南京房主“一分不要”，建面約95㎡精裝房“白送”？
截圖自小紅書
最近，小紅書上的一則“送”房帖引起銳評君的注意。房主介紹，自己有套位于溧水空城新城的精裝房，建面約95㎡，當(dāng)年新房購入總價120多萬，現(xiàn)在只賣57萬，單價僅6000元/㎡。
所謂的“白送”，是因?yàn)檫@套房目前僅剩57萬貸款未還，相當(dāng)于買家只需承擔(dān)貸款、房主“一分不要”。
對于房主來說，血虧賣房的背后是止損的無奈，但總價57萬拿下南京一套精裝，是抄底良機(jī)，還是接盤陷阱？我們繼續(xù)往下看。
01
先來看下房源信息。
圖源小紅書、僅供參考
從房主描述以及評論信息來看，這套房源位于溧水空港新城銀城孔雀城天薈，戶型為建面約95㎡三房兩廳一衛(wèi)戶型，精裝修、配家具，幾乎全新，另有南外分校學(xué)區(qū)、靠近地鐵S7號線加持。
據(jù)房主自述，房子于2020年購入，新房總價120萬+，貸款67萬，也就是說首付至少53萬起。
房主當(dāng)年以5.88%高利率上車，4年后，還有57.5萬貸款余額未還。
當(dāng)年120多萬的房子，如今57萬打折賣，相當(dāng)于分文不賺、血虧62萬+（首付+4年多月供），只為“甩掉”貸款壓力。
這篇買房帖下邊的留言區(qū)，也非常熱鬧。有人感同身受“蹲”一個機(jī)會出手汊河房源，有人調(diào)侃“白送都沒人接盤”，也有人認(rèn)為57萬買南京精裝房是撿了大便宜。
那么此時那些這套房源算不算抄底？我們可以對比一下同小區(qū)的二手房行情。
二手房網(wǎng)站上，銀城孔雀城天薈建面約95㎡三房戶型，最新成交記錄中，低樓層成交總價50.5萬，中樓層58.8萬，高樓層56萬。
對比來看，小紅書這套拋售房源與市場價相差無幾，最明顯的優(yōu)點(diǎn)是可以省下一筆中介費(fèi)。
我們再來替買家算筆成本賬：若57萬全款拿下，加上房屋過戶產(chǎn)生的契稅等成本，基本可控制在60萬以內(nèi)，此舉最為劃算。
若以首付+貸款形式購入，則在9萬首付后（1.5成首付），還需貸款48萬，以當(dāng)下首套房3.0%利率，等額本息30年，總利息24.85萬，購房總成本約82萬。
說到底，銀城孔雀城天薈在當(dāng)年也是品牌房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開發(fā)，無論是房屋質(zhì)量、景觀設(shè)計等都可圈可點(diǎn)，加上銀城物業(yè)“售后”，居住環(huán)境稱得上舒適。
對于有自住需求的買家來說，用比新房少一半的價格買幾乎全新的次新房，還算“劃算”；只是小區(qū)當(dāng)下的二手房行情不太樂觀，若有投資意向，建議多多考量、斟酌。
02
從這套房源“血虧拋售”，可以看出溧水空港新城樓市的興衰。
2017年，南京溧水區(qū)空港新城被定位為“千億級先進(jìn)制造業(yè)基地”，規(guī)劃會展小鎮(zhèn)、月鷺湖公園、南京外國語學(xué)校仙林分校溧水校區(qū)等重磅配套，地鐵S7號線同年開通，樓市隨之沸騰。
空港新都孔雀城
2018-2020年，空港新城新房市場進(jìn)入高光時刻：銀城、孔雀城、遠(yuǎn)洋等品牌房企扎堆進(jìn)駐，接連端出銀城孔雀城天薈、空港新都孔雀城、銀城孔雀城薈見未來、銀城薈領(lǐng)未來、空港新都孔雀城月鷺府等項(xiàng)目，重倉溧水空港新城。
彼時的南京樓市正值火熱，主城新房搖號爭搶，新城板塊開盤熱銷。
盡管空港新城距離主城超50公里，但因新房價格洼地、板塊規(guī)劃宏大等原因，吸引大批投資客和地緣剛需涌入，那幾年開售的房源幾乎全部售罄，溧水空港新城可謂風(fēng)頭無兩。
這種風(fēng)光，在樓市進(jìn)入冷靜期后，快速蒸發(fā)。
以月鷺府小區(qū)為例。2020年4月首開均價12800元/㎡，兩百多套房源開盤即磬；到了2022年房價不增反降（案場優(yōu)惠），但去化率掛“0”。
更扎心的是，買房時開發(fā)商宣傳藍(lán)圖里蘇寧廣場至今未動工，會展小鎮(zhèn)人氣一般，只有南外分校和地鐵S7號線可圈可點(diǎn)。
新房不好賣，板塊板塊二手房普遍跌回“萬元內(nèi)”。
像月鷺府一套建面約108㎡頂樓房源，開盤單價約1.2萬/㎡，總價在130萬左右；而同等戶型在二手房平臺的最新成交價為4985元/㎡、總價僅54萬，短短幾年時間市值蒸發(fā)一半以上。
還有銀城孔雀城天薈，當(dāng)年均價1.2萬+/㎡的新房，歷史最高價也僅8368元/㎡，頂層和低樓層房源，甚至已跌破5000元/㎡，令人唏噓。
03
溧水空港新城的困境，只是南京遠(yuǎn)郊板塊的縮影。
過去幾年里，六合龍袍、橋林、祿口等區(qū)域房價跌幅、熱度下降等同樣明顯，句容寶華、安徽汊河等都市圈板塊更是典型，這讓一大批踩在利率高位上車的買房人，陷入“資產(chǎn)縮水+月供高壓力”的雙重困境。
自住買房人尚可偏安一隅，用提前還貸來降低貸款成本，而以投資為目的的買房人開始打折拋房，甚至用貸款余額給房子定價，不為回本、只為止損。
在社交軟件上搜索溧水、龍?zhí)兜荣u房帖，“血虧”、“跳樓價”等關(guān)鍵詞并不少見，早年高位入手的投資客苦不堪言，只想割肉逃離，能少虧就少虧。但事實(shí)是，房價腰斬也很難賣掉，畢竟接盤買家也要綜合考慮地段、交通、商業(yè)等生活配套。
最后，銳評君想說，普通人買房，不要被低價、規(guī)劃等裹挾，最重要的是根據(jù)自身需求綜合考量，選擇適合自己生活和工作的房子。
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