苗野/發(fā)自上海
4月，上海樓市“小陽春”還在延續(xù)。
浦東內(nèi)中環(huán)，均價(jià)91800元/平方米，112 套千萬級(jí)豪宅，365 組意向認(rèn)購客戶，觸發(fā)58.1積分，最終357組有效客戶參與選房并實(shí)現(xiàn)“日光”，這是浦發(fā)·蓮園項(xiàng)目于4月21日交出的開盤戰(zhàn)績。
一面是新盤陸續(xù)上架，另一面是開盤認(rèn)購火爆，“日光盤”扎堆，最近上海樓市的熱度著實(shí)有點(diǎn)耀眼。
浦發(fā)·蓮園是今年以來上海第10個(gè)觸發(fā)積分的新盤，326%的認(rèn)購率延續(xù)了豪宅市場的狂熱。
三天前，同樣是浦東，新楊思板塊的熱門項(xiàng)目翡雲(yún)悅府結(jié)束認(rèn)購，首開便斬獲939組認(rèn)購，認(rèn)購率約412%，成功刷新今年上海新盤最高認(rèn)購率，入圍分?jǐn)?shù)暫未公布。
公開信息顯示，翡雲(yún)悅府首開推出228套房源，均為建筑面積約120～140平方米的小高層住宅，過會(huì)均價(jià)為10.72萬元/平方米，將于4月27日開盤銷售。
“平均4個(gè)人搶1套房子，市場徹底沸騰了?！睋?jù)翡雲(yún)悅府銷售人員介紹，認(rèn)購該樓盤以改善型客戶為主，且偏好浦東居住，購房者普遍熱衷于140平方米的大戶型。項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在5月下旬加推，價(jià)格可能還會(huì)更高。
市場人士認(rèn)為，地段、品質(zhì)和稀缺性是這兩個(gè)項(xiàng)目引發(fā)搶購的原因，在上海浦東核心地段，房子就是“硬通貨”。
2025年以來，上海已有9個(gè)新房項(xiàng)目觸發(fā)積分。其中，4月份位于閔行梅隴的保利海上印，首日認(rèn)購超190組，認(rèn)購率190%，直接觸發(fā)積分規(guī)則；位于浦東曹路的象嶼聯(lián)發(fā)·金海汀雲(yún)臺(tái)5期入圍分達(dá)62.5分；前灘公館三批次認(rèn)購率高達(dá)451%，是2025年上海首個(gè)觸發(fā)積分新盤，四批次240套房源也在當(dāng)日全部售罄。
“最重要的一點(diǎn)是房價(jià)上漲的預(yù)期被強(qiáng)化了?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文?認(rèn)為，短期來看，總價(jià)在千萬級(jí)以上的項(xiàng)目供求比較緊張，尤其是上海環(huán)線內(nèi)市場供需關(guān)系會(huì)緊張，這也成為買家快速入市的“催化劑”，中高端改善項(xiàng)目的購房需求近期釋放比較明顯，房子的金融保值屬性被再次放大。
58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，今年上海新房市場依舊延續(xù)高端市場熱銷的行情，當(dāng)前樓市以置換型需求為主，高端新房品質(zhì)與周邊二手房品質(zhì)及價(jià)差不斷拉大，成為主要的置換方向。豪宅熱銷也是資產(chǎn)配置需求的體現(xiàn)，上海核心地段豪宅的保值率更高。
房地產(chǎn)市場的全面回暖也成為GDP的重要拉動(dòng)因素。
4月23日，上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)“開門紅”。GDP同比增長5.1%，高于去年全年和去年一季度0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，一季度房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增長1.4%，對經(jīng)濟(jì)形成穩(wěn)定支撐。
數(shù)據(jù)顯示，上海一季度市場化新建商品住房成交面積增長10.5%，二手住房成交面積增長51%，月成交套數(shù)連續(xù)6個(gè)月超過1.5萬套榮枯線。其中3月份達(dá)到2.7萬套，創(chuàng)2021年以來同期新高。
房價(jià)也迎來止跌回升，3月份上海一、二手房價(jià)格指數(shù)分別環(huán)比上漲0.7%和0.4%。土地市場連續(xù)溢價(jià)成交，三批次共9幅住宅用地完成集中出讓，平均溢價(jià)率約30%。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，住房消費(fèi)已成為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、提振內(nèi)需的重要支點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)的向好發(fā)展為房地產(chǎn)市場提供了較好的環(huán)境，房地產(chǎn)市場的活躍也為宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了更好的基礎(chǔ)，形成了良性互動(dòng)關(guān)系。
一二手房價(jià)格倒掛也是驅(qū)動(dòng)上海豪宅成交火熱的重要原因。
克而瑞研報(bào)指出，在單位面積價(jià)差一定的情況下，面積越大意味著總體套利空間越大，因此這類大面積豪宅項(xiàng)目將更為暢銷。
如上海百匯園項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)13.2萬元/平方米，周邊二手房售價(jià)超過17萬元/平方米；太古源·源邸備案價(jià)17.18 萬元/平方米，周邊次新房掛牌價(jià)約22 萬元/平方米；前灘板塊新房均價(jià)約12萬～14萬元/平方米，同地段二手房普遍突破15萬元/平方米，搖中就相當(dāng)于有千萬元的差價(jià)空間。
4月19日，網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)公示了新一批近期將上市的6個(gè)新房項(xiàng)目，分別位于浦東、普陀、閔行和嘉定，共計(jì)680套房源。其中，位于浦東陸家嘴的邑江庭（推廣名“陸家嘴太古源·源邸”）備案價(jià)17.18萬元/平方米；閔行的天安豪園二期備案價(jià)為9.75萬元/平方米；另有兩個(gè)項(xiàng)目備案均價(jià)在7.5萬元/平方米左右。
從市場投放可以看出，偏中高端改善項(xiàng)目依舊是市場重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品，并且有不錯(cuò)的去化結(jié)果。
最新認(rèn)購信息顯示，楊浦濱江的中海云邸玖章在4日累計(jì)認(rèn)購超過360組，認(rèn)購率達(dá)到193%，項(xiàng)目首推187套房源建面約102～150平方米，均價(jià)11.49萬元/平方米；黃浦人民廣場的海玥黃浦源總計(jì)認(rèn)購119組，推出116套房源建面約94～402平方米，均價(jià)為14.56萬元/平方米。徐匯濱江的海上清和璽3日內(nèi)累計(jì)認(rèn)購超過76組，推出102套房源建面約112～135平方米，均價(jià)11.28萬元/平方米。
第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，2025年上海高端住宅價(jià)格將持續(xù)上揚(yáng)，但新入市項(xiàng)目面臨的競爭壓力也大，區(qū)域間認(rèn)籌與開盤表現(xiàn)分化明顯，高端項(xiàng)目的地段、產(chǎn)品力及性價(jià)比等是影響去化速度的關(guān)鍵因素。
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