“五一”購房黃金節(jié)點(diǎn)將至，廣州樓市熱度攀升，各房企摩拳擦掌，多個(gè)項(xiàng)目首開。在眾多房源中，首付30萬元以內(nèi)、總價(jià)低于200萬元的廣州近郊新品，憑借“低總價(jià)+地鐵上蓋+新規(guī)設(shè)計(jì)”的組合優(yōu)勢(shì)，成為首次置業(yè)者與預(yù)算有限家庭關(guān)注的焦點(diǎn)。其中，個(gè)別地鐵盤推出總價(jià)145萬元起的三房兩衛(wèi)產(chǎn)品，約22萬元的首付便可“上車”，引發(fā)市場高度關(guān)注。然而，這類新房會(huì)否暗藏短板？低門檻新房未來能否成為市場供應(yīng)主力？新快報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，“兌現(xiàn)”和“性價(jià)比”將成為“五一”樓市的關(guān)鍵詞。
番禺地鐵盤首付低至22萬元，但三房均需“睡飄窗”
臨近“五一”小長假黃金節(jié)點(diǎn)，廣州樓市迎來供應(yīng)高峰，有項(xiàng)目以低于板塊均價(jià)的“驚喜價(jià)”為賣點(diǎn)，搶占市場。
上周末，廣州番禺石碁板塊的廣州地鐵·瓏曜上城入市，項(xiàng)目起步產(chǎn)品為73㎡的三房兩衛(wèi)戶型，起步總價(jià)約145萬元，單價(jià)低至2萬元。以最低15%的首付比例計(jì)算，首付約22萬元即可“上車”。不過，在項(xiàng)目現(xiàn)場，銷售人員表示，低價(jià)單位只限部分特價(jià)樓層，“現(xiàn)在已經(jīng)沒有145萬元（以下）的房源了，那些二三樓的低價(jià)房源已被搶光，例如這套10樓的73㎡單元，總價(jià)大約160萬元?！变N售人員介紹，現(xiàn)場73㎡和89㎡兩套中低層單位精裝售價(jià)為2.2萬元至2.3萬元/㎡，首付約24萬元起。
73平方米戶型的次臥，需要“睡于飄窗上”。
新快報(bào)記者了解到，目前番禺石碁為番禺眾多板塊中價(jià)格較低者?？硕饛V佛數(shù)據(jù)顯示，2025年3月至4月15日，石碁一手成交均價(jià)為25516元/㎡，均價(jià)在番禺區(qū)內(nèi)倒數(shù)第二，僅次于化龍板塊。而距離地鐵3號(hào)線石碁?zāi)险炯s600米的瓏曜上城，更成為地鐵3號(hào)線沿線價(jià)格洼地。不過，項(xiàng)目周邊目前較荒涼，多為汽配店、草莓園等，配套除旁邊金龍城商業(yè)外，主要依靠5公里外的番禺廣場商圈或更遠(yuǎn)的萬博商圈。
在房地產(chǎn)市場研究專家鄧浩志看來，此類低總價(jià)項(xiàng)目對(duì)整個(gè)片區(qū)的價(jià)格影響較大，番禺的多個(gè)板塊面臨價(jià)值重估?！罢麄€(gè)片區(qū)的均價(jià)有機(jī)會(huì)隨之波動(dòng)，雖然只是個(gè)別項(xiàng)目推出驚喜價(jià)，但由于項(xiàng)目體量較大，所以對(duì)整個(gè)片區(qū)板塊將產(chǎn)生比較持續(xù)的沖擊。”他說。
盡管價(jià)格誘人，但該項(xiàng)目銷售人員坦言：“項(xiàng)目的裝修主打‘清水’，比較簡潔。但市面上能做到73㎡三房兩衛(wèi)的產(chǎn)品并不多?！毙驴靾?bào)記者在現(xiàn)場看到，與目前新房廚房主流配置不同，該項(xiàng)目的廚房三件套并不包含洗碗機(jī)，而是以消毒碗柜交付。而在73㎡的樣板房內(nèi)，3個(gè)臥室均需“睡于飄窗”，并且只能單邊下床，其中一個(gè)次臥開間不足兩米。此外，價(jià)格較低的1號(hào)樓面向馬路，會(huì)受到一定的噪音影響。
低總價(jià)新規(guī)盤乃個(gè)案，近郊200萬元地鐵房源“非主流”
番禺的低門檻新盤之所以受到關(guān)注，是因?yàn)?a class="keyword-search" >廣州市內(nèi)首付30萬元以內(nèi)的項(xiàng)目不多，主要為白云區(qū)的白云湖、江高鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)板塊，以及黃埔區(qū)的知識(shí)城板塊。如白云湖板塊的招商雍云邸和中建星光城，起步價(jià)均在200萬元以下，使用率約105%，靠近地鐵8號(hào)線滘心站，但到達(dá)珠江新城需要換乘1次，經(jīng)17個(gè)站方可到達(dá)。而從石碁站到達(dá)珠江新城同樣需要換乘1次，但只需經(jīng)11個(gè)站，且區(qū)域內(nèi)樓盤的使用率號(hào)稱近130%。
克而瑞廣佛首席分析師肖文曉告訴新快報(bào)記者，去年以來，廣州新規(guī)住宅產(chǎn)品大量入市，憑借更高的產(chǎn)品力和優(yōu)惠的入市價(jià)格，屢屢獲得購房者的青睞?！敖刂?月末，廣州已有59個(gè)新規(guī)住宅項(xiàng)目入市，對(duì)比周邊的舊規(guī)產(chǎn)品，有46%的新規(guī)項(xiàng)目平價(jià)入市，另有24%的新規(guī)項(xiàng)目低價(jià)入市，平價(jià)或低價(jià)入市成為主流，再加上更高的空間使用率，憑著高性價(jià)比打動(dòng)購房者?！?/p>
不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近郊總價(jià)200萬元內(nèi)的產(chǎn)品未必會(huì)形成供應(yīng)主力。肖文曉稱：“從土拍市場來看，近年廣州宅地出讓主要集中在中心區(qū)和近郊，外圍區(qū)域土地出讓較少，因此新規(guī)項(xiàng)目更集中在市中心和近郊核心區(qū)。從今年的土地供應(yīng)計(jì)劃來看，包括增城、花都等外圍區(qū)域都有優(yōu)質(zhì)土地計(jì)劃供應(yīng)，如果能順利出讓，有望為外圍區(qū)域帶來更多總價(jià)200萬元以內(nèi)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。而近郊區(qū)域受到地價(jià)的限制，除了一些接合部的非核心板塊，其總價(jià)段還是以300萬元至500萬元之間居多?！?/p>
鄧浩志認(rèn)為，這類70多㎡三房戶型的低總價(jià)產(chǎn)品，在市場上正處于嘗試階段?！叭绻@段時(shí)間緊湊戶型產(chǎn)品銷量突出，之后或會(huì)有其他開發(fā)商跟進(jìn)，主要看市場反應(yīng)。但這類低總價(jià)項(xiàng)目未必會(huì)成為供應(yīng)主力，在地鐵上蓋且能做到130%使用率的地塊，并以親民價(jià)格推貨，通常為競爭力較強(qiáng)的房企，這是偶爾的個(gè)案?！彼f。
住宅新規(guī)催高開發(fā)成本，剛需房定價(jià)未必“水漲船高”
今年“五一”，在迎接樓市新品的同時(shí)，全新修訂的國家標(biāo)準(zhǔn)——《住宅項(xiàng)目規(guī)范》也將同步實(shí)施。除了“住宅層高調(diào)至3米”，住宅降噪隔音、門寬、欄桿、熱環(huán)境和日照等條款都正式寫入標(biāo)準(zhǔn)文件且具有強(qiáng)制性。居住舒適度進(jìn)一步提高的背后，開發(fā)商的成本將有所增加，未來低總價(jià)產(chǎn)品會(huì)否難以實(shí)現(xiàn)？
“如果成本升幅大，定價(jià)確實(shí)會(huì)隨之上行，但這類層高、隔音等細(xì)節(jié)的調(diào)整，部分成本可以通過設(shè)計(jì)等方式內(nèi)部消化?！编嚭浦菊J(rèn)為，項(xiàng)目整體成交升幅比較輕微，未必反映于定價(jià)上，普通消費(fèi)者不會(huì)有強(qiáng)烈感受。
肖文曉表示：“實(shí)際上，相對(duì)于房價(jià)，開發(fā)商的建筑成本占比并不高，普通商品房的造價(jià)在每平方米2000元左右，而裝修成本根據(jù)項(xiàng)目檔次每平方米為800元至3000元不等。新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》落實(shí)之后，對(duì)于層高、采光、隔音等方面有了更高的要求，開發(fā)商的建筑成本會(huì)有所提高，這是大勢(shì)所趨。但正如此前住建部所提到的，目前住房市場的主要矛盾已經(jīng)不是‘有沒有’，而是‘好不好’，成熟的購房者對(duì)于開發(fā)商真金白銀的投入是看得見的，只要開發(fā)商真心實(shí)意把產(chǎn)品和交付做好，購房者自然愿意為這些溢出的一點(diǎn)成本買單?！?/p>
采寫：新快報(bào)記者 何璐詩
熱門跟貼