍高估
通過對(duì)比各地的房價(jià)收入比，我們能看出不同地區(qū)的城市能級(jí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和房價(jià)水平之間的關(guān)系。
前面聊了很多不同城市的房價(jià)收入比水平，但由于存在地區(qū)差異以及樓市 “吸血” 和 “被吸血” 的情況，我們不能簡單地在不同地區(qū)之間進(jìn)行房價(jià)收入比的對(duì)比。
更優(yōu)化、合理的方式是建立更好的模型，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行指數(shù)化處理。
這張全國一線、二線城市的房價(jià)收入比指數(shù)圖顯示，地區(qū)之間差異巨大。一般認(rèn)為，指數(shù)在 0 以上，說明城市的房價(jià)收入比偏高；指數(shù)在 0 以下，則表明房價(jià)收入比偏低。
在全國主要城市中，只有西安的房價(jià)收入比指數(shù)為正值。
很多朋友可能會(huì)感到詫異，西安既不是一線城市，也不是東部的強(qiáng)二線城市，為什么房價(jià)收入比是正值呢？
這是因?yàn)?2017 - 2022 年西安房價(jià)漲幅較大，截至 2024 年，其房價(jià)收入比仍處于高估狀態(tài)。
另外，廣州的房價(jià)收入比指數(shù)為 0，處于中性水平，不高也不低。
成都的房價(jià)收入比指數(shù)為微幅負(fù)值，接近 0。
南昌的房價(jià)收入比指數(shù)負(fù)值最大，達(dá)到 -261，這意味著與歷史均值相比，南昌的房價(jià)收入比最低，嚴(yán)重被低估，其房價(jià)相對(duì)于收入水平已經(jīng)非常低了。
另外，房價(jià)收入比指數(shù)較低的還有武漢、鄭州、天津、長春、貴陽、太原、沈陽、大連等城市。
這些城市過去幾年房價(jià)跌幅較大，同時(shí)收入情況相對(duì)穩(wěn)定，導(dǎo)致房價(jià)被嚴(yán)重低估。
在一線城市中，上海的房價(jià)收入比指數(shù)負(fù)值最大，房價(jià)低估最明顯；
其次是北京，然后是深圳，廣州則沒有出現(xiàn)低估情況。
在長三角的五個(gè)二線城市中，南京的房價(jià)收入比指數(shù)低估最多，南京房價(jià)在過去幾年表現(xiàn)最弱；
其次是合肥，接著是杭州，寧波的房價(jià)收入比指數(shù)負(fù)值最小。
其他城市如果大家感興趣，可以仔細(xì)看圖，我就不再一一講解了。
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